Многие эксперты полагают, что переход к цифровым деньгам - перспектива ближайших пяти-шести лет. Не берусь судить о сроках, но недвижимость приобретают не на один день, поэтому есть смысл представлять, как такой переход повлияет на рынок. И вообще, повлияет ли?
Как всегда, в начале самый простой и короткий ответ на этот вопрос. Повлияет. Но, чтобы этот ответ имел какой-то практический смысл, человеку, который открыл этот текст, имеет смысл продвинуться немного дальше.
Дело в том, что «цифровые деньги» - понятие очень широкое. Под ним иногда понимают две очень разные вещи. Практический смысл у рассуждений на эту тему может появится только тогда, когда мы отделим то, что скрывается за популярным словом «криптовалюты» от тех цифровых рублей, долларов и евро, о которых мы часто слышим от различных официальных лиц.
Это два разных направления развития финансовой системы. У них немного разные функции, разные сферы применения и на рынок недвижимости они тоже будут влиять по-разному.
То, о разработке и внедрении чего говорят представители государственных структур, это обычно обозначают аббревиатурой CBDC (Central bank digital currency, или цифровой валюты центрального банка). CBDC это по сути цифровая фиатная валюта или цифровые базовые деньги. Цифровые доллары, рубли, евро – короче, деньги, эмитентом которых являются центральные банки разных государств. У этих денег есть конкретный эмитент – государственная или не очень (в случае ФРС) структура.
У криптовалют, как правило, эмиссия наоборот, распределенная. В частности, через добычу, майнинг. То есть она не контролируются государственными структурами. Это в целом более свободное финансовое пространство, в котором теоретически каждый субъект может выпустить свои токены. Или даже свою валюту.
У этих цифровых денег разная сфера обращения и немного разные функции. Если CBDC по сути заменяют обычные деньги, к которым мы привыкли, и предназначены для того, чтобы обращаться внутри определенных юрисдикций, то деньги второго типа задуманы как внетерриториальные платежные механизмы для определенных сред и сообществ.
Соответственно, первое, что нужно представлять, это то, что произойдет дифференциация субъектов рынка недвижимости. То есть нас с вами. Те, чья экономическая деятельность окажется целиком в сфере BCDC, окажутся в одном отношении к рынку, те, чья экономическая жизнь будет происходить в той сфере, в которой будут использоваться т.н. криптовалюты – в другом.
Теперь представим, как изменит или может изменить рынок недвижимости CBDC?
С первого взгляда, если рассматривать их просто как безналичные деньги, на подобие тех, которые лежат на наших карточных счетах и которыми мы платим через приложения на телефоне или модуль NFC на наших смартфонах, вроде ничем. Это как были некие цифры в компьютерах банковской системы, так и остались.
Но у цифровых денег есть серьезные отличия. Технологии позволяют сделать цифровые деньги более специальными и управляемыми. Управляемыми регулятором.
Например, сейчас деньги, которыми мы рассчитываемся за продукты такие же как те, которыми мы рассчитываемся по крупным покупкам, например, за недвижимость. CBDC вполне могут быть узко специализированными для конкретного рынка. Например, рынка автомобильного топлива. Или того же рынка недвижимости.
Те, кто помнит финансовую систему СССР, помнят, что там было как бы два контура денежного обращения, наличный и безналичный. То есть, наличные и безналичные деньги особо не пересекались. Наличные - работали в сфере услуг и товаров т.н. народного потребления. Безналичные – использовались в основном юридическими лицами на рынке средств производства, стройматериалов и т.п.
Некоторое перетекание между этими финансовыми сферами, конечно было, но за пределами отношений, установленных законом. Например, физическому чтобы купить, кирпичи, нужно было договариваться со строителями, которые что-нибудь где-нибудь строили. По сути это было воровство: строители брали ресурсы, принадлежащие государственной структуре и передавали их вам, но иных путей построить кирпичный дом было мало.
А была и еще одна валюта – т.н. чеки, которыми можно было расплатиться в магазинах «Березка». И которые обычный человек мог купить только на черном рынке. А на рынке неквалифицированного труда - литры. Точнее - поллитры.
Цифровые технологии позволяют построить еще более дифференцированный оборот финансовых средств. Так сказать, многоконтурный. Можно выпускать деньги для покупки товаров первой необходимости, второй необходимости, третьей, и так далее. Можно регулировать размер этих необходимостей. Некоторые виды денег сделать доступными только субъектом со статусом самозанятого и ИП, некоторые только юр. лицам.
