В комментариях не утихают споры о том, хорошее ли вложение доллар. Есть приверженцы разных мнений, и все любят активно и порой агрессивно отстаивать свою позицию. Я тут сравнивал доллар уже и с депозитами, и с акциями, и с золотом...
А сегодня решил сравнить с недвижимостью. Потому что у инвестиций в "квадратные метры" тоже есть огромное количество приверженцев, считающих, что ничего надежнее и доходнее просто быть не может.
Факты говорят о том, что за последние 10 лет недвижимость в России существенно проиграла доллару в прибавке к стоимости. В частности, это подсчитал финансовый аналитик, академик РАН Абел Аганбегян.
Вот какие цифры он приводит, оперируя официальными данными Росстата.
В 2013 году квадратный метр жилья в среднем по России стоил 50 тыс рублей, при этом элитное жилье класса "Комфорт" в столице продавалось, в среднем, в 3,6 раз дороже - по 180 тыс рублей за квадратный метр.
Спустя 10 лет, в 2023 году, средняя стоимость квадратного метра выросла до 89 тыс рублей, а комфортного ВИП-жилья - до 329 тысяч. Рост стоимости в среднем по России составил 1,78 раза, а в Москве - 1,82 раза.
Но... за этот же период курс доллара к рублю вырос примерно в 3 раза - с 30 до 90 рублей за доллар. А квартиры в долларовом эквиваленте не подорожали, а сильно упали в цене!
Вот как считает г-н Аганбегян:
В 2023 году курс доллара по месяцам колебался с 30 до 33 рублей. Нетрудно посчитать, что один кв м в России в 2013 году стоит 1590 долларов. В Москве кв м в 2013 году в категории «Комфорт» стоил 5710 доллар. В 2023 году средний курс доллара был 84,66 рублей. По России квадратный метр стоил 1050 долларов. В 2023 году один кв м в Москве в жилье Комфорт стоил 3890 долларов.
Расчет показывает, что соотношение стоимости квадратного метра в 2013 и 2023 году составляет 0,66, в Москве чуть больше — 0,68.
Жилье в России за 10 лет значительно подешевело — в 1,5 раза по России и в Москве, если округлить, тоже в полтора.
Таким образом, инвесторы, которые приобрели квартиры в 2013 году со спекулятивной целью перепродать их через 10 лет, потеряли примерно 500 долларов на каждом квадратном метре или треть вложенной суммы в долларах. Это в среднем. А вложившиеся в элитное жилье в Москве потеряли 1820 долларов на каждом квадратном метре.
Отсюда академик делает вывод, что простому обывателю, далекому от финансовых рынков, гораздо выгоднее было вкладываться в доллар, а не в недвижимость:
Всегда, если вы смотрите вперед не на один год, надо вкладывать в валюту. При простом выборе, если вы не играете на бирже, чтобы заработать больше, или вы вкладываетесь в какие-то особые облигации, хедж-фонды. Валюта всегда выгоднее.
Тут можно возразить: Ха, но ведь квартира же все это время могла не просто простаивать, а могла (и должна была!) сдаваться в аренду, принося доход!
Это верно. Но а почему в таком случае доллар должен был все это время "лежать под подушкой"? Он точно так же мог вкладываться и приносить доход.
Доходность от сдачи в аренду недвижимости в России очень низкая - она в среднем составляет около 4% в год, но с учетом расходов (ремонт, временные простои, коммунальные платежи и т.д.) может быть и еще ниже. К тому же, сама сделка как по покупке, так и по продаже жилья влечет за собой солидные дополнительные расходы, которые составляют несколько процентов от его стоимости (в деньгах это очень много) - все это тоже сильно снижает итоговую "чистую" доходность.
Доллары в последние 10 лет в качестве относительно надежного вложения можно было разместить в корпоративные облигации с высоким рейтингом, даже российских эмитентов, которые приносили аналогичную доходность: 4-5% годовых. Даже в еврооблигации Минфина РФ. И даже на банковские вклады, где тоже всегда можно было получить хотя бы 2-3% в год, а порой и больше.
То есть, доходность у этих двух активов была примерно аналогичная. А результат роста цены - заметно разный.
И еще, недвижимость, ко всему прочему, - это постоянные траты времени, а также денег на уход, содержание, поиск арендаторов, продавцов, покупателей, оплату риэлтеров и т.д. А доллары просто пошел купил, пошел продал. Раньше это было легко сделать даже удаленно, через банк или биржу, причем еще по оптимальному курсу.
К тому же, очень многие россияне (да абсолютное большинство!) покупали "инвестиционные" квартиры в ипотеку. И даже когда не было льготных программ (а они масштабно появились только в 2020 году). А сколько дополнительных расходов тянут на себе банковские проценты? Ууу...
На "ипотечной" квартире можно было спекулятивно заработать лишь в с учетом льготных программ в отдельно взятые периоды, например, как раз в 2020-2021 годах, не так много, 20-30%, в отдельных случаях - больше (что, конечно, неплохо для 1-2-годичного дохода), ну а в остальное время, боюсь, что такие инвестиции в лучшем случаем выходили "в ноль".
Вот такой вывод делают журналисты после беседы с академиков Аганбегяном:
Поражение квадратных метров в борьбе с долларом вдвойне обидно, если посчитать, сколько нервов, времени и сил потратили инвесторы, покупая ненужные им квартиры, а затем — в случае необходимости вернуть деньги — продавая их обратно. Тогда как обладатели СКВ ровным счетом ничего не делали и никак не волновались за судьбу своих капиталов!
А я, в свою очередь, приведу наглядные графики, показывающие, как рухнула в цене недвижимость в долларовом эквиваленте как на первичном, так и на вторичном рынке (тут еще без учета 2023 года). На первичном (который все и использовали как инвестиционный) она упала сильнее.
Вот так можно увидеть динамику цен первичного и вторичного рынка одновременно (тут до 2021 года, далее цены чуть поднялись, но в 2023 снова снизились в долларах):
А вот график для любителей паритета покупательной способности - здесь рассмотрена динамика цен на недвижимость в долларах 1992 года (с учетом инфляции доллара) - так ценовой обвал выглядит еще солиднее.
Ну и в заключение. Конкретно в 2023 году (этот период не попал на графики) стоимость квадратного метра в рублях по России выросла на 14,7% на первичном рынке и на вторичном - на 3,2%. Это официальные данные.
А курс доллара к рублю в 2023 году вырос на 29% - в 2 раза сильнее, чем подорожала первичная недвижимость, и в 9 раз сильнее, чем вторичная.
Соответственно, если продлить все вышеуказанные графики - в 2023 году они рухнут.
Но хочу обратить внимание, что вложения в валюту будут не "всегда" доходнее, как утверждает г-н Аганбегян, а в том случае, если они сделаны в оптимальный период - в момент падения/сильной коррекции курса. А вот покупки "всегда" могут и принести убытки в краткосрочной перспективе. Врочем, это касается любых активов, и недвижимости тоже.
Подписывайтесь на телеграм-канал Финансовый гений, чтобы получать еще больше полезной информации и оперативно отслеживать выход новых публикаций на сайте и в Дзене.
