Вообще инвестировать в квадратные метры можно по-разному, любой опытный риэлтор навскидку сможет назвать с десяток разных вариантов. Перед вами большой обзор как именно можно инвестировать в недвижимость и какой доход можно получать.
Арендная стратегия
Очень популярная, понятная и простая инвестиция - покупаешь квартиру на вторичном рынке, готовишь к сдаче - сдаешь в долгосрочную аренду. Считаем математику на примере Екатеринбурга. Квартиру которую реально можно сдавать за 20.000 рублей в месяц у нас будет стоить от 3,3 млн. Доходность в этом случае будет 7,27% годовых.
Как поднять доходность? Очевидно есть 2 варианта - купить квартиру дешевле (надо уметь торговаться) - сдать дороже (сделать качественные фото, хоумстейджинг, правильно написать объявление) в этом случае можно поднять доходность до 8-9% годовых. Конечно стоимость квадратным метров будет продолжать расти в долгосрочной перспективе, ведь ставки по ипотеке для покупки вторичного жилья не всегда будут высокими как сейчас (16%), но это уже сложно прогнозируемый доход.
Но куда же без нюансов
Первый и главный пожалуй - сохранность имущество и ремонт. Техника имеет свойство ломаться, её нужно менять на исправную, арендаторы не всегда порядочные и оставляют после себя грязную квартиру, которую нужно убирать или заказывать клининг. Часто собственники думают, что если они заключили договор на год, то они в течении всего года будут получать ренту, но иногда наниматели съезжают уже через пару месяцев по разным причинам (не подошел район, шумные соседи, нашли вариант повыгоднее). А это уже простой и снижение доходности.
Напомню, доходность банковских депозитов сейчас 13-16% годовых.
Стратегия “Купил на котловане, продал после сдачи”
Тоже распространенный вариант. Суть простая: новостройке на стадии котлована стоят дешевле чем после сдачи. Так было раньше, сейчас собственники продают свои квартиры полученные от застройщика с дисконтом (ниже чем такие же квартиры на сайте застройщика), при этом скидки появляются ещё до сдачи объекта. Связано это с тем, что большинство льготных ипотечных программ с 2024 года не работают для уступку права требования (когда дольщик продаёт своё право на квартиру третьему лицу), получается, что такие квартиры можно купить только с рыночными ипотечными ставками, а это сейчас 17-21% годовых.
Да, безусловно квартиру собственник продаст, и продаст с большой долей вероятности дороже, чем купил, но такого радикального роста цен, какой мы наблюдали с середины 2020 года и до середины 2023 года уже не будет. Доходность прогнозирую на уровне 10-15% годовых.
Нюансы есть и здесь
Важно при продаже не завышать цену. Лучше продать по цене ниже, чем в этом же доме будут стоять ваши конкуренты, чем “искать своего покупателя” с высокой ценой и потерять в доходности, ведь инвестор должен быстрее продать, чтобы вложить средства в следующий проект
Не смотря на все сложности нынешнего рынка, я прогнозирую рост стоимости новостроек и дело здесь элементарно в строительной инфляции, а когда ЦБ снизит учетную ставку, то уступку будет продавать сильно проще, спрос вырастет, а за ним и цена подтянется
Флиппинг
Сам по себе этот процесс очень сложно назвать инвестициями, ведь это полноценный бизнес. По сути своей, флиппинг - это покупка “убитых” квартир с целью сделать внутри ремонт и продать с прибылью. Пример: купили квартиру за 3.500.000, сделали косметический ремонт за 400.000, продали за 4.300.000. Цикл сделки - 3-4 месяца. Прибыль - 10,25% за цикл. Иногда доходность достигает и до 12-15% за цикл, таким образом в целом по году доходность может составить 48-60%. Также эту доходность можно увеличить используя ипотечное плечо, однако сейчас для этого не самые подходящие условия, учитывая ставки на вторичное жилье
Но инвестиции это ведь не про бизнес, а про получение пассивного дохода. Профессиональные флипперы привлекают инвесторов, а прибыль делят в соотношении 50/50. Таким образом каждый получает своё, флиппер доход от своего бизнеса, а инвестор - от своих вложений. В нашем агентстве есть профессионалы этого направления, консультации бесплатные.
Из рисков - вероятность уйти в долгую продажу, это может сократить количество циклов и снизить доходность. Также есть вероятность нарваться на “тяжелый” объект и на ремонт может уйти больше средств, больше времени, а это в свою очередь также снижает доходность. Хорошая новость, во всех трёх первых вариантах напрочь отсутствует риск полной потери капитала, если только дом не разрушится и квартира не застрахована
Ещё больше о флиппинге в нашей статье
Срочный выкуп квартир
Есть такая когорта инвесторов, которые выкупают квартиры у собственников, которым их надо продать срочно. Ситуацию у людей бывают разные, страшного в этом ничего нет, важно делать это осторожно и лучше в сопровождении риэлтора, чтобы не попасть на мошенников или объект с тяжелой юридической ситуацией. Суть стратегии в том, чтобы выкупить квартиру на 15-25% ниже рынка и как можно скорее продать. И если выкуп в этой стратегии должен занимать 3-14 дней (это сроки из нашей практики), то продажа может идти сильно дольше, до 3 месяцев. Всё это время инвестор не получает прибыль. Срочный выкуп хорошо, для быстрого цикла сделки и по сути своей очень похож на флиппинг, только не требует дополнительных вложений времени и средств в ремонт.