Соответственно, можно выпускать специальные деньги для покупки молока, черной икры, автомобильного топлива, алкоголя, оружия. И регулировать возможности обмена одних денег на другие. Мало того, некоторые продвинутые экономические концепции вводят понятия срока службы денег. То есть деньги, как и любой товар, в такой системе могут постепенно терять стоимость не только в процессе инфляции, но и сами по себе. Иметь что-то вроде естественного износа.
А, если такие возможности существуют и легко реализуются технически, неразумно полагать, что государственные регуляторы не будут их использовать. Еще как будут.
В тех местах где принято бороться за экологию, у вас будет ограниченное количество денег на топливо и билеты на самолет, там, где есть недостаток продуктов питания, будут лимитироваться ваши возможности в этой сфере.
Что это значит для рынка недвижимости?
Для рынка недвижимости это означает, что государства буду пытаться (в разных местах по-разному) регулировать и этот рынок тоже.
Как? Введут цифровые метры?
Если отвлечься от метров, дифференциация денег уже давно происходит. Особенно крупных денег. Отличная иллюстрация - современный Евросоюз (хотя и США тут не отстают). Конечно, 1 евро вы можете потратить как хотите, можете «ни в чем себе не отказывать». Но уже 100 тысяч евро вы не сможете просто так взять и потратить. И даже просто положить на счет. В некоторых странах, например, в Чехии, вы не можете внести в банк наличными не больше 1000 евро в день. А купить недвижимость вы фактически можете только за безналичные деньги.
А, если у вас 100 миллионов евро, использовать их напрямую для покупке активов в этом ценовом диапазоне обычно невозможно, даже, если они находятся на ваших счетах. Чтобы купить реальный актив, вы и ваши деньги должны отвечать ряду требований. Иногда довольно длинному.
Однако, у рынка недвижимости есть некоторая особенность. Она вытекает из того, что экономикам государств выгодны как раз высокие цены на недвижимость. Потому что эти цены делают возможным и окупаемым строительство новых объектов, и с этих цен платятся налоги. С дурой стороны, финансовому лобби выгодна ипотека, поскольку она составляет значительную часть кредитного портфеля банков.
Поэтому поток денег в недвижимость не должен прерываться. Show must go on. И сегодня это по сути единственный реальный актив, который вы можете купить за миллион и больше евро. Отчасти именно этим объясняются цены на Лазурном берегу и некоторых других местах. Недвижимость тут стоит в одном ряду с на супер яхтами, эксклюзивными часами или рынком предметов искусства. Тут позволительно тратить деньги без получения дополнительных разрешений.
Это все не значит, что государства не будут вмешиваться в ваши возможности на рынке недвижимости. В социально значимых сегментах его регулирование вполне ожидаемо.
Как оно может быть реализовано?
Одной из возможностей, которую дают цифровые деньги, - ограничение вашей возможности менять обычные деньги, которые вы можете тратить в супермаркетах, на деньги, предназначенные узко для рынка недвижимости. Например, если вы уже являетесь владельцем квартиры, поменять свои деньги на «квартирные» по обычному курсу вам будет невозможно. Только по курсу с повышающим коэффициентом. Или на черном рынке. Который в таких ситуациях неизбежен.
Может быть и наоборот. Потратить деньги, вырученные от продажи недвижимости, вы сможете только на недвижимость и в той же юрисдикции. Сейчас это делается заградительными налогами на продажу. Как, например, в Калифорнии. Цифровые деньги дают тут больше возможностей.
Ну, и многое в этой сфере будет зависеть от юрисдикций. Точнее, от их традиций и степени их альтруизма по отношению к собственному населению. Потому что цифровые деньги дают возможность построить внутри сфер их обращения что-то вроде того, что алармисты называют цифровым концлагерем. CDBC - действительно механизм управления, с помощью которого в принципе можно концентрировать людей в одних местах, контролировать их потребление и перемещение, направлять их деятельность. Ну, и дифференцировать людей, ставить их финансовые возможности в зависимость от социальных рейтингов или степени лояльности к чему-то.
Но, в отношении цен на недвижимость, они будут работать скорее на ее повышение или дифференциацию доступа к рынку.
