Агенты всех стран говорят, что самое главное в недвижимости — это локация. Плюс индивидуальность проекта и качество строительства. И если учесть эти основные параметры, то получится беспроигрышный инвестиционный проект. А что будет, если эти параметры окажутся не совсем постоянными и не такими уж незыблемыми? Если локация вокруг известного и современного ЖК начнёт серьёзно трансформироваться? Могут ли обстоятельства обнулить прибыль? Может, пора вытаскивать деньги, пока другие не узнали о проблемах и ещё есть кому продать? Давайте в качестве примера рассмотрим ситуацию вокруг комплекса «Арт». Сгустились ли тучи над ЖК, или это старший эксперт офиса Vysotsky Estate в Тушино Алексей Скуратов сгущает краски?
Что было
Начнём с самого начала. В 2014-2018 годах комплекс позиционировался как русско-итальянский проект от архитектурного бюро. Высотные дома представлены своеобразным «полотном». В связи с этим жилой комплекс выступал претендентом на занесение в книгу рекордов Гиннеса как «самая большая картина в мире».
«Арт» — это закрытая и безопасная многоярусная территория, отгороженная шестью башнями высотой 44 этажа и малоэтажными апартаментами Portofino.
Добавьте сюда детский сад и детский образовательный центр, аптеку и медицинский центр, отделения банков, фитнес-клуб, салон красоты и охрану в подъездах.
А вот реальные виды на большой залив реки.
Вся эта прелесть находится рядом с выездом на МКАД, практически без пробок. Тут же — ветка МЦД (Московские центральные диаметры). Близость к станции метро относительная — 30 минут пешком. Рядом набережная. Развивающуюся инфраструктуру поймы дополняет старый Красногорск с большим торговым комплексом.
Ещё немного обсудим плюсы и перейдём к интересному. Разберёмся, где подвох. Потерпите, они нужны, чтобы понять всю ситуацию.
Надо видеть, как загораются глаза покупателей молодого возраста, когда они на внутренней закрытой площадке обнаруживаю горку для катания на скейтах. Здесь есть свои кафе и рестораны, где вы не только местный житель, но и уважаемый завсегдатай. Прибавьте сюда каток, спортивную площадку и множество арт-объектов на фоне большого количества зелени.
Понятно, что всё это выгодно смотрелось на фоне проблем всей Павшинской поймы после разорившегося застройщика СУ-155. Соотношение цена-качество было отличным.
Всё вышеописанное на момент строительства производило впечатление не только на жителей подмосковного Красногорска, но и на москвичей, которым было с чем сравнивать.
Это практичный бизнес-класс за приемлемые деньги.
Однажды я продавал здесь квартиру. Решающим аргументом для мамы, которая покупала жильё 22-летнему сыну-айтишнику, стала моя фраза, что из-за большого количества молодых особ тут нельзя долго прожить и не жениться.
Что стало
Теперь то, ради чего вы читали предыдущие абзацы.
Что не так?
Элитность оказалась несколько сельской. Если вы решите прогуляться вокруг ЖК и выйти не через центральный вход, то попадёте в частный сектор Подмосковья с разбитыми дорогами, криками кур и несколькими «заброшками» от старых предприятий и корпусов действующего завода «Кнауф». Весной вы непременно вспомните подзабытое слово «галоши».
Инфраструктура вокруг не сильно отличается от остальной Павшинской поймы. А в связи с печальными событиями в «Крокусе», она стала значительно скуднее.
Напомню, что до метро идти 30-40 минут. До МЦД — минут 15.
Добавлю, что из-за закрытости территории вы сами по ней ничего крупного габаритного доставить не сможете. Только через управляющую, только с помощью специально обученного для этого человека за отдельную плату.
Отсюда же вытекают проблемы с временной парковкой для гостей. Тут целая система шлагбаумов и всего 20 минут бесплатной парковки на территории. Лайфхак: этот ужас для гостей частично может решить парковка для посетителей магазина «Перекрёсток». Пользуйтесь.
Вот уже почти десять лет большая часть жителей возит детей в соседние районы. Недавно начата стройка школы рядом с ЖК и ещё одного большого корпуса на набережной. Не всем нравится, что строится образовательное учреждение на месте стихийной парковки. Слышал от жительницы:
«Бесит, что строят школу, и непонятно, что будет с парковкой. Стало много арендаторов, так что с этим тут проблема».
Отметим охрану из мужчин — это хорошо. В некоторых домах охранники гиперответственны и несут службу на отлично, а в некоторых домах, к сожалению, — практически незаметные халявщики. И место охраны в бизнес-классе я представлял по-другому. Неужели нельзя выделить закрытую комнату?
Почти в любой дом несложно попасть через чёрный вход, который часто открыт и не охраняется. В лифтах камер нет, единственная камера — на первом этаже.
К работе управляющей компании есть вопросы. В целом всё красиво, но на самом въезде мусорные баки с неубранной территорией портят всё впечатление.
