После окончания срока аренды ответственный арендатор может обратиться с просьбой о продлении договора аренды земельного участка в 2024 году, используя своё преимущественное право. Однако это возможно только в том случае, если законодательство или условия договора не предусматривают иного.
Давайте разберёмся, кто может рассчитывать на продление аренды, какие условия и основания для этого необходимы, а также как происходит процесс продления срока временного пользования землёй.
Правовое регулирование
Предоставление земельных участков во временное пользование регулируется гражданским и земельным законодательством. Согласно статье 621 ГК РФ, если арендатор выполняет свои обязательства добросовестно, у него есть преимущественное право на повторный аренду земли после истечения срока действия текущего договора.
Кроме того, если срок временного пользования участком закончился, но арендатор продолжает пользоваться землёй, а собственник не возражает, то договор считается возобновлённым.
14 марта 2022 года был принят Федеральный закон № 58-ФЗ, который внёс существенные изменения в положения о временном пользовании земельными участками. В соответствии с новым законом, арендаторы могут потребовать от арендодателей продления срока договора, но не более чем на три года, до 1 марта 2023 года. При этом не имеет значения, на каких основаниях был заключён договор и есть ли задолженность по арендным платежам.
Кто может продлить срок аренды земельного участка
Закон № 58-ФЗ устанавливает правила только для земельных участков, принадлежащих государственным органам или муниципалитету. Если же участок находится в частной собственности, то действуют положения статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации о преимущественном праве на продление аренды.
Право на продление аренды земельного участка имеют как юридические, так и физические лица. При этом не имеет значения, каким образом был получен участок в аренду — на аукционе или без его проведения. Срок продления аренды составляет до трёх лет, и он действует до 1 марта 2023 года. Поэтому отказы государственных органов и местных властей по этим причинам необоснованны.
Важно знать, что в 2020 году, в период пандемии, сроки соглашений о временном использовании земельных участков были продлены. Сейчас эти правила больше не применяются. С 1 марта 2021 года государственные органы и муниципалитеты перестали принимать заявления в соответствии со старым законом. Однако новые правила схожи с предыдущими.
Условия пролонгации
Условия продления временного пользования земельным участком остались прежними, как и в предыдущем законодательстве. По новому закону есть два требования к арендаторам:
1. Срок действия договора аренды не должен быть завершён. Если срок аренды истёк, то нет смысла подавать заявление на продление аренды. Однако если арендатор подаст заявление до окончания срока временного пользования, а рассмотрение заявления будет после окончания договора аренды, то арендатор имеет право на продление аренды.
Например, последний день временного пользования — 4 июня 2022 года, а обращение в местную администрацию было направлено 3 июня 2022 года. Поскольку на момент подачи заявления срок аренды ещё не истёк, его обязаны рассмотреть.
2. Отсутствие нарушений при использовании земельного участка. Если выяснится, что арендатор недобросовестно выполняет свои обязательства и нарушает требования, установленные договором и законодательством, ему откажут в продлении аренды. Чтобы продлить срок аренды, необходимо устранить нарушение.
Это единственные требования к арендаторам для продления аренды земельного участка. Важно отметить, что даже если арендатор не оплатил арендную плату, ему не могут отказать в продлении аренды по этому основанию.
Способы продления аренды земельного участка
Продлить аренду земельного участка можно не только по заявлению арендатора, но и по решению суда, местной администрации или другого государственного органа. Существует несколько способов пролонгации контракта:
Подписание нового договора между сторонами.
В этом случае условия аренды и право на землю остаются прежними. Но стороны могут договориться об изменении условий сделки.
Заключение дополнительного соглашения
Этот документ оформляется в дополнение к уже существующему договору. В соглашении можно изменить только незначительные условия сделки. Форма дополнительного соглашения должна соответствовать форме основного договора.
Автоматическая пролонгация договора аренды земельного участка
Это значит, что если срок действия договора аренды земли истёк, но арендатор продолжает использовать участок, то договор автоматически продлевается на неопределённый срок на тех же условиях, при условии, что собственник земли не возражает против этого.
Теперь давайте подробнее рассмотрим эти способы. Не все из них подходят для любой ситуации. В некоторых случаях необходимо обязательно перезаключить договор аренды земельного участка или оформить дополнительный документ.
Важно! Если срок аренды продлевается на один год и более, сделку необходимо зарегистрировать в Росреестре. Без регистрации документ будет недействительным.
Перезаключение
Этот способ продления аренды заключается в том, что после окончания действия договора о передаче участка во временное пользование стороны подписывают новый договор. В нём они могут согласовать новые условия аренды, например, изменить размер арендной платы или срок действия договора.