Теперь перейдем к другому типу цифровых денег – к криптовалютам.
Это тоже очень широкое понятие. Не будем вдаваться в подробности, будем использовать этот термин для обозначения цифровых денег, которые не эмитируются центробанками, а имеют природу блокчейна или близкую к нему.
Криптоденьги отчасти возникли как попытка ответа на ужесточение финансовых механизмов государствами. Если CBDC ведут нас в сторону финансово-цифрового концлагеря, криптовалюты ведут в сторону финансово-цифровой анархии.
Рынок недвижимости сегодня - вотчина юрисдикций. По сути даже наше право собственности тоже является производным от права юрисдикции на определенную территорию.
Отстройка криптовалют от юрисдикций пока затрудняет их прямое использование на рынке недвижимости. Хотя примеры как опосредованного, так и прямого использования есть, и я их с своем канале приводил.
Но у криптовалют есть и другая проблема, затрудняющая их использование на рынках реальных активов. Она заключается в отсутствии системы арбитража сделок в этом секторе финансового рынка.
Если сделки, совершенные в рамках юрисдикций, регулируются законами этих юрисдикций, исполнение которых обеспечивают (или должны обеспечивать) определенные правоохранительные органы и другие силовые структуры, цифровые активы существуют вне этого правового поля.
Но, если внедрение в нашу жизнь CBDC дело ближайшего будущего, то и создание правового поля, и структур, обеспечивающих арбитраж в сфере криптовалют, тоже вещь вполне ожидаемая. Для этого сегодня есть все необходимые ресурсы: международные цифровые платформы, социальные сети, страховые компании, ЧВК и прочие институты.
Эксперты полагают, что это произойдет – а, может быть и уже происходит - на основе знаково-языковых общностей. Но нам, как исследователям будущего рынка недвижимости, важно понимать, что эти финансовые системы будут существовать, так сказать, параллельно. Одни – привязанные к территориям и основанные на экономических отношениях индустриального характера, другие – внутри различных плостиндустриальных сфер деятельности, основанные на каких-либо проектах или вообще – субъектах.
Соответственно, каждый субъект может (или просто получает такую возможность) находиться в двух сферах: территориальной юрисдикции, где он может действовать в рамках сформированного этой юрисдикцией цифрового порядка, и экстерриториальной, в которой он может действовать в соответствии с порядками, того цифрового сообщества, в котором он имеет токены или какие-то другие активы.
И, на самом деле, это не каике-то наметки какого-то будущего, все это технически существует уже не первый год. Можно много слов посвятить тому, как все это, вероятно, будет уживаться и взаимодействовать. Думаю, важно просто понимать, что CBDC будут работать в инфраструктурной сфере, в то время, как основная прибыль уже сегодня куется в сфере постиндустриальной. Соответственно процветание территориальных юрисдикций будет зависеть от степени их интеграции с этими постиндустриальными сферами. Или поставкой востребованных ими ресурсов.
Ну, и деньги, как актив, в постиндустриальном мире перейдут в несколько другое качество. Экономическое значение субъекта будет оцениваться не по размеру его капитала, а по его способности заставить деньги работать. Как, впрочем, и любой другой актив, в том числе недвижимость.
Если у вас такая способность есть, то и деньги, и недвижимость у вас будут. В том объеме, который соответствует вашим способностям и желаниям. На самом деле, это и сейчас так, просто можно ожидать появления соответствующих криптовалютных механизмов, сделающих эту связь очевидной и понятной.
Теперь пара слов о хронологии, как это все будет развиваться.
Повторим, рынок недвижимости, как это следует из его наименования, рынок объектов, привязанных к территориям, и, соответственно к юрисдикциям. То есть он изначально оказывается в сфере действия CBDC. И только постепенно будет вовлекаться в криптовалютный. Это может начинается с появления объектов, которые будут принадлежать субъектам криптовалютной сферы, - а такие объекты уже есть. И эти субъекты будут выпускать токены своих объектов, которые станут элементом рынка недвижимости на ряду с обычными правами собственности. К слову, уже сейчас некоторые застройщики внедряют нечто подобное для финансирования строительства. А со временем такие объекты смогут объединяться в криптовалютные анклавы.
