Всем привет, на связи Эван!
В рамках цикла материалов по недвижимости, решил сегодня осветить тему вторичного рынка.
Недавно, мы видели достаточно занимательные новости.
Мол в разных регионах ускоряется снижение цен на вторичное жилье.
Для начала я решил проверить данное утверждение.
Возьмем данные по 5 регионам с самым большим количеством активных объявлений за март:
- Краснодарский край 145 455р м2
- Москва 304 444р м2
- МО 162 222р м2
- Тюменская область 118 992р м2
- Ростовская область 111 326р м2
Далее проведем сравнение.
Буду делать с округлением, для удобства восприятия, но без вреда выводам.
Сравниваем с данными за последние 30 дней:
- Краснодарский край 137 662р м2. Снижение на 5,35%
- Москва 300 000р м2. Снижение на 1,45%
- МО 163 528р м2. Рост на 0,8%.
- Тюменская область 120 000р м2. Рост на 0,84%
- Ростовская область 115 517р м2. Рост на 3,76%
Действительно, можно справедливо сказать, что в некоторых городах цены на вторичку снижаются!
Причем перегретый Краснодарский край показывает достаточно заметное снижение. Остальное больше похоже на простую ценовую волатильность.
Теперь давайте сравним все это с ценами ровно год назад, в мае 2023:
- Краснодарский край 126 735р м2. Рост за год на 14,77%.
- Москва 277 315р м2. Рост за год на 9,78%.
- МО 154 717р м2. Рост за год на 4,85%.
- Тюменская область 106 452р м2. Рост за год на 11,77%.
- Ростовская область 95 119р м2. Рост за год на 17%.
За год некоторые регионы неплохо прибавили, например Краснодарский край.
Но как мы видим по сравнению сегодня/март - именно этот регион сейчас в чемпионах по снижению цены.
При этом, цены выросли очень скромно.
Не обогнали ослабление рубля. Мало где обогнали ставку ЦБ и инструменты вроде простых накопительных счетов. Не говоря уже о других инвестициннонных инструментах.
В валюте вторичка в среднем создала убыток, а почему стоит считать в ней почитайте тут.
Стоит отметить, что и рост цен в данных учитывается на основе цен в объявлениях, а по фактически заключенным сделкам ситуация скорее всего хуже.
При этом, рост цен в рублях с прошлого мая происходил в условиях:
- Низкой ставки ЦБ (16% дали только в декабре!)
- Ослабления рубля, которое заставляло население активно искать способы сбережений
- Эффекта “разгона экономики”, который привел к инфляции и росту цен
Сейчас данных условий нет.
Ставка ЦБ просто заградительная, по рыночным условиям брать ипотеку на вторичку очень больно.
Ослабление рубля пока не происходит. А я скоро выпущу видео о будущем рубля.
С ростом цен активно борются и сдерживают эффекты “разгона экономики” и “бюджетного импульса”.
Итого сейчас мы имеем существено менее благоприятные условия для вторички.
Это и приводит к коррекции цен, которая вероятно будет продолжаться пока рубль стабилен, а ЦБ держит высокую ставку. Важно, что я говорю о ситуации в среднем по рынку.
Здесь появляется очень интересная конструкция!
Представьте, что вы сейчас хотите купить квартиру на вторичке и использовать наличные или небольшой кредит.
Если купить прямо сейчас - вы будете ехать в активе, который либо упадет, либо вырастет хуже ставки ЦБ в рублях. Не говоря уже о картине в валюте...
Если повременить с покупкой, то можно разместить эти деньги в банке под 14-16% и купить чуть позже, зато вы прирастете в деньгах. На ремонт или базовую фурнитуру докинуть!
Получается, прямо сейчас ЦБ платит тем, кто не покупает вторичку, а ждет с покупкой.
Такая ситуация, вероятнее всего, продолжится пока ЦБ удерживает жесткую политику и 16%.
По моим оценкам, мы будем наблюдать это до осени, а там будет необходимо актуализировать ожидания.
Но куда интереснее ситуация может сложиться на первичном рынке и с ипотеками…
👍 Палец вверх, если ждете материал про первичку и ипотеку.
📣 В комментарии пишите, что думаете об этой ситуации со вторичным рынком?
⚠️ Я никогда НЕ пишу вам в личку и никуда НЕ зову вас в комментариях. Правила канала.
