Строительство в зоне объекта культурного наследия

Вправе ли собственник иметь дом в охранной зоне объекта культурного наследия. Какие могут быть правовые последствия такого строительства.

Расположение земельного участка в охранной зоне объекта культурного наследия связано с определенными ограничениями или даже запретами, в том числе на строительство жилых домов. Согласно положения ст. 105 Земельного кодекса могут быть установлены следующие виды зон с особыми условиями использования территорий:

• зоны охраны объектов культурного наследия;
• защитная зона объекта культурного наследия.

В зависимости от зоны, на участок налагаются определенные ограничения и/или запреты.

Несоблюдение правового режима зон с особыми условиями использования территорий, которые устанавливаются публичной властью, может привести к признанию возведенной на земельном участке постройки самовольной.

При этом действующее законодательство исходит из принципа защиты добросовестных участников гражданского оборота, проявляющих при реализации своего права добрую волю, разумную осмотрительность и осторожность (постановления Конституционного Суда Российской Федерации от 21 апреля 2003 г. N 6-П, от 13 июля 2021 г. N 35-П и др.).

Следовательно, при введении ограничений права собственности на земельные участки баланс частных и публичных интересов достигается в том числе тем, что собственники участков должны иметь возможность знать об ограничениях их прав. Именно наличие такой возможности обусловливает допустимость привлечения лица, осуществившего постройку с нарушением ограничений, к ответственности в виде ее сноса за его счет.

Согласуется с этой позицией Конституционного Суда Российской Федерации и абзац второй пункта 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации в действующей редакции, введенной Федеральным законом от 3 августа 2018 г. N 339-ФЗ, о том, что не является самовольной постройка, возведенная с нарушением ограничений использования земельного участка, если собственник данного объекта не знал и не мог знать о действии таких ограничений в отношении его участка.

Тем самым рассмотрение судами требований о сносе постройки по причине нарушения ограничений в использовании земельного участка, на котором она расположена, в любом случае подразумевает обязательность выяснения того, знало ли осуществившее постройку лицо и могло ли знать о наличии ограничений.

Если это лицо не знало и не могло знать о наличии ограничений, возведенная им постройка не может быть признана самовольной и на него не может быть наложена санкция в виде обязанности снести ее за свой счет и без возмещения. Причем при оценке поведения лица, осуществившего постройку, действующее законодательство исходит из принципа защиты добросовестных участников гражданского оборота.

Соответственно, в каждом индивидуальном случае необходимо исследование вопроса зонирования участка, когда был построен дом, когда объект был признан объектом культурного наследия, добросовестно ли вел себя собственник земельного участка, знал ли он о том, что земельный участок находится в охранной зоне объекта культурного наследия. Чаще всего, такие вопросы разрешаются через суд, если со стороны государственного или муниципального органа будет подан какое-либо требование в суд.