- Что за вопрос? Ели ты купил недвижимость, и есть выписка ЕГРН, где ты записан как правообладатель, значит правообладатель именно ты и никто другой, - ответит мне почти каждый собственник. – Какой тут может быть обман?
Однако вопрос не такой простой. Так Дэвид Ламетти – а это не много ни мало министр юстиции и генеральный прокурор Канады – не так давно заявил, что «Жители страны не имеют абсолютного права на частную собственность». Кто больше прав, уверенный собственник или министр?
Если отвечать коротко, оба правы. С одной стороны, сегодня собственник действительно имеет определенные реальные права, гарантированные законом, с другой стороны, эти права ограничены. И эти ограничения во многих странах наступают. Причем достаточно стремительно, поэтому вопрос из заголовка уже нельзя считать теоретическим.
Посмотрим с практической точки зрения, останутся ли наши права собственности реальными правами, не превратятся ли они через некоторое время в этакую виртуальную тыкву, в простую строчку в базы Единого государственного реестра недвижимости?
Вопрос не простой. И он, в общем, не к риэлторам. Но ни у футурологов, ни у аналитиков ничего внятного на эту тему пока не нашел, поэтому выступлю сейчас в роли того пианиста из заметок Оскара Уальда, в которого просят не стрелять – напишу об этом, как умею. То есть букв будет много.
Начнем с того, что право собственности в том виде, в каком мы его знаем сегодня, существует не так давно. Более подробно об истории права собственности на недвижимость можно почитать здесь и здесь. Для нашего рассмотрения важно, это право появилось по меркам истории совсем не так давно. А именно во времена Наполеона нашего Бонапарте, с появлением Гражданского кодекса его имени. И только оттуда распространилось сначала по Европе, потом уже по другим странам.
А, как появилось, так может и исчезнуть или трансформироваться во что-то иное. Например, во что-то типа вассального права, каким и было до этого кодекса, только в несколько трансформированном виде. Подозреваю, именно это министр и генеральный прокурор имел ввиду. То есть, все граждане страны в какой-то мере подданные, вассалы, и несут перед страной и обществом ответственность. Поэтому основания говорить подобные фразы у него есть и вполне себе серьезные.
Правда, кроме абстрактных опасений, эта мысль нам ничего не несет. Чтобы делать какие-то практические выводы, попробуем немного погрузится в историю вопроса и, как мы всегда это делаем, понять механику процесса. А, зная механику, можно уже не паниковать и даже предвидеть будущее.
Начнем погружение.
Когда-то права собственности на недвижимость не было. Как, впрочем, и самой недвижимости в нашем понимании. В лесу на одном берегу реки охотилось и собирало плоды одно племя, в лесу за на другом берегу – другое. Люди, как и хищники в природе, делили угодья между собой. Обычно по праву сильного. Делили, пока не приходили какие-нибудь технически более продвинутые завоеватели, и не прогоняли эти племена из «их» лесов. Или не заставляли платить дань.
Завоеватель, что-то завоевав, уже пытался как-то фиксировать свое право на завоеванные места. Эта фиксация была сначала просто в виде знаков, так сказать, на местности, потом уже в виде каких-то глиняных табличек и прочих записей. Из чего уже в свою очередь возникло то, что древние римляне называли правом. Только не собственности. В те времена это было правом, которое было бы правильнее назвать правом господства.
В следующие века это право трансформировалось, отражая те управленческие уклады, которые преобладали в обществе. Например, при феодализме – а феодальный уклад это некая иерархия - права господства на недвижимость выражались через вассальные отношения. Крупные феодалы отдавали часть своего права суверена наверх королям, и, в делились своим правом господства с более мелкими феодалами. И так далее вниз до крестьянских дворов, которые имели уже не такой большой уровень суверенитета.
В городах все было немного иначе. Городской уклад обуславливал другие отношения, которые больше напоминали современные гражданские. Но и там было деление людей на сословия, и права владения ограничивались тем, к какому сословию принадлежал человек и какое место занимал, например, в гильдии мастеров.
Однако, и там и там, если говорить о недвижимости, право господства нельзя было обменять непосредственно на деньги. Только в торговых городах и только в ограниченной форме. Приобрести поместье у какого-нибудь графа или князя можно было только став его вассалом.
Причиной, по которой означенный феодал жаловал вам то ли иное владение, могла быть разной. Вы могли оказать какую-то услугу (в том числе финансовую) или наоборот, захватить у него это владение силой. Или просто стать его родственником. Но формой передачи было признание тех или иных вассальных отношений. Или жалованием. Но, пожалована вам была та или иная недвижимость по доброй воли, или вы захватили контроль над ней силой оружия, вы должны были стать вассалом того, кто имел право господства до этого. В общем, кто кому господин, и кто кому вассал, иногда понять было сложно.
