Продажа недвижимого имущества - квартиры, дома, комнаты в коммунальной квартиры, земельного участка, нежилых капитальных строений и остальной недвижимости - одна из самых распространенных операций, проводимых людьми. Мы часто слышим и/или видим то, как тот или иной человек, выставил на продажу своё недвижимое имущество. У нас у самих хоть раз в жизни может произойти такое событие.
И, конечно, такое событие как продажа недвижимого имущества не обходится без массы "предисловий" и "послесловий". И никуда от этого не деться. Это вам не избавиться от старого, ничего не имеющего общего с современным миром двухлетнего айфона🤭, а совершить может быть единственную в своей нелёгкой жизни сделку со своим единственным, самым родным, сердцу милым домиком (читай, квартирой, комнатой и пр.). А если он (или она) ещё и нажит непосильным трудом?...🙁
Но... не будем об этом, в данной статье речь пойдёт не об эмоциональной стороне проводимой сделки, а о юридической, а именно о налогообложении дохода, полученного в результате осуществления указанной сделки. Как раз это и есть одно из тех "послесловий", от которых вам, увы, никуда не деться.
А посему начнём с
Наличия/отсутствия обязанности по уплате налога на доходы, полученные от продажи квартиры/дома
Нужно ли вам платить НДФЛ это зависит от срока владения квартирой/домом. Об этом говорится в пункте 17.1 статьи 217 и стать 217.1 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - НК РФ).
Так, если владели квартирой/домом пять и более лет, то НДФЛ не платите.
Но есть исключения из этого общего правила:
1. Не платите НДФЛ, если владели жилой недвижимостью в течение трёх и более лет:
- унаследованной или подаренной от физического лица, признаваемого членом семьи и/или близким родственником;
- полученной от личного фонда в соответствии с утвержденными учредителем личного фонда условиями управления или при распределении оставшегося после ликвидации такого личного фонда имущества;
- полученной в результате приватизации;
- полученной в качестве плательщика ренты, в результате передачи такой жилой недвижимости по договору пожизненного содержания с иждивением;
- являющейся для вас единственным жильем;
2. Вообще не платите НДФЛ, т.е вне зависимости от срока владения жилой недвижимостью, если являетесь родителем (усыновителем) хотя бы двух детей, не достигших возраста 18 лет (24 лет, если дети являются обучающимися по очной форме обучения в организациях, осуществляющих образовательную деятельность) и при этом соблюдены иные условия, предусмотренные пунктом 2.1 статьи 217.1 НК РФ.
С обязанностью платить налог в результате получения дохода от продажи квартиры/дома разобрались.
Если исходя из срока владения налог платить нужно, то дальше наверняка возникнет вопрос: есть ли какие-нибудь послабления, льготы, благодаря которым сумму налога можно уменьшить?
Да, такие послабления и льготы законодательством предусмотрены и называются они "имущественными налоговыми вычетами". Закреплены в статье 220 НК РФ. Так их несколько разновидностей. Но нас в настоящей статье интересует имущественный налоговый вычет, связанный с продажей жилой недвижимости.
Поэтому следующая подтема -
Налоговый вычет при продаже квартиры/дома
Пункт 2 ст. 220 НК РФ предоставляет бывшему собственнику проданной квартиры/дома воспользоваться одной из двух возможностей по уменьшению налогооблагаемого дохода и, как следствие, самого налога. Это:
- налоговый вычет размером 1 000 000 (один миллион) рублей;
- документально подтвержденные расходы по покупке/возведению квартиры/дома.
На заметку: если вы получили квартиру/дом в дар или как наследство, то также вправе уменьшить доходы на документально подтвержденные расходы по покупке/возведению квартиры/дома. Только, понятное дело, эти расходы будут не вашими, а дарителя или наследодателя соответственно. При этом такие расходы не должны быть учтены дарителем/наследодателем в целях налогообложения, за исключением имущественного налогового вычета по покупке квартиры/дома и процентам по кредитам на покупку/строительство квартиры/дома.
Что выгоднее - вычет или расходы - это определять вам. Если документы по приобретению/строительству, т.е. договор и расчетные документы, сохранились, то наверняка лучше будет в целях уменьшения налога воспользоваться такими расходами. Если нет, то применяйте вычет.
Учтите, что ваши расходы должны быть фактическими, а не предполагаемыми. Так, налоговый орган в целях уменьшения вами налогооблагаемого дохода на расходы не примет в качестве документа, подтверждающего расходы, заключение об оценке стоимости жилой недвижимости. Не примет и ваши пояснения и расчеты. Это всё не подтверждает расходы по покупке/строительству квартиры/дома.
Ну вот, выяснили и с правом законно снизит налог при продаже жилой недвижимости. Следующий вопрос: когда платить налог? Параллельно ему может возникнуть вопрос: когда отчитываться об уплате налога? Параллельно, потому что не каждый знает, что помимо обязанности платить НДФЛ существует ещё и обязанность подавать декларацию НДФЛ, т.е. отчитываться об уплате налога.
Срок уплаты НДФЛ и подачи декларации НДФЛ
В случае если налог не должны платить, декларацию НДФЛ в части такого дохода не подаёте.
Если налог надо платить, то платите его не позднее 15 июля года, следующего за истекшим налоговым периодом (годом).
Декларацию НДФЛ подаете в ИФНС не позднее 30 апреля года, следующего за истекшим налоговым периодом (годом).
В декларации заявляет налоговый вычет или расходы по приобретению/возведению квартиры/дома. Если заявляете расходы, то прилагаете к декларации документы, подтверждающие такие расходы, это могут быть, например, договор купли-продажи, договор подряда, договор о приобретении материалов на строительство дома, среди расчетных документов: кассовые чеки, квитанции о перечислении денежных средств и пр.
Подать декларацию можете через свой кабинет налогоплательщика на сайте ФНС.
Декларация будет проходит в ИФНС камеральную проверку. По окончании проверки может прийти от ИФНС сообщение о необходимости предоставить пояснения или иное требование. Если ничего не пришло, декларация проверку прошла успешно. Если же есть что-то от налоговой, изучите этот документ, что она хочет, что не так. Я советую Вам ответить на запрос. Что вы ответите и как это уже лучше выяснять у юриста, специализирующегося на налоговом праве, который сможет вам предоставить грамотную консультацию и выйти "из поля сражения" с налоговой победителем! 😉
Нужно сказать, что бывают ситуации, на которые НК РФ отвечает не в полной мере, а значит их надо разбирать отдельно, индивидуально. Для полноценного разбора вашего случая вы можете обратиться ко мне. Вопросы по теме можете задавать в комментариях ниже.
Также прикрепляю ссылку по теме "Налог при продаже доли в квартире или доме" https://dzen.ru/a/ZhJwsDK1KjiErA45
В ней я упоминала о такой особенности при продаже недвижимого имущества, как кадастровая стоимость недвижимости. Но о ней я расскажу в другой статье. Вот эта статья https://dzen.ru/a/ZhmSSfol8Dcidec4
