Ответить на вопрос, что лучше — дарственная или договор купли-продажи, непросто, поскольку в обоих случаях есть свои плюсы и минусы.
В этой статье мы рассмотрим наиболее часто задаваемые вопросы и информацию о том, как правильно оформить сделку.
Тем, кто думает, что лучше — подарить недвижимость или продать её, стоит знать, что выбор не так очевиден, как может показаться на первый взгляд. Многие обращаются за помощью к юристам, чтобы разобраться в этом вопросе и избежать ошибок.
Однако сегодня даже те, кто не имеет юридического образования, могут самостоятельно принять решение, изучив все нюансы и выбрав наиболее подходящий вариант — дарение или соглашение о купле-продаже.
Основные различия договоров дарения и купли-продажи
Обе сделки регулируются Гражданским кодексом Российской Федерации и другими законодательными актами. При заключении договоров о приобретении объекта недвижимости необходимо тщательно взвесить все плюсы и минусы, а также учесть юридические тонкости, чтобы выбрать оптимальный вариант.
Дарственная и купля-продажа — это два разных вида сделок. В первом случае имущество передаётся безвозмездно, а во втором покупатель получает предмет сделки, а продавец — оплату за него.
Невозможно заранее сказать, какой из этих договоров лучше и быстрее. Необходимо изучить все особенности каждого вида сделок и только после этого принимать решение.
Особенности договора дарения
Процедура безвозмездной передачи имущества другим лицам, известная как дарение, чётко регулируется главой 32 Гражданского кодекса Российской Федерации. Среди особенностей этого вида сделки можно выделить следующие:
1. Если сделка по передаче прав на вещь от дарителя к одаряемому происходит между родственниками, независимо от периода владения даром, подоходный налог в размере 13% не уплачивается.
2. Заключение договоров рекомендуется нотариально заверить во избежание возможных разногласий в будущем, хотя это и не является обязательным требованием.
Однако существуют и некоторые отрицательные моменты, связанные с подписанием дарственной:
1. При отчуждении объекта недвижимости раньше чем через 5 лет владения необходимо заплатить подоходный налог в размере 13% от стоимости, даже если стороны являются близкими родственниками.
2. Если стороны не являются близкими родственниками, то при составлении дарственной придётся заплатить налог, независимо от времени нахождения объекта в собственности дарителя.
3. Если владелец хочет оформить дарение доли в общей собственности (между родственниками или посторонними людьми, не играет роли), то обязательно следует получить согласие всех владельцев. Однако после оформления выдела своей доли в квартире он уже может не спрашивать разрешения у других совладельцев.
Если анализировать, что лучше в браке — дарственная или купля-продажа, то в случае бракоразводного процесса имущество, подаренное одному из супругов, не может быть поделено, так как всё, что подарено, не находится в совместной собственности, за исключением случая, когда ремонт в подаренной жене квартире проводил муж на личные средства.
После подписания дарственной собственность необходимо обязательно перерегистрировать в Росреестре на нового владельца.
В случае если сделка после её завершения обнаруживает признаки подделки, то есть несоответствия документа реальной форме сделки, подписанный сторонами договор дарения подлежит аннулированию. Например, такое может произойти, если будет установлен факт оплаты за дар.
Также дарение или продажу будут считать недействительными при установлении факта нахождения имущества в залоге, ипотеке или под арестом.
- Условия дарения
1. Необходимо полностью идентифицировать подарок. Например, если в подарок передаётся недвижимость, важно провести полную оценку всех её параметров:
- площадь;
- расположение (точный адрес, этажность, основное назначение);
- уникальный номер в кадастровом реестре для земельного участка.
2. Следует указать основные данные участников сделки: ФИО, паспортные данные, место регистрации и проживания, контактный номер телефона и так далее.
3. Важно подтвердить право собственности на отчуждаемый объект.
Стороны могут определить и другие важные условия конкретного соглашения, но они не должны противоречить законодательству. В противном случае сделка может быть оспорена.
Особенности купли-продажи
Глава 30 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ) подробно описывает процесс заключения и исполнения договоров купли-продажи.
При продаже недвижимости важно учесть несколько моментов:
1. Если вы состоите в браке и хотите продать недвижимость, необходимо получить письменное согласие обоих супругов. Лучше всего оформить это согласие у нотариуса и явно указать его в договоре купли-продажи.
2. В России имущество, приобретённое в официальном браке, считается совместным, независимо от того, кто работал и на чьи средства оно было куплено. Это означает, что собственность принадлежит обоим супругам.
3. При покупке квартиры или дома гражданин РФ имеет право на однократный налоговый вычет из суммы НДФЛ, подлежащей уплате ежемесячно. Однако этот вычет не распространяется на тех, кто покупает жильё во второй или последующие разы.
4. Если объект недвижимости находится в собственности менее пяти лет, то при его продаже необходимо уплатить 13% подоходного налога от полной стоимости.
- Условия договора купли-продажи
Важными условиями при заключении договора купли-продажи квартиры являются характеристики продавца, покупателя и самой квартиры. Все эти особенности должны быть подробно описаны в договоре.
Ещё один важный аспект — это указание стоимости квартиры в договоре. Если стоимость не указана, сделку можно оспорить в суде.
Законодательство не устанавливает жёстких требований к формированию цены на квартиру, но если цена в договоре будет очень низкой, государственные органы, регистрирующие переход прав, могут провести дополнительную проверку стоимости, чтобы убедиться, что она соответствует документам.
Договор купли-продажи более защищён, если возникнет необходимость отменить сделку. В таком случае добросовестный покупатель, который оплатил квартиру, имеет право требовать возмещения всех затрат, которые он понёс при заключении договора. Это важный момент при выборе между договором купли-продажи и дарственной.
Перечень документов для оформления сделки
При дарении требуется больше документов, чем при продаже.
Для оформления договора купли-продажи понадобятся:
* сам договор, составленный по установленной форме и содержащий все необходимые условия;
* документы, подтверждающие право собственности и законность продажи имущества;
* справка об отсутствии долговых обязательств;
* документы, удостоверяющие личность, от обеих сторон;
* квитанция об уплате госпошлины за совершение сделки.
Если же речь идёт о дарственной, то к этому списку добавляются:
* акт оценки объекта дарения;
* выписка из уполномоченного органа о лицах, зарегистрированных по адресу объекта недвижимости, и кадастровый паспорт;
* письменные расписки (согласие всех собственников на отчуждение предмета дарения), желательно нотариально заверенные.
Справка о задолженностях и паспорта дарителя и одариваемого в этом случае не требуются.
В зависимости от конкретной ситуации список необходимых документов может быть расширен как для дарственной, так и для договора купли-продажи.
Дарственная или купля продажа: правила выбора
При подписании соглашения о дарении важно учитывать, что иногда выгоднее оформить дарственную, а не договор купли-продажи. Для этого нужно отдельно рассчитать стоимость каждого варианта и сравнить результаты.
Дарственная может быть более выгодной в следующих случаях:
* если сделка происходит между близкими родственниками, например, между супругами, детьми и родителями. В этом случае не нужно платить НДФЛ, поэтому сделка может оказаться довольно выгодной;
* если одариваемый или даритель не планирует делить свой дар в случае расторжения брака.
Договор купли-продажи может быть более выгодным, если:
* объект недвижимости принадлежит одному и тому же лицу более 5 лет. В этом случае можно отказаться от уплаты налога по НДФЛ;
* для приобретателей предусмотрен налоговый вычет, размер которого зависит от стоимости объекта недвижимости.
Что проще в оформлении: дарственная или купля-продажа
Это зависит от того, что именно передаётся по договору.
Если это движимое имущество, например, автомобиль или мотоцикл, то дарение будет проще и быстрее, потому что не нужно проводить расчёты и составлять акты приёма-передачи. Оформление займёт всего несколько минут.
А вот если речь идёт о земле, доме или другом недвижимом имуществе, то сложность процедуры дарения будет примерно одинаковой. Разница может быть только в налоговых платежах: сумма налогов будет зависеть от возраста одариваемого.
Что дешевле?
Основные расходы при составлении и подписании практически любого двустороннего соглашения включают в себя:
* оплату труда юриста за помощь в составлении текста соглашения;
* государственную пошлину за регистрацию договора и присвоение ему уникального номера;
* государственную пошлину за регистрацию смены владельца.
Размер государственной пошлины для данных видов сделок одинаков, поэтому разница в стоимости может возникать только при наличии каких-либо особенностей, например, в предмете соглашения.
Можно ли расторгнуть договор?
Обе сделки можно расторгнуть. Право на расторжение соглашения есть как у сторон договора, так и у третьих лиц. Особенно надёжно защищены сделки, заверенные у нотариуса. В суде помощь нотариуса (он выступит как свидетель) может быть очень полезной.
Длительность процедуры и расходы, связанные с расторжением соглашения, в каждом случае индивидуальны и зависят от многих факторов.
Однозначно сказать, какой договор лучше, нельзя. Все зависит от нюансов, и двух одинаковых случаев не бывает. Это требует повышенного внимания и отличной юридической подготовки.
Юристы не смогли прийти к единому мнению о выгодности того или иного соглашения. Некоторые считают, что дарственная более мобильна, потому что её можно расторгнуть, если этого захочет одна из сторон. Другие говорят, что главное достоинство купли-продажи — возмездность сделки.
Несмотря на разные доводы, выбор — подарить или продать — остаётся за вами. Рекомендуем тщательно обдумать и проанализировать ситуацию и только потом заключать соглашение.
Если у вас остались вопросы, пишите на https://myjus.ru и наши специалисты ответят на все ваши вопросы. Консультация бесплатная!