Но вернемся в наши дни и попробуем ответить на такой вопрос. Является ли наше право собственности на недвижимость правом господства?
Нет, не является. На самом деле, это не более чем частный вид передачи права господства суверена свойственный индустриальному укладу. При котором это право включено в товарно-денежные отношения.
Иными словами, право господства как было, так и остается за сувереном. Коим сейчас считается государство, юрисдикция, голем. Именно государство решает, что можно приватизировать, а что нет. Решает в какой форме вы будете владеть собственностью, решает, что вы можете с этой собственностью делать. Но оно же ваше право и защищает. И решает, что именно определяет вас как собственника, а что не определяет.
Например, если вы встанете в поле с ружьем и заявите, что это поле ваше, и никто без вашего ведома не сорвет тут и травинки, вы можете пугать прохожих, но не станете реальным собственником. И, даже если вы перед этим заплатили кому-то за это поле и подписали договор купли-продажи, вы тоже никакой еще на этом поле не хозяин. Хозяином, то есть субъектом, обладающим правом, вы для станете только тогда, когда вас признает таковым Росреестр. То есть государство в лице Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии решает, есть у вас право собственности или нет.
Теперь поняв, как все происходило, и к чему мы пришли, попробуем понять, как все будет происходить дальше. Для этого сформулируем принцип, по которому суверен делегирует свое право господства. Зная принцип, мы можем понять, кому и на каких условиях он будет делегировать его дальше, а кому нет.
Почему завоеватель или феодал отдавал часть своего права господства над лесами, лугами и реками полными рыбой своим подданным, думаю понятно. Подданные все это использовали, эксплуатировали, и платили за это дань. В обмен на это феодал как мог защищал их, а заодно и свои угодья, кооперируясь с другими феодалами и вступая во всякого рода вассальные отношения.
А, чтобы подданные не разбегались, например, с плохих земель, закреплял, то есть, закрепощал людей на подконтрольной территории. Правда, не везде, в относительно плодородных краях он чаще сдавал свои наделы в обмен на оброк и барщину.
Немного по-другому все происходило по берегами морей и судоходных рек, но принцип был примерно тот же. Только вместо феодалов тут выступали орденские структуры, позднее – торговые компании, то есть структуры, контролирующие торговые пути и судоходство вообще.
К слову, именно из этих структур, - структур формирующих и крышующих системы торговых путей - и возникли современные государства. Из них, и из структур, объединяющих феодалов-землевладельцев. И от того, в каких местах преобладал торговый менталитет (например, в Британии или Нидерландах), а в каких феодальный (места, более удаленные в глубь континента от торговых путей), зависел и сейчас во многом зависит характер государства и его политики.
То есть суверены были немного разными и трансформировались в зависимости от преобладающего экономического уклада.
С началом промышленной революции ведущая роль стала переходить к предпринимателям, буржуазии. Соответственно, именно эти силы вышли на уровень суверенов. Да, не везде и не всегда мирно, но для суверенов нового типа значение приобрела торговля и соответственно деньги.
Феодалу, по большому счету, деньги были не так важны. Он мог и сам их чеканить. Но тут деньги стали синонимом эффективности и, соответственно, возможностей. Недвижимость нужно было сделать доступной для свободных рыночных отношений. И именно деньги стали критерием по которому стали передавать право господства. А часть права господства суверена, купленная за деньги, стала называться правом собственности.
Таким образом, принцип, по которому суверен делегирует права господства на недвижимые объекты, это принцип, «кому выгодно тому и передаю». Как он это делает, зависит от экономического уклада и от особенностей самого суверена.
Что обычно является источником суверенитета? Сила. А сила какого-либо субъекта обусловлена его величиной и эффективностью. Это делает понятным, почему индустриальный уклад привел нас к глобализации. Он привел нас к глобализации потому что эффективность субъекта измерялась в деньгах. А при нынешнем механизме финансовой системы главным сувереном по сути был тот субъект, который эмитировал главную валюту – доллар. Суверенитет всех остальных субъектов в этом смысле можно было считать относительным.
Теперь, когда мы знаем, как все происходило, и по какому принципу менялось, попробуем понять куда все пойдет дальше. Вперед в будущее. Будет ли оно для обладателей прав на недвижимость светлым?
Зависит от того, с какой стороны смотреть. Дальше нас ждет уклад, который экономисты называют постиндустриальным. Это расплывчатое определение, но оно отражает тот факт, индустриализация мира уже по сути произошла. И чтобы эта индустрия не разваливалась, а работала, нужны не столько деньги, сколько работающие экономические цепочки, и люди, способные создавать новые товары и новые увлечения.
