При покупке земельного участка важно провести тщательную проверку всех документов и характеристик, чтобы избежать неприятных сюрпризов в будущем. В данной статье мы рассмотрим основные шаги и рекомендации по проверке земельного участка перед его приобретением, а также ознакомимся с ключевыми аспектами, на которые следует обратить внимание. Это позволит потенциальным покупателям быть уверенными в своем выборе и избежать возможных проблем в процессе сделки.
На что нужно обратить внимание в первую очередь?
Перед покупкой земельного участка следует обратить внимание на следующие основные аспекты:
- Продавец действительно является владельцем земельного участка.
- На участок не наложен арест, нет сервитута или другого обременения.
- Площадь, адрес и границы участка соответствуют реальному расположению, и нет споров на этот счет с соседями или иными заинтересованными личностями.
- Вид разрешенного использования участка и категория земель, на которых он расположен, отвечают целям покупки. Они определяют, как вы сможете пользоваться участком, сможете ли на нём что-то построить.
Например, на земельном участке с видом разрешённого использования «для ведения личного подсобного хозяйства» и расположенного за границами населённого пункта нельзя построить жилой дом.
Категории земель установлены в ст. 7 Земельного кодекса. Описание видов разрешённого использования можно посмотреть в приказе Росреестра от 10.11.2020 № П/0412
5.Границы участка не пересекаются с красными линиями, то есть участок
и земли общего пользования не накладываются друг на друга.
6.Территория участка не попала в охранную зону или зону регулирования
застройки, что могло бы помешать строиться.
Рассмотрим далее как проверить и где найти эту информацию.
Основные документы, которые важно проверить перед покупкой
Из-за затрат времени и денег на поездки для осмотра участков, рекомендуется начинать именно с анализа документов. На данном этапе возможно уже исключить некоторые варианты. Ниже перечислены документы, которые стоит изучить.
1. Документ о подтверждении права собственности на участок.
Это могут быть разные документы в зависимости от года регистрации:
а) с 21.01.1998 до 01.09.2013 выдавались свидетельства о регистрации права собственности;
б) с 01.09.2013 по 15.07.2016 права подтверждались свидетельством о регистрации или выпиской из ЕГРН;
в) с 15.07.2016 по настоящее время выдается только выписка из ЕГРН.
Доступ к выписке из ЕГРН возможен для любого объекта недвижимости, даже если у собственника ранее не было такого документа. Эта выписка является ключевым документом для покупателя, поскольку в ней содержится максимальное количество информации о объекте недвижимости на момент составления выписки.
Заказать выписку из ЕГРН можно через официальный сайт Росреестра, портал Госуслуг или в любом офисе МФЦ. Чтобы увидеть все данные правообладателя участка, выписку из ЕГРН должен заказать либо сам собственник, либо нотариус — тогда данные не будут обезличены. Еще вариант — собственник должен подать заявление в Росреестр и открыть свои данные, потому что с 1 марта 2023 все данные в выписках обезличивают.
В выписке будут представлены следующие сведения:
- Уникальный кадастровый номер участка, его площадь и кадастровая стоимость.
- Данные о границах участка в случае проведения межевания.
- Категорию земли и вид разрешенного использования.
- Расположен ли участок в зоне с особыми условиями использования, нет ли решения об изъятии участка в собственность государства или муниципалитета.
- Возможные сведения о наличии лесов и водоемов на участке.
- Информацию о наличии арестов, обременений или залоге на участке.
Рекомендуется также заказать выписку о переходе прав. Этот документ покажет историю смены собственников. Если участок земли часто менял владельцев, это может быть поводом насторожиться.
2.Кадастровый план территории
Кадастровый план-это другой тип выписки из ЕГРН. Он составляется не только для конкретного участка, а для всего кадастрового квартала, в котором он расположен. Это позволяет оценить участок и границы с соседними участками.
Обычно кадастровые инженеры пользуются таким планом, но для обычного человека может быть проще воспользоваться Публичной кадастровой картой в интернете. С её помощью в режиме реального времени можно бесплатно узнать такие общедоступные характеристики земельного участка, как площадь, статус, категория и вид разрешенного использования, кадастровая стоимость, форма собственности. Карта позволит посмотреть близлежащие участки и постройки, что дает возможность избежать неприятных производств или хозяйств по соседству.