Такая стратегия хороша тем, что обернуть свой капитал инвестор может 3-7 раз за год, доходность в данном виде инвестиций очень высокая - 70-100% годовых. В нашем агентстве такие сделки организуются под ключ: у нас есть и продавцы под срочный выкуп, и инвесторы, готовые такие объекты приобретать
Коммерческая недвижимость на этапе котлована с последующей сдачей в аренду
В этой стратегии начну наверное сразу со сложностей. И самое сложное - это выбрать правильный объект. Правильный с точки зрения инвестиций значит ликвидный (можно быстро продать по рыночной цене), с хорошим трафиком, в локации, способствующей сдаче в аренду. Также важно, чтобы помещение по своим характеристикам подходило под потенциального арендатора.
Большие сети платят больше и фиксируют условия договора на долгий срок и даже регистрируют договор аренды в росреестре, поэтому помещение лучше сразу выбирать под арендатора. Кроме того, многие арендаторы фиксируют в договоре индексацию арендной ставки и даже делают привязку к обороту торговой точки.
Почему это важно? Объясню на примере.
Вы купили помещение за 10.000.000 рублей и договорились с арендатором о том, что сумма арендной платы в месяц будет 80.000 рублей в месяц (960.000 рублей в год), при этом в договоре зафиксировали индексацию на уровень учетной ставки ЦБ на конкретную дату каждого года. Если даже взять учетную ставку всего 8% и каждый год в течении срока действия договора (обычно пять лет) увеличивать арендную плату на ее размер, то есть за 5 лет сумма арендных платежей увеличится с 80.000 рублей до 109.000. Таким образом годовая доходность вырастет с 9,6% до 13,08%. Также к этой доходности может добавиться процент с оборота
Выкуп нежилых помещений с торгов, ремонт, сдача в аренду и перепродажа как готовый арендный бизнес
Суть метода следующая - находим на площадках для торгов старое здание в состоянии “Под ремонт”, выкупаем его, делаем ремонт, проводим необходимые коммуникации, заводим арендаторов. Как только сформирован арендный портфель и все 100% площадей сдаются в аренду, продаем помещение как готовый арендный бизнес.
Увеличить доходность такой стратегии можно если применить тезисы из предыдущей (заключить правильные договоры с индексацией и процентом от оборота).
Нюансы есть как и везде. Объекты с торгов не кредитуются, это значит, что вы не сможете использовать кредитное плечо. Сами по себе подобные здания стоят относительно недорого, особенно если покупать их с торгов, а вот ремонт и коммуникации могут влететь в копеечку.
Как это выглядит на практике?
Реальный кейс - покупка помещения с торгов за 2,7 млн рублей. Вложения в ремонт составили 5 млн. рублей, сопутствующие расходы (коммунальные платежи, оплата услуг риэлтора) - 1 млн рублей. Цикл сделки - 18 месяцев, сумма продажи объекта - 20 млн рублей. Чистая прибыль - 11,3 млн рублей. Считаем доходность: 11.300.000 рублей/18 месяцев*12 месяцев/8.600.000 рублей=87% годовых.
Из преимуществ данной стратегии конечно хочется отметить высокую доходность, но также в этой ниже ещё и низкая конкуренция. Рисков конечно тоже не избежать. Среди них например затягивание сроков реконструкции или ремонта, а также ошибка в оценке арендного потенциала. Чтобы этих рисков избежать, ремонт лучше делать с компанией, которая пропишет стоимость работ, сроки выполнения, штрафы и пени за их срыв сроков выполнения работ, а также сделать предварительные предложения потенциальным арендаторам ещё до покупки объекта.
Деление большого на маленькое
Эту стратегию очень подробно описывать не стану, потому что здесь может быть масса вариантов и это тема отдельной большой статьи. Коротко о сути. Берем большой объект недвижимости, будь то коммерческая недвижимость для деления на более маленькие объекты или даже участок земли под загородную застройку.
Пример: купили земельный участок ИЖС недалеко от города, площадь участка 2 Га 10 млн рублей, размежевали на 20 участков по 10 соток, отсыпали дороги, провели электричество (еще около 10 млн). Себестоимость сотки с электричеством и дорогами получается 100.000 рублей за сотку. Выставляем в продажу эту землю за 200.000 рублей за сотку Получаем прибыль 100% за весь цикл сделки. Но опять же вопрос, в течении какого срока эти участки продадутся? Да, конечно, цены на такие участки будут ещё и расти, особенно если для этого вложить еще средств и сил, например возвести забор вокруг потенциального коттеджного поселка и провести газ до участков.
Этот же принцип работает и с покупкой больших квартир для деления впоследствии на маленькие студии и перепродажи.
Риски в таком деле связаны также со сроком продажи объектов и ошибками в составлении сметы на ремонт или благоустройство, что тянет за собой увеличение себестоимости конкретного объекта и снижение доходности
Если статья оказалась полезной - ставьте лайк и подписывайтесь
А за консультацией обращайтесь сюда
Автор статьи: Максим Трофимов
Топ-5 наших лучших статей на Дзен:
