Вероятность ошибиться при ответе на этот вопрос сейчас выше чем обычно. Дело не в том, что единого для всех ответа тут никто не даст. Его никогда и не было. Проблема в правильной оценке контекста. Ситуации. Если вы пару-тройку десятилетий не наблюдали рынок недвижимости изнутри, тут действительно легко сделать неверный вывод.
Начнем с того, что при решении вопроса «брать или не брать?» в первую очередь принято смотреть на тот процент, который нужно будет платить по кредиту. Многие после этого уже в сторону ипотеки больше не сморят, а открывают доску объявлений о сдаче квартир или домов в аренду. Аренда в ряде случаев получается выгоднее, и об ипотеке забывают, если не совсем, то на ближайший год – ведь договор найма обычно заключается именно на такой период.
Это решение выглядит вполне понятным. Выплаты по кредитным договорам при минимальном первоначальном взносе в конечном итоге оборачиваются переплатой в размере 200 – 300% от текущей рыночной стоимости (если это не вариант льготной ипотеки). Смысла платить такие деньги за бетонометры многие не видят. Однако, невидим этот смысл, если мы смотрим назад. На ипотеку по 6% годовых и без первоначального взноса. А, если посмотреть не назад?
Конечно, лозунг «Будущее ждет нас впереди!», провозглашенный одним из героев Пелама Гренвилла Вудхауза, звучит вдохновляюще. Даже современно. Но на веское основание заключить кредитный договор лет этак на 25 как-то не тянет. Тут нужно смотреть на то, что происходит, какие механизмы двигают рынком, иметь представление о тенденциях. Подробно о тенденциях и их влиянии на рынок недвижимости можно прочитать тут, тут и тут, но для принятия решения именно по ипотеке нужно хотя бы немного представлять следующие три вещи. Что будет с ценами, что будет с деньгами и что будет с вами.
Что будет с ценами я писал еще в декабре. Если коротко, в тот момент большинство экспертов прогнозировали если не обвал, то их заметное снижение из-за ужесточения требований при выдачи ипотеки и резкого поднятия ставок по кредитам.
Риэлторы знают, что в реальности рынок работает не так. Обвалы на нем возможны, но для них нужны более веские причины. Дело в том, что рост цен на рынке недвижимости происходит бодро и заметно, а снижение крайне вяло и его по сути никто не замечает. К слову, подробно процесс снижения разобран тут, кому интересно, может прочитать.
Для потенциального ипотечника важно знать, что цены сегодня стоят. Где-то мертво, кто-то делает скидки, а на некоторых нишах – например, трешки в домах позднего СССР (серии П-44, П-3, КОПЭ) - идет довольно активное вымывание предложения. В общем, обвала нет и пока ожидается. С этой стороны каких-то серьезных причин откладывать решение об ипотеке или наоборот, спешить с этим решением, мы не видим.
Пойдем дальше. Теперь про деньги. Ведь ипотека это - деньги.
Тут ситуация сложная. Начиная с объявления пандемии, мир вошел в непростой период. Многие не самые глупые экономисты и политологи говорят о большом кризисе. Некоторые – уже и о третьей мировой войне. Не буду грузить текст описанием причин всего этого бардака, для нас важны следствия. То есть, что вообще будет.
Одно из очень вероятных следствий происходящего – инфляция. Которая – так бывает – иногда и является целью организации кризиса. Деньги – это обязательства государств, а вы, наверное, заметили, что с государствами сейчас во всем мире не все в порядке. Инфляция один из надежных способов уменьшить эти обязательства. Которым государства активно пользуются. Посмотрите на Турцию, Египет или даже Евросоюз. Которому удается удерживать евро в рамках приличия, но рамки эти оказываются довольно большие. Причин полагать, что наши края представляют тут исключение, нет.
Как инфляция отражается на рынке недвижимости?
При инфляции дорожает все. Но не одинаково. В текущей ситуации в первую очередь цены растут на то, что связано с глобальными рынками и общемировой логистикой. Например, подорожание более чем в три раза автомобилей (даже в ЕС примерно в 1.5 – 2 раза), как считают экономисты, связано именно с этим.
Недвижимость тут не в первых рядах. Цены на метры часто отстают от инфляции, как отставали у нас в 2015 - 2020-х годах. Но в конечном итоге они свое нагоняют. А сейчас более динамичное время, поэтому вероятность повторения ситуации 15-20-го годов, когда инфляция рынок недвижимости почти не затрагивала, не просматривается. Ну, и недвижимость мы обычно покупаем не на день, ни на месяц и даже не на год.
В нашем случае это означает, что при инфляции, скажем, 20%, цены на в недвижимость должны вырасти примерно на эту же сумму. Таким образом, заплатив 20% от суммы кредита – а тело кредита только часть стоимости недвижимости, ведь есть еще и собственные средства – вы даже получаете прибыль. Пусть она пропорциональна только вашему первоначальному взносу, но вы точно не в минусе.
Что потом?
Если инфляция снижается, то снижается ставка ЦБ, снижается процент по ипотеке, и никто не заставит вас отказаться от ее рефинансирования и продолжать платить 20% вместо десяти. Зато цены на недвижимость при уменьшении ставки обычно идут вверх. Не только нагоняют инфляцию, но и часто забегают немного вперед. А вы снова оказываетесь в плюсе.