Если между условно криптовалютными и условно территориальными юрисдикциями возникнут барьеры, рынок недвижимости обогатят автономные дома разной степени мобильности, которые смогут кочевать по территориям и юрисдикциям. Уже давно существует возможность жить на яхтах, баржах или с специально спроектированных плавучих домах. В США, да и в Европе, не менее популярны дома на колесах. Если вы путешествовали по дорогам этих стран на авто, вы видели, сколько их куда-то все время едут. Но это только их малая часть. Потому что значительно большую часть времени такие дома используются не для перемещения, как автомобили, а для жизни в конкретном месте.
В мире выпускается довольно много как небольших домов домов-контейнеров, надувных домов и домов, которые можно быстро собирать и разбирать. Возможно, и в наших краях все это станет таким же элементом рынка недвижимости, как рынок квартир или загородных домов, хотя слово «недвижимость» применима к ним с некоторой натяжкой.
Таким образом, тенденция, которую можно ожидать с введением цифровых денег это постепенное сужение рынка недвижимости в сфере CDBC и его расширение в сфере криптовактивов.
Дело тут еще вот в чем. Сфера CDBC это сфера консьюмериата и сфера действия социальных программ. В развитых странах есть такое явление как сквотеры или окупасы. Тут мы имеем дело с социальным явлением - массовым появлением людей, которые не могут или порой просто принципиально отказываются приобретать недвижимость в силу ее высокой стоимости.
Это, в том числе, люди с низким доходом, получатели разного рода социальных пособий, безработные, и они оказываются в сфере действия CDBC. Сквотеры, конечно, только небольшая их часть. Другая часть - обитатели социального жилья.
В СССР социальный найм был основным способом обеспечения жилой площадью жителей городов. Поскольку сфера применения CDBC будет стремиться к чему-то подобному, но на другом уровне развития общественных отношений, какая-то часть квадратных метров уйдет из коммерческого рынка туда. Коммерческий рынок там станет просто невозможным в силу разницы между покупательскими способностями консьюмериата и высоких цен на метры.
Разумеется, это все сегодняпросто тенденции. Но мы видим, куда они ведут. Поэтому из их рассмотрения можно сделать вполне конкретные выводы.
Во-первых, нужно правильно определить свое место как субъекта этого будущего рынка. Если вы служащий бюджетной или околобюджетной сферы, и вы видите себя в сфере CDBC, ваши возможности на рынке будут зависеть не только от количества денег на ваших счетах, но и того, каких именно денег. От вашего социального рейтинга, положения в иерархии этой сферы и тому подобных вещей.
Если вы – человек творческой профессии, предприниматель, инноватор или просто фрилансер – в общем, видите себя в постиндустриальной сфере – у вас будет некоторая возможность отстроиться и от социального рейтинга, и от иерархических структур. Вы будете больше зависеть от рейтинга в своей профессии. И в перспективе у вас будут дополнительные возможности на рынке недвижимости некоторых юрисдикций, которых не будет у других.
Второе, что нужно понимать, квадратные метры сами по себе станут некоторой валютой. Как эта валюта будет вести себя по отношению к другим деньгам будет зависеть от развития и движения рынка недвижимости, но при текущем положении вещей она в целом, как валюта, будет меньше подвержена инфляции. Иными словами, входить в эру цифровых денег все-такти лучше в недвижимостью, чем с деньгами. Правда, не всякой недвижимостью.
Третий момент, нужно понимать, что многоквартирные дома в массовых сегментах рынков городов и мегаполисов окажутся преимущественно в зонах действия CDBC. В то время, как элитная недвижимость тех же городов и загородная недвижимость будет постепенно перетекать в то, что мы назвали криптовалютной сферой.
Иными словами, недвижимость будет поляризовываться на ту, которая будет «в рынке» и ту, которая будет в инфраструктуре, как, например, сейчас дороги, общественный транспорт и т.п. Это процесс будет не мгновенным, но его направление имеет смысл понимать.
Конечно, это не все. Что-то не затронул в силу того, что нужно было бы писать еще много букв, но мог и просто упустить что-то важное. Надеюсь, знатоки сферы цифровых денег меня дополнят или подправят. Но в целом, основные направления для движения мысли по этой теме выглядят как-то так.
Если кто-то еще не в курсе, обсуждать тему можно еще и в моем канале телеграмм. Там симптоматичные новости из сферы недвижимости, о которых имеет смысл знать.
Ну, и, удачи!
