Разъясним, что такое патентная система и как она влияет на арендодателей. А сдать жильё быстро и выгодно поможет Яндекс Аренда.
Патентная система работает примерно так: ИП оплачивает фиксированную сумму, стоимость патента — она заменяет уплату таких НДФЛ, налога на имущество и НДС. Сумма патента складывается из расчёта потенциального дохода и ставки налога, установленной в регионе.
Нужно иметь в виду, что патент на аренду недвижимости в разных регионах может стоить по-разному.
Для примера возьмём квартиры с одинаковыми параметрами в Москве и в Краснодаре:
- период патента — 11 месяцев;
- площадь квартиры — 60 м².
В Москве предпринимателю придётся заплатить 69 724 рубля, в Краснодаре — 65 657 рублей.
Собственники, сдающие жильё в аренду, как правило выбирают один из двух видов налогообложения:
- НПД (самозанятость);
- ПСН (патентная система налогообложения).
Первый способ отличается от второго тем, что для него не нужно регистрировать ИП. Процент налога при работе с физлицами составит 4%, с юридическими — 6%. Максимальный размер дохода в год — 2,4 млн рублей.
Патентная система идеально подходит тем арендодателям, у которых в собственности несколько объектов недвижимости, тем, кто работает с юрлицами, или тем, кто сдаёт недвижимость в аренду посуточно. Рассчитать примерную стоимость патента можно с помощью специального сервиса от ФНС.
Пример 1: Наталья имеет небольшой бизнес — сдаёт в аренду три квартиры в Москве. Сдавать квартиры по НПД она не может, так как сумма дохода с объектов превышает 200 тысяч рублей в месяц. Чтобы законно сдавать квартиры, Наталья должна зарегистрировать ИП.
ОСН предполагает много отчётности и обходится слишком дорого, УСН тоже требует больших вложений. А вот патентная система подходит лучше всего — собственнику не нужно заниматься учётом доходов и расходов, сумма налога фиксированная. Также есть возможность выбора действия патента, а это значит, его можно подстроить под срок аренды по договору.
Пример 2: у Ивана есть небольшой бизнес — он сдаёт в аренду коттедж, который снимают для вечеринок, свадеб, корпоративов и других мероприятий. Стоимость аренды за сутки начинается от 15 тысяч рублей, в сезон праздников цена поднимается до 30 тысяч рублей.
Средняя выручка в год составляет более 2,4 млн рублей, поэтому НПД ему тоже не подходит. В этом случае патентная система избавляет Ивана от необходимости вести учёт и переплачивать за налоги по ОСН или УСН.
Но у патентной системы есть и минусы:
- необходимость внесения части налога авансом;
- на размер налоговых выплат не влияют страховые взносы, которые отчисляются регулярно.
Поэтому прежде чем выбрать эту систему, рекомендуем посчитать предполагаемые доходы и расходы. Для тех, кто сдаёт один объект недвижимости стоимостью менее 200 тысяч рублей в месяц, скорее всего, больше подойдёт НПД (самозанятость).
Чтобы получить патент на аренду квартиры, нужно соответствовать таким требованиям:
- быть собственником недвижимости, которая будет сдаваться в аренду;
- иметь статус индивидуального предпринимателя.
Остальные требования касаются количества работников и суммы доходов, о которых мы уже упомянули выше. Если предприниматель планирует сдавать более одного объекта недвижимости, необходимо приобрести патент на каждый из них.