Т.е. важно уже не сколько у тебя денег, а сколько активов ты можешь заставить работать эффективно, сколько тех же денег ты можешь заставить работать с прибылью. Да, эта эффективность тоже измеряется в деньгах, но силу, и, соответственно, способность к суверенитету, постепенно приобретают те, кто может эти активы эффективно использовать.
Смена феодального уклада на промышленный и потом на индустриальный не везде происходила мирно, сейчас все тоже непросто. Что происходит с недвижимостью в такие времена можно почитать тут и тут, но сейчас мы говорим о нашем праве, за которое мы, платим деньги и берем ипотеку. Останется ли оно правом?
Сейчас практически все более ли менее нормальные юрисдикции заточены под индустриальный уклад. Маловероятно, что они разом куда-то исчезнут. Вероятнее, они постепенно потеряют ту роль и значение, которые имели во времена индустриализации, и превратятся в структуры для организации жизни той части населения, которую называют консьюмериатом. Под термином коннсьюмериат обычно подразумевают потребителей необходимых для жизни услуг.
Что эти постгосударства будут из себя представлять? С одной стороны, они будут защищать интересы этого самого консьюмериата, то есть, класса бюджетников и получателей велферов. С дугой стороны, будут требовать от своего населения нужного социального поведения, лояльности, и вовлеченности в рынки сбыта постиндустриальных производителей, на дотации которых они собственно и будут существовать.
Некоторые государства - не будем показывать на них пальцем - так живут и сейчас.
Признаков движения в эту сторону всего государственного сообщества множество. Уже не одно десятилетие, имея только деньги, пусть и эмитированные глобальным сувереном, нельзя купить какой-либо серьезный системообразующий актив. Например, автомобильный завод. Трудно внедрить автоматизированное производство, на котором будет массово высвобождены рабочие места и т.п.. В том же Евросоюзе нужно пройти массу согласований, многие из которых получить не реально.
Все это обычно оправдывается интересом именно консьюмериата – рабочими местами, позицией профсоюзов и прочими социальными причинами. В интересах этого типа людей можно нарушать право частной собственности, вселившись в пустующую квартиру, захватить пустующий дом, и даже запретить закрывающие технологии.
Размышляя о том, каким будет следующий шаг, уместно вспомнить времена СССР. Это был проект, на котором обкатывались многие вещи, характерные именно для такого социального государства.
Право на недвижимость в таком государстве - одна из форм поощрения подданных, поэтому после революции 1917-го года все дома площадью более 115 квадратных метров были экспроприированы, жилую площадь давали тем, кто был нужен сначала мировой революции, потом делу построения коммунизма. Вполне вероятно, что суверен или субъект, которому делегированы права суверена будет использовать этот механизм.
Может быть и так, что арендатор получит такие же права пользования недвижимостью, как и собственник. Который номинально останется собственником. На одной шестой части суши так уже было.
Приведу пример из истории моей семьи. Перед Великой Отечественной мой прадед арендовал для проживания своей семьи половину дома в одном городе ближнего Подмосковья. Другую половину занимали еще три семьи. Когда вышло постановление о том, что все они, т.е. и семья прадеда и другие семьи, получили полное бессрочное право пользования жилплощадью сданной им собственником в аренду, у них исчезла обязанность платить хозяину за жилье.
Мой прадед, как купец первой гильдии, не мог позволить себе за что-то не заплатить, поэтому выкупил у хозяина весь этот дом вместе с «арендаторами». Но мало кто из арендаторов других домов поступил также.
Конечно, трансформация юрисдикций будет происходить в разных формах. Но в результате этих трансформаций Суверены, для которых важна некоторая экономическая и постиндустриальная самостоятельность подданных, позволят эту самостоятельность в большей степени, суверены, которые во главу угла будут ставить лояльность, будут вводить жесткие социальные рейтинги и прочие элементы охранительной политики, выйти за границы которых будет сложнее.
Ну, а те самые таинственные постиндустриальные производители. Кто это будет? И, главное, где?
Их, увы, будет не много, и они окажутся в тех юрисдикциях, которые создадут для них условия. Это могут быть как отдельные государства, так и анклавы внутри существующих. Расклады могут случиться разные, но попасть в эти славные места смогут не все.
Впрочем, вход туда будет открыт. Так что все будет в наших руках.