Инфраструктура в самом ЖК, оказывается, имеет и обратную сторону. При выборе некоторых квартир это играет важную роль. Я бы не стал выбирать квартиры на низких этажах с видом в сторону кафе или теннисный корт, иначе посетители этих мест перейдут в категорию личных врагов — шума от этих мест немало. А тем, кто планирует покупать квартиры повыше, стоит иметь в виду, что на северо-западной стороне будет открываться вид на территорию Пенягинского кладбища, шоссе и ТЦ, так и назовём фото:
«Ночь, улица, кладбище и ТЭЦ».
Планировки в этом комплексе стоит изучать отдельно. Есть очень маленькие студии с единственным окном. Несколько спасает ситуацию высота потолков в 3 метра.
Пожалуй, больше всего мне нравится планировка 2-комнатной квартиры с четырьмя окнами.
Есть планировки такого же метража, но всего с двумя окнами. Они чуть дешевле, но, на мой взгляд, жутко неудобны в эксплуатации. И ни в одной башне нет лоджий или балконов. Они есть только в одном самом классическом 6-м корпусе. Вот фото с этого дома на ночной двор.
Обращу внимание, что в домах предусмотрена центральное кондиционирование, но не во всех башнях оно качественно функционирует. А при открытии окон возникает сильный сквозняк, видимо, из-за высотности дома. Задавайте конкретный вопрос соседям по выбранному корпусу и стояку.
Шумоизоляция хорошая, особых нареканий от жителей нет.
Из-за большого количества квартир и коридорного типа не покидает ощущение, что ты попал в малосемейную общагу.
Не спасают и арт-изыски в оформление входных групп. А чёрный цвет пола и стен вперемешку с яркими разводами в коридорах может повергнуть неподготовленного человека в шок, если он не ценитель некоторых направлений современного искусства. Но, надо отдать должное, чёрный цвет отлично маскирует отбитые углы и другие косяки в состоянии отделки.
На этом фоне часто попадаются мусорные пакеты у дверей квартир. Видимо, как инсталляции или декор.
Подпортил репутацию комплекса и случай с девушкой при нештатной работе одного из лифтов. Тогда она получила травму шеи. Наверное, разобрались и всё исправили. Но теперь, когда еду в лифте, переживаю и непроизвольно втягиваю шею.
Цены здесь явно выше, чем во всех соседних домах, но по основным параметрам комплекс выглядит предпочтительней и интересней. Только несколько домов на первой береговой линии в пойме имеют сопоставимую стоимость метра.
Подземный паркинг есть не под каждым домом и разделён на две части: под башнями и под «Перекрёстком». Не поленитесь прогуляться, поговорить со старожилами и узнать, в каких именно домах утонула уйма машин, когда паркинг затопило.
На парковку под «Перекрёстком» может заехать каждый желающий, все двери открыты. Многие хранят здесь колеса, коляски, детские машины. Хотя говорят, что неоднократно были случаи воровства.
Заканчивается процесс сноса «Снежком», так что у жителей пропадёт возможность покататься на лыжах. А на этом месте вырастут новые башни новостроек. С другой стороны, полным ходом идёт стройка ЖК М-5.
Что будет
И вот в целом на позитивном фоне общего отношения к ЖК, не без противоречий и явных минусов в некоторых аспектах, вдруг появляются слухи, что в Павшинской пойме Красногорска могут снести дом «Портофино». По крайней мере, этого хочет «Нахабинская инвестиционная компания», подавшая иск в Арбитражный суд МО. Дом по адресу Авангардная 3 оказался на пути к приобретённому компанией земельному участку.
В сети «гуляет» вот такой документ:
Если слухи подтвердятся, вся изюминка комплекса пропадёт. Это будут просто шесть башен, которым уже больше 10 лет. Возможно, это станет тем самым айсбергом, который пустит на дно такой интересный проект.
А уж как стройка новых ЖК такого же уровня по соседству может стать последним ударом и отправить «Арт» в нокаут, от которого комплекс точно не оправится и цены могут рухнуть до средних по Пойме, даже говорить не приходится.
Плюсы
✅ МЦД.
✅ Набережная.
✅ Хорошая инфраструктура и территория ЖК.
Минусы
❌ Большая плотность населения.
❌ Балконы только в 6 корпусе.
❌ До метро — 30 минут пешком.
❌ Стройка новых домов-конкурентов.
Спорные моменты
❓ Оригинальные цветовые решения и состояние внутренней отделки.
❓ Окружение ЖК частным сектором.
❓ Слухи о сносе части ЖК.
Резюме
Если слухи не подтвердятся и проблемы с законом — лишь вымыслы, то это интересный, но специфический комплекс. Кто-то будет в восторге, а кто-то сильно разочаруется при покупке. Но равнодушных точно не будет.
Читайте обзоры на другие ЖК в этой локации:
ЖК «Спасский мост»
ЖК «Тетрис»
ЖК «Спутник»
Смотрите объекты в ЖК «ART»
Смотрите все обзоры на карте новостроек.
Подписывайтесь на наш канал, чтобы не пропустить новые обзоры!