Сейчас перезаключение контракта чаще всего актуально, когда арендодателем выступает частное лицо. При этом, согласно действующему гражданскому законодательству, добросовестные арендаторы имеют преимущественное право на продление договора аренды.
Порядок продления аренды земельного участка:
1. Направить собственнику участка письменное заявление с просьбой о продлении аренды путём заключения нового договора.
2. Согласовать новые условия сделки.
3. Подписать контракт.
4. Зарегистрировать сделку в Росреестре (если срок временного пользования превышает один год).
До 14 марта 2022 года при перезаключении договоров с государственными органами и местными администрациями требовалось участие в торгах. Это было необходимо, за исключением случаев, когда:
* земельный участок был получен во временное пользование без проведения аукциона;
* земельный участок был получен в результате торгов для ведения садоводства.
Однако до 1 марта 2023 года эти требования не применяются. Теперь арендаторы могут не участвовать в торгах, чтобы продлить срок аренды земельного участка. Вместо этого они могут требовать у арендодателей заключения дополнительного соглашения о продлении срока аренды.
Дополнительное соглашение
До 1 марта 2023 года, согласно Закону № 58-ФЗ, государство и муниципалитеты обязаны продлевать аренду земли посредством заключения дополнительного соглашения. Раньше государственные и муниципальные собственники объектов не могли пролонгировать договоры таким образом.
Как продлить договор аренды земельного участка с помощью дополнительного соглашения:
1. Направить письменное обращение к владельцу объекта с просьбой о пролонгации пользования землей посредством заключения дополнительного соглашения. Важно, чтобы срок основного контракта к этому моменту не истёк.
2. Установить новый срок, при необходимости внести незначительные правки в условия сделки и подписать документ.
3. Зарегистрировать соглашение в Росреестре и уплатить государственную пошлину.
4. Форма дополнительного соглашения также должна соответствовать основному договору. Например, если договор о временном пользовании надел был заверен у нотариуса, то и дополнительное соглашение тоже нужно заверить. В противном случае оно не будет иметь юридической силы.
В этом документе контрагенты могут установить новые требования, незначительно отличающиеся от основных. Однако изменения, вносимые в договор аренды земли дополнительным соглашением, должны быть несущественными.
Как продлить аренду земельного участка: порядок действий
Порядок продления договора аренды земли регулируется законодательством и зависит от различных факторов. Например, от мнения и правового статуса участников договора.
Если в продлении контракта участвуют физические лица, арендодатель должен в письменном виде сообщить о своём намерении продлить соглашение в связи с истечением срока действия текущего договора.
Однако если стороной в договоре выступают юридические лица, государство или муниципалитет, процесс становится более сложным из-за их особого правового статуса.
Пролонгация аренды земельного участка начинается с того, что арендатор направляет арендодателю письменное уведомление о своём желании продлить срок аренды. Уведомление должно быть отправлено за три месяца до окончания текущего срока аренды.
В заявлении о продлении договора аренды следует указать следующую информацию:
* наименование юридического лица или муниципалитета, предоставляющего землю во временное пользование;
* ФИО и должность должностного лица, принимающего окончательное решение о пролонгации;
* ФИО, адрес и другие данные арендатора;
* просьба о продлении арендного соглашения;
* реквизиты ранее заключённого контракта;
* срок истечения действующего контракта;
* основания, подтверждающие преимущественное право арендатора на продление договора;
* перечень документов, прилагаемых к заявлению;
* дата заявления и подпись арендатора.
**Образец заявления о продлении договора аренды земельного участка**
Для продления договора аренды земельного участка вам необходимо предоставить следующие документы:
1. Копия контракта о передаче земельного участка во временное пользование.
2. Копия паспорта арендатора или доверенность на представителя.
3. Копия ИНН.
4. Для юридических лиц — копия учредительного документа организации.
5. Выписка из ЕГРЮЛ и ЕГРИП.
6. Квитанции об оплате арендных платежей, подтверждающие отсутствие задолженностей по контракту.
Все документы должны быть нотариально заверены.
Вы можете передать заявление лично или через представителя по доверенности. Также можно отправить его заказным письмом с уведомлением и описью или отправить электронной почтой, если у вас есть электронная подпись.
Муниципалитет обязан рассмотреть ваше заявление и вынести решение о продлении в течение пяти дней с момента получения заявления. Если ваше обращение будет одобрено, то между арендодателем и арендатором будет согласован новый договор аренды земельного участка или условия дополнительного соглашения.
В связи с экономическими и политическими переменами в стране были внесены изменения в процедуру продления аренды муниципальных и государственных земельных участков.
