Тему, какой этаж полезнее для здоровья, оставим врачам. Хотя соответствующие исследования существуют. Сегодня и как обычно - больше о деньгах. Деньгах, которые мы тратим на недвижимость.
Конечно, покупка квартиры не только инвестиция. Чаще основная причина - комфорт. Комфорт иметь свою крышу (или перекрытие) над головой, и по возможности там, где удобно и хорошо. В том числе и на каком этаже. Именно ради этого комфорта берутся ипотеки и платятся деньги, не сравнимые ни с чем другим, что обычный человек платит за всю свою жизнь. А в русском языке слова «платить» и «тратить» имеют не только денежный эквивалент.
Но, даже когда это инвестиция, то не всегда навсегда. Риэлторы, работающие на рынке не первый год, знают, что не меньше трети клиентов продают приобретенную недвижимость в течении шести-семи лет после покупки. Но примерно для половины покупателей покупка квартиры – это инвестиция в долгую. И – главная в жизни.
А что будет с самой этой недвижимостью, на которую мы тратим такие деньги?
Знания механики рынка недвