В отличие от квартир и апартаментов, загородная недвижимость продаётся вместе с земельным участком и хозяйственными постройками. С точки зрения законодательства это два объекта — сам дом и земля — и налог нужно платить за оба вида имущества. Рассказываем, как рассчитать налоги, какие льготы при этом можно получить и как помочь клиенту оптимизировать размер выплат.
Как рассчитать налог на продажу дома
Стандартный размер налога с продажи недвижимости — 13% от суммы в договоре, но иногда цифры могут меняться. Вот что стоит учесть:
- Если продавец — нерезидент России, то есть находится в стране меньше 183 дней в году, налог для него составляет 30% от суммы продажи. Также нерезидентам не полагаются налоговые льготы и вычеты
- Если объект продают по цене ниже 70% от кадастровой стоимости, налог считается иначе. В качестве налоговой базы учитывается не сумма в договоре, а 70% от кадастра
Налог на землю и дом рассчитывается по отдельности. За дополнительные постройки вроде бани и гаража налоги тоже платятся отдельно — как за нежилые помещения.
Когда можно не платить налог
При долгом сроке владения. Если продавец владеет домом и участком пять лет и более, то при продаже этой недвижимости он освобождается от уплаты налогов. Иногда срок сокращается до трёх лет: если дом с участком — единственное жильё клиента, а также если недвижимость досталась по приватизации, в наследство или в подарок от близкого родственника. Тут нужно учитывать несколько нюансов:
- Льготу можно применить, только если владелец не использовал недвижимость в коммерческих целях. Например, не сдавал в аренду как ИП
- Срок владения землёй обнуляется, если объединить несколько участков в один или, наоборот, разделить их. Поэтому не стоит делать этого перед продажей — иначе придётся платить больше налогов
- Сроки владения домом и участком могут быть разными, поэтому подсчитывать налог нужно по отдельности
При улучшении жилищных условий. По закону 382-ФЗ семьи с двумя и более детьми могут полностью освободиться от уплаты налога за дом, землю и хозяйственные постройки вне зависимости от того, сколько стоит эта недвижимость. Для этого нужно не использовать жильё в коммерческих целях и одновременно соблюсти пять условий:
- налогоплательщик или его супруга должны быть родителями двух и более детей
- общая кадастровая стоимость дома с участком должна быть не выше 50 млн ₽
- в этом же году или до 30 апреля следующего за продажей года нужно купить новое жильё по договору купли-продажи, мены или долевого участия
- площадь или кадастровая стоимость нового жилья должна быть больше, чем у предыдущего
- другое имущество в собственности семьи суммарно не должно быть больше по площади, чем дом, который продают
В обоих случаях не платить налог могут даже нерезиденты. Если человек не живёт в России, но подпадает под условия, он освобождается от налога.
Какие вычеты можно получить при продаже
Налоговые вычеты рассчитываются по отдельности для дома и участка. Их можно комбинировать: скажем, для стоимости дома применить стандартный имущественный вычет, а для стоимости земли — вычет на расходы.
Имущественный вычет. Резиденты России могут освобождать от налогов до 1 млн ₽ дохода каждый год. Если в этом году продавец не пользовался вычетом, он вправе уменьшить налоговую базу. То есть если человек продаст дом с участком суммарно за 7 млн ₽, то налог он заплатит только с 6 млн ₽ дохода.
Вычет за продажу нежилых помещений. Для хозяйственных построек можно применить свой вычет — уменьшить налоговую базу на 250 000 ₽ в год. Принцип такой же, как при стандартном вычете: если баня стоит 400 000 ₽, то заплатить налог понадобится только с дохода в 150 000 ₽.
Вычет на расходы, связанные с покупкой. Если жильё досталось по приватизации или в дар, то расходов на его приобретение у продавца не было, и этот вычет применить не получится. Но если владелец когда-то купил этот участок или построил дом — он понёс расходы, и на сумму этих расходов можно уменьшить налоговую базу. Важно учитывать, что налог за участок и дом рассчитывается по отдельности. Поэтому стоимости земли и дома в договоре нужно разделить пропорционально суммам, которые за них платили при покупке.
Например, участок продают за 3 млн ₽, а дом — за 4 млн ₽. Когда-то продавец купил этот участок за 2,5 млн, а дом — за 3,5 млн. Если вычесть эти цены из текущих, останется общая налоговая база в размере 1 млн ₽. Если же разделить цены иначе, например продать участок за 1 млн, а дом — за 6 млн, налог будет выше. Участок освободится от налога полностью, а вот налоговая база за дом будет составлять 6 – 4 = 3 млн ₽ — втрое больше, чем при пропорциональном разделении.
Если правильно подсчитать сумму налогов и учесть все возможные вычеты, можно серьёзно облегчить клиенту налоговую нагрузку. Узнайте об этом больше в записи вебинара с экспертом по налогам Натальей Пеньковой.
А чтобы заниматься расчётами было удобнее — отдайте рутину специалистам сервиса «Сделка» от М2. Мы возьмём на себя оформление документов и регистрацию сделки, а вы сможете внимательнее изучить налоговую базу и помочь клиенту заплатить меньше налогов.