Нужно ли платить налоги при продаже недвижимости, зависит от срока владения собственностью. Эксперт по налогам Татьяна Макурова рассказала, как рассчитать сумму налога, узнать срок владения и не дать клиенту переплатить.
Проводить сделки быстро и безопасно поможет сервис М2. Мы возьмём на себя рутину: подготовим договор купли-продажи, проведём расчёты и оформим право собственности покупателя.
Сроки владения: база для риелторов
При продаже недвижимости действует правило: если прошёл минимальный срок владения, то налог с полученного дохода платить не нужно. Этот срок составляет три или пять лет — в зависимости от того, как недвижимость оказалась в собственности.
В общем случае срок составляет пять лет. Исключение — недвижимость, которая оказалась в собственности по одному из следующих сценариев:
- по наследству от любого человека
- в результате дарения от близких родственников и членов семьи
- по договору пожизненного содержания с иждивением (вид ренты)
- в порядке приватизации
- если жильё — единственное на момент выбытия из владения (с учётом особенностей, установленных статьёй 217.1 НК)
Также срок владения в три года действует для недвижимости, полученной на любых основаниях и находящейся в регионах-исключениях. На 2023 год это ХМАО, Республика Алтай, Ставропольский край, Республика Саха (Якутия), Иркутская область, г. Севастополь, Карачаево-Черкесская Республика, Магаданская область, Амурская область, Астраханская область.
Важно: чтобы претендовать на сокращённый срок владения, нужно быть налоговым резидентом РФ, иметь и объект, и прописку в соответствующем регионе.
С М2 легко проводить сделки любой сложности: альтернативные, межрегиональные, с залоговыми объектами недвижимости и долями, с несовершеннолетними и недееспособными участниками. Персональный менеджер ответит на любые вопросы и поможет с документами.
Точка отсчёта: когда начинается срок владения
Точка отсчёта — день, когда собственник стал владельцем недвижимости. Чтобы точно узнать, прошёл ли минимальный срок владения, важно правильно определить эту дату.
Для первичного жилья. По общему правилу точку отсчёта определяют с даты полной оплаты. И если иное не предусмотрено договором ДДУ, то это день, когда деньги поступили застройщику, а не ушли со счёта покупателя. В случае с ипотекой также нужно смотреть именно на дату оплаты застройщику, а не на факт оплаты кредитного договора.
Важно: точка отсчёта применяется только к жилью и только к продаже из собственности. Продажа по переуступке всегда облагается налогом.
Для вторичного жилья. Если квартиру приобретали на вторичном рынке до начала работы Росреестра, то есть до 31 января 1998 года, то дата отсчитывается по старым правилам и регистрация ранее возникшего права не обнуляет срок владения. Если же собственник приобрёл (купил, приватизировал, получил в дар) квартиру после этой даты, то точкой отсчёта считается дата регистрации права собственности.
Перепланировка вторичной квартиры, разделение или объединение двух квартир обнуляют срок владения. Однако уже есть законопроект, согласно которому точкой отсчёта будет считаться дата приобретения исходного жилья. Закон может вступить в силу в 2024 году.
Кейс продажи: 4 способа рассчитать налог
Если на момент продажи недвижимости срок владения не прошёл, нужно заплатить налог. Есть разные способы расчёта. Каждый из них правильный, но не каждый будет выгодным для собственника квартиры.
Например, ваш клиент решил продать квартиру раньше окончания минимального срока владения. Два года назад он приобрёл её за 8 млн рублей, а теперь продаёт за 12 млн рублей. В год продажи он является налоговым резидентом, официально не трудоустроен и работает как самозанятый. У него нет двух детей и нет встречной покупки.
Способ 1. Если вы не подадите декларацию, налоговая рассчитает сумму так: (12 млн дохода − 1 млн вычета при продаже) × 13% = 1 170 000 рублей.
Способ 2. Если вы примените вычет «доход минус расход», налог уменьшится: (12 млн дохода − 8 млн расхода) × 13% = 520 000 рублей.
Способы 3 и 4. Если вы воспользуетесь льготами и законной налоговой оптимизацией, то сумма станет ещё меньше: 260 000 рублей с одним элементом оптимизации и 0 рублей — с двумя.
Важно: занижение — это не оптимизация, а дополнительные риски.