Ну а что с «нашей» недвижимостью? Обширные края, в которых мы живем, как всегда, между Европой и Азией. И некоторые тренды у нас фиксируются уже сейчас. Мы видим, что в плане доступности недвижимости люди уже не так равны. Неравенство создают не только льготы при получении ипотеки нужными специалистами и поощрение многодетных семей. Риэлторы знают, что на рынке есть квартиры, которые получены, например, по договорам безвозмездной передачи квартиры в собственность. Да, есть и такие договора. То есть государство дает квартиры некоторым людям формально бесплатно.
Нужно понимать, что таким образом оно становится активным участником рынка недвижимости, и в будущем это участие будет только нарастать. Люди, нужные государству, - а заодно и прикинувшиеся нужными – будут наделяться большим правами, в том числе собственности, а ненужные со временем, видимо, будут ограничиваться.
Мир вокруг нас движется в том же направлении. В Евросоюзе делается больший упор на социальную ответственность, в Китае на поддержание экономического роста, лояльности и контролируемости.
В США в некоторых штатах права собственности на недвижимость уже стали почти виртуальными. То есть вы можете продолжать пользоваться своей недвижимостью, но продать дом в какой-нибудь Калифорнии и купить на эти деньги дом в другом штате вы можете только заплатив большой, по сути заградительный налог.
А это уже элемент закрепощения, который тоже будет активно использоваться.
Еще одной из особенностей текущей ситуации является концентрация населения в городах. Эта тенденция также будет поощряться, поскольку, как показал ковид, в городах людей проще контролировать. Разница между городом и концентрационным лагерем, меньше чем между концентрационным лагерем и свободным расселением на больших территориях. В городе люди уже сконцентрированы. При современны цифровых технологиях контроля это превращается в существенный фактор.
Поэтому переезд человека в Большой город поощряется созданием некоторой более продвинутой инфраструктуры внутри этого города, и созданием там рабочих мест с большими зарплатами.
В это смысле есть логика и в строительстве человейников. Стоимость владения квадратными метрами в современных домах-небоскребах будет расти по мере их ветшания. И, выплатив ипотеку, человек окажется владельцем актива, который довольно дорого эксплуатировать без посторонней помощи.
Но есть и обратные тенденции. Например, люди, имеющие относительную независимость, в том числе финансовую, часто предпочитают переселяться в места с менее скученным проживанием.
Некоторые футуристы предсказывают разделение территории на города – зоны так называемого гиперпанка и анклавы, в которых будут селится люди, вчлененные в постиндустриальную экономику. Мое видение будущего городов и провинций немного другое, но уже есть тенденции-предвестники такого разделения.
Как вести себя в этой ситуации? К чему готовиться?
Зависит от того, к кому вы себя причисляете или планируете причислять. Если вам комфортно в ситуации, где «все включено», но ваши свободы ограничены примерно так, как были ограничены во времена СССР, можно ничего особо не предпринимать. Разве что переехать в какой-нибудь большой город и найти там хорошую постоянную работу. Желательно в государственной или около-государственной структуре. В этом случае, вы плавно перетечете в гиперпанк и будете там на хорошем счету.
Если вы больше цените свободу и готовы жить в ситуации, которая зависит от вас и только от вас, у вас должна быть во многом прямо противоположная тактика.
А что с нашим правом собственности?
Абсолютными наши права не будут, тут министр увы, прав. Но маловероятно, что в ближайшей перспективе уже существующее право у вас отнимут. Хотя есть очень большая вероятность, что оно будет ограничиваться. Уже сейчас есть люди, которые за право собственности на примерно одинаковую по стоимости недвижимость получат разные деньги. Например, резиденты и нерезиденты. Нужно быть готовым, что дифференциация собственников «по цвету штанов» будет усиливаться.
Но у ограничения прав есть и хорошая сторона. Собственник недвижимости должен действительно ответственно относится к своему праву. Не сносить несущие стены в квартирах, не возводить строения вплотную к границе земельного участка соседа и т.п.
Да, использование права собственности как элемента социального и политического давления приведет к уменьшению свободы, что, конечно, не соответствует основным трендам времени. Но у людей разные потребности в свободе, и у тех, кому она очень нужна, всегда есть какие-то пути. В этом смысле, например, арендатор более свободен чем собственник, особенно, если собственник купил свою недвижимость в ипотеку.
Да, все мы разные. Надеюсь, в обществе будущего каждый найдет свое место, но общие тенденции, в соответствии с которыми видоизменятся наши права собственности на недвижимость, нужно иметь в виду. В том числе покупая или продавая что-то недвижимое.
В общем, всегда думайте. Делитесь мыслями. В том числе в моем канале в тереграмм. Надеюсь, в этот раз не сильно утомил вас рассуждениями.
Удачи!