3.Правоустанавливающий документ на землю
Правоустанавливающий документ обычно может быть у текущего владельца, и запрос в Росреестр не требуется, однако важно быть внимательным: если в документе отсутствуют отметки Росреестра о переходе права собственности, например при электронной сделке, есть риск подделки. Другим способом документ, удостоверяющий право собственности на участок земли, может быть получен в Росреестре за 450 ₽ в электронном формате только собственником. Такие документы могут включать:
- Соглашения о сделках, такие как договор купли-продажи, дарения или мены;
- Решения местных органов власти о выделении участка, которые могут быть довольно старыми, вплоть до периода СССР;
- Судебные постановления;
- Акты или свидетельства о приватизации;
- Свидетельство о праве на наследство.
Изучение этих документов необходимо для понимания источника права собственности на землю. Например, возможно, что продавец приобрел участок у лица, которое позднее было объявлено банкротом. При определенных условиях конкурсный управляющий может оспорить сделку купли-продажи. Для выявления подобных ситуаций предыдущего владельца проверяют через реестр банкротов.
4.Межевой план
Межевой план - документ, определяющий границы участка земли. Проблемы, связанные с ним, могут включать:
1. Отсутствие плана из-за недоступности диска или отсутствия информации о межевании.
2. Незнание продавцом информации о предыдущем межевании участка.
3. Споры с соседями, несмотря на наличие акта согласования границ.
4. Вопросы о возможности сделки без проведенного межевания.
Также при проведении межевания могли быть совершенны следующие ошибки:
1. Незаконное межевание - без согласования и нарушения размеров участка.
2. Недостоверное межевание - неверные координаты границ. Оно является одной из основных проблем, так как в России более 30 миллионов участков имеют установленные границы, и, около 25% из них имеют неточности в межевании. Это факт, подтвержденный результатами комплексных кадастровых исследований.
3. Нерациональное межевание - границы формально верные, но участок неудобен для использования.
Также Вы можете обратиться за помощью к кадастровому инженеру, чтобы он смог определить точные границы участка. В данном случае он выедет на местность и сделает новые измерения. Так он проверит, соответствуют ли координаты поворотных точек в ЕГРН фактической ситуации — расположению столбов, заборов и других объектов и к тому же поможет с проверкой всех необходимых документов.
Наша команда будет рада помочь Вам проверить участок и определить его точные границы, мы имеем многолетний опыт работы с подобными случаями и огромное количество довольных клиентов, что говорит о нашей добросовестности и профессионализме.
Доверьте решение Ваших вопросов нам! Перейдите по ссылке на сайт https://geo4you.ru/ , оставьте заявку, и с Вами в ближайшее время свяжется кадастровый инженер, который окажет бесплатную консультацию и даст профессиональный совет по подбору участков.
Дополнительные документы для проверки
Также для более тщательного изучения участка можно изучить следующие документы:
1.Градостроительный план участка
Градостроительный план участка необходим для соблюдения градостроительных норм, определения мест возможного строительства и требуемых отступов. В соответствии с п. 2 ст. 263 ГК РФ, градплан содержит следующую информацию:
1. Описание границ участка, его кадастровый номер и площадь.
2. Данные об объектах на участке и зонах для строительства.
3. Информацию о красных линиях и запретных зонах для строительства.
4. Ситуационный план территории вокруг участка, показывающий расположение земли относительно соседних участков, улиц и инженерных коммуникаций.
5. Перечень разрешенных видов использования участка.
6. Допустимые параметры строительства, включая количество этажей и отступы от границ.
7. Информацию о границах особо охраняемых зон и сервитутах.
Градостроительный план выдает местная администрация по запросу собственника участка. Получение плана бесплатно и должно происходить в течение 14 дней. Покупателям рекомендуется запрашивать градплан перед сделкой, чтобы избежать неприятных сюрпризов и облегчить процесс переговоров. Однако, необходимо помнить, что градплан не всегда является исчерпывающим и точным источником информации о земельном участке.
Получение ГПЗУ требует наличия межевания на участке. Однако не всегда целесообразно требовать от владельца межевать землю, если межевания нет. Даже у владельца отмежеванного участка может не быть градостроительного плана, и он может отказаться его получать, например, из-за отсутствия навыков работы с интернетом, отсутствия помощника или из-за ограниченного времени на оформление ГПЗУ. Запрос ГПЗУ может также считаться подтверждением интереса к участку со стороны покупателя, что может ограничить возможности торга или отказа от сделки. Существует риск того, что по ГПЗУ выявятся ограничения на возведение строений на участке, что представляет угрозу в первую очередь для владельца, так как в суде он не сможет оспаривать отсутствие информации о запретах.