Но это в случае оптимистичного сценария. А, если наоборот, инфляция становится еще больше?
И тут вы тоже выигрываете, поскольку 20% по ипотечному кредиту в новых условиях вам уже никто не даст. При инфляции 30-40% (в некоторых странах, где наши люди активно скупали недвижимость, сейчас и все 80%) о таких цифрах вы будете только вспоминать.
Теперь о том, на что еще влияет инфляция? Если у вас востребованная на рынке специальность, на вашу зарплату. Она худо, бедно индексируется.
Предположим, ваши выплаты - это сегодня примерно 60 тысяч рублей в месяц (относительно бюджетная квартира в Москве). Если вы получаете в месяц 120 тысяч, это половина вашего заработка. Если ваша зарплата индексируется, ваш платеж банку уже не половина заработка, а меньше. А еще через год и еще меньше.
Так значит, нужно срочно бежать в банк и оформлять ипотеку? Тем более, что сейчас довольно большой выбор квартир, особенно в бюджетном сегменте. Такого выбора при растущем рынке мы не увидим.
Предлагаю, не бежать впереди паровоза, есть еще один фактор. Мы сами. Мы, и та недвижимость, на покупку которой мы хотим взять деньги в долг. Ведь берем чужие и на время, а отдаем свои, насовсем и гораздо больше чем взяли.
Что вы должны понимать о себе?
Как минимум, что будет с вашими доходами. Если вы трудитесь не на себя, в том или ином виде получаете деньги из бюджета, вам нужно понимать, насколько ваши труд нужен тем, кто этот бюджет распределяет. Например, если вы востребованный специалист в сфере IT, вы сегодня нужны, и для вас даже созданы условия для получения ипотеки по льготным ставкам. Правда только на первичку, которая тоже важна тем, кто «держит» бюджет. И пока вас не заменил вездесущий искусственный интеллект.
То есть, имеет смысл просто сесть, и стараясь на врать себе о собственной персоне и мире, оценить свои среднесрочные перспективы.
Если вы сами по себе, например, фрилансер, предприниматель или планируете стать таковым в той же среднесрочной перспективе, тоже подумайте на эту тему. Если вы можете позволить себе разные варианты локации, подумайте еще и об этих вариантах. Мир сейчас крайне динамичен, многие локации, привлекательные вчера, уже не так привлекательны сегодня. А привлекательные сегодня могут потерять свою привлекательность завтра. Если вас нигде ничего не держит, может быть, пока стоит подождать и посмотреть?
Теперь от самой недвижимости.
Ипотеку мы берем сегодня, а окончательно рассчитаемся по ней, когда ситуация на рынке будет несколько иной. Например, сейчас взносы собственника на капитальный ремонт дома мало зависят от того, есть в этом доме лифт или нет. Потому что на новый лифт этих взносов все равно, как правило, не хватает, даже подними их управляющая компания в два и более раза. А, если будет зависеть, и напрямую? А, если вы вообще купили квартиру на 50-м этаже и лифт в вашем доме стоит столько же, сколько рядом стоящая пятиэтажка? И запчасти на него нужно вести чуть ли не через Антарктиду?
На тему этажей имеет смысл подумать. Или почитать это. Но не менее важным параметром будет локация. С одной стороны, тут все немного проще. На самом деле, в отношении локаций одни и те же тенденции действуют уже не первое столетие. Люди съезжаются в города. В то время как спрос на загородную, сельскую и вообще провинциальную недвижимость падает. Если, конечно, эта провинция не на Лазурном берегу и вообще не на берегу теплого моря. Да и вообще не на берегу – именно по берегам человечество всегда расселялось наиболее активно.
С другой стороны, какие-то города и берега становятся более пригодны для комфортной жизни, а какие-то почти непригодны. Возникают такие явления, как Детройт. То есть тут тоже надо представлять тенденции, и отчего они зависят. Например, что будет с Москвой?
А впереди нас действительно ждет много всего интересного. Переход на цифровые деньги, разделение на индустриальные, постиндустриальные и прочие зоны. Если вы покупаете недвижимость на средства, которые у вас в наличии, вы рискуете только этими деньгами, если заключая кредитный договор - берете долгосрочные обязательства, в каком-то смысле рискуете своей свободой. Да, квартиру или дом, находящуюся в залоге у банка тоже можно продать, но это все-таки не так легко, как недвижимость необремененную залогом.
Итак, к чему мы пришли?
На этих строчках могут подключиться те, кто привык читать тексты «по диагонали».
Мы пришли к тому, что, если смотреть здраво, ситуация с получением ипотечного кредита как-то кардинально не поменялась. Большой процент по кредитам компенсируется инфляцией, и человек, берущий ипотеку сейчас, по ряду соображений может оказаться в лучшей ситуации, чем человек, который будет делать это на год или два позднее.
Риск принять неправильное решение сегодня определяется не условиями выдачи ипотечных кредитов, а личными рисками, страновыми рисками, и рисками всеобщей турбулентности вообще.
Все эти риски влияют и могут повлиять и на вас, и на рынок недвижимости. Как? Кое-что на эту тему есть тут или тут. Читайте, думайте. Правильно используйте полученную информацию. Но помните, что никакие каналы в телеграмме, тексты, блоги и комментарии не могут заменить вашу голову.
Ну, и, конечно, удачи!