Теперь арендаторы могут продлить срок пользования землёй в определённые временные рамки: с 14 марта 2022 года по 1 марта 2023 года. Это означает, что у арендаторов есть целый год, чтобы пролонгировать контракт.
Важно понимать, что продление договора аренды земельного участка не означает сохранение прежних условий. При пролонгации договора вступают в силу новые условия, которые могут включать в себя увеличение размера арендной платы, изменение срока аренды и другие изменения в контракте.
После того как все условия между арендатором и арендодателем будут согласованы, стороны подписывают новый договор или дополнительное соглашение.
Если срок договора аренды земли превышает один год, то сделку необходимо зарегистрировать в Росреестре, как того требует Федеральный закон № 218-ФЗ. Для регистрации необходимо обратиться в государственное учреждение и предоставить следующие документы:
* заявление о регистрации договора аренды земли;
* паспорт заявителя;
* копию договора;
* копию учредительного документа организации (если арендатором является юридическое лицо);
* документы, подтверждающие право собственности на недвижимость;
* квитанцию об уплате государственной пошлины.
Обратите внимание! Срок регистрации договора аренды земельного участка в Росреестре составляет семь рабочих дней, а в МФЦ — девять рабочих дней.
Основания для отказа
Арендодатель может отказать арендатору в продлении договора аренды земли. Если арендодатель является физическим или юридическим лицом, он может принять такое решение по следующим причинам:
* арендатор не выполнил свои обязательства по договору;
* арендодатель больше не планирует сдавать землю в аренду;
* арендатор не предупредил арендодателя заранее о своём желании продлить договор аренды.
Если арендатор отказался продлить договор без уважительных причин, а затем сдал землю в аренду другому лицу, бывший арендатор может подать иск о принудительном продлении договора аренды земли. У бывшего арендатора есть преимущественное право на пролонгацию договора. Это право действует в течение года после отказа в продлении. По истечении этого срока преимущественное право теряется.
Через суд бывший арендатор может не только расторгнуть договор аренды земли, заключённый с третьим лицом, и вернуть землю себе, но и потребовать возмещения убытков, понесённых из-за отказа в продлении договора.
Пример из практики:
Семёнов в течение 10 лет арендовал у Антонова сельскохозяйственный земельный участок. Когда срок действия договора аренды истёк, арендатор попросил арендодателя продлить соглашение, но получил отказ. Антонов объяснил своё решение тем, что больше не планирует сдавать землю в аренду за плату.
Через несколько месяцев после прекращения действия договора аренды Семёнов узнал, что Антонов почти сразу же сдал участок другому лицу. Тогда бывший арендатор обратился в суд с требованием обязать Антонова заключить с ним договор аренды. Суд удовлетворил исковое заявление.
Если земля принадлежит государству или муниципалитету, то они могут отказать в продлении договора аренды по следующим причинам:
* недвижимость изъята из оборота;
* участок зарезервирован для государственных нужд;
* наложен запрет на приватизацию земли;
* участок использовался не по назначению;
* арендатор пропустил срок для продления договора аренды земли.
Отказ должен быть оформлен в письменном виде с указанием причин. Если в течение года после отказа государственный орган заключит договор аренды с другим лицом, то у прежнего арендатора появится право оспорить сделку через суд.
Подписание договора аренды земли с государством или муниципалитетом требует особого внимания. Законодательство предоставляет возможность продлить договор разными способами, и вся процедура регулируется нормативными правовыми актами.
Часто задаваемые вопросы
Можно ли автоматически продлить аренду земельного участка?
В соответствии с пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если срок действия договора о временном пользовании земельным участком истёк, но арендатор продолжает использовать надел, а владелец не возражает, то договор автоматически продлевается на неопределённый срок. Условия использования остаются прежними, и нет необходимости в подписании дополнительных документов.
Что делать в случае отказа в пролонгации?
В этой ситуации нужно обратиться в суд, чтобы оспорить отказ. Иск подаётся в районный суд в течение 10 дней после получения отрицательного решения. Место подачи иска — орган, который нарушил права арендатора. В исковом заявлении следует предоставить доказательства того, что земельный участок использовался добросовестно. Если суд примет решение в пользу арендатора, это станет основанием для продления договора.
Можно ли подать заявление на продление аренды, если есть просрочка по арендным платежам?
В соответствии с Законом № 58-ФЗ арендатор имеет право на продление аренды, даже если у него есть задолженность перед арендодателем. Если арендатор сталкивается с отказом по этому основанию, он может обжаловать его в суде и добиться признания отказа незаконным.
Если у вас остались вопросы, пишите на https://myjus.ru и наши специалисты ответят на все ваши вопросы. Консультация бесплатная!