2.Топографический план
Топографический план - это один из самых детальных документов, отражающих реальное состояние участка. На таком плане отмечаются высоты, строения, включая незарегистрированные, септики, коммуникации и даже растения.
Собственнику участка необязательно иметь топографический план. Обычно его заказывают за дополнительную плату, когда требуется выполнение каких-то работ на участке. Например, газовики могут потребовать топосъемку для газификации дома, и это обойдется примерно в 10 000 ₽. Однако наличие такого плана у продавца - большой плюс, поскольку это позволяет оценить состояние участка, даже если он покрыт снегом.
3.Генплан развития местности.
Генеральный план развития местности (ГПЗУ) - это документ, содержащий схему территории города или поселка, где определяются зоны использования земель и размещения различных объектов, таких как жилые зоны, производственные объекты, коммунальные и инфраструктурные объекты, зеленые насаждения и т.д. Генеральный план развития местности определяет стратегию развития городской среды на длительный срок и является основанием для регулирования использования территории и строительства.
Дополнительно, информацию о территориальном планировании можно найти в системе ФГИС ТП. Там собраны актуальные документы по планированию различных территорий. Если не удается найти нужные файлы в системе, можно обратиться к сайту администрации населенного пункта.
4.Правила землепользования и застройки — ПЗЗ.
Правила землепользования и застройки (ПЗЗ) содержат информацию о правилах и требованиях, которые регулируют строительство и использование земли в конкретном районе или населенном пункте.
В отличие от генерального плана, ПЗЗ более просты в понимании. Кроме того, по сравнению с градостроительным планом, ПЗЗ - более доступный документ, так как администрации обязаны опубликовывать их на своих официальных сайтах. Поэтому в случае, если у владельца участка отсутствует генеральный план и он не желает его получать, информацию об ограничениях и требованиях можно извлечь из ПЗЗ.
ПЗЗ являются важным инструментом для контроля за использованием земли и застройкой, поэтому важно быть в курсе их содержания при планировании строительства или изменения использования участка.
Как провести проверку участка на местности?
Перед подписанием договора купли-продажи обязательно осмотрите участок. Отказ продавца в доступе может быть плохим знаком. Хотя закон не требует такого осмотра, на практике игнорирование этого шага часто приводит к проблемам в дальнейшем. Например, на участке могут быть скрытые объекты или преграды, такие как самовольные постройки или незаконные свалки, что создаст проблемы с доступом к участку.
Необходимо учесть окружающую застройку и близость промышленных объектов, котельных и других источников загрязнения во время проверки участка на местности. Важно учитывать возможное попадание участка в санитарно-защитные зоны, что может ограничить возможность строительства жилых объектов или других видов использования.
Для более детальной проверки информации можно обращаться письменно в государственные или муниципальные органы власти. Например, подробные сведения о режиме использования участка в зонах охраны объектов культурного наследия предоставляют КГИОП и Министерство культуры РФ. Информацию о санитарно-защитных зонах можно запросить у территориального управления Роспотребнадзора. Сведения о линейных объектах и охранной зоне предоставляют компании, которые владеют такими объектами. Градостроительную документацию можно найти на официальных сайтах органов власти и муниципальных образований, поскольку не всегда она отображается в публичных реестрах.
Важно знать
Процесс покупки земельного участка порой является сложным и требует профессиональной поддержки. Важно правильно проанализировать всю документацию, чтобы избежать возможных проблем с земельным участком в будущем.
Если у Вас возникли трудности с проверкой земельного участка, либо появилась потребность в проверке его законных границ, то Вы можете обратиться к нам за помощью и Вас оперативно проконсультируют наши специалисты, с опытом работы более 20 лет в данной области. Мы неоднократно сталкивались с решением подобных кейсов и Вы можете убедиться в нашем профессионализме перейдя на наш сайт и ознакомившись с отзывами клиентов по ссылке https://geo4you.ru/
Не откладывайте решение вопросов и проблем, связанных с кадастром. Обратитесь, чтобы получить профессиональную помощь и надежное решение. Позвоните по номеру +7-977-617-06-01 или напишите на WhatsApp +7-927-637-93-64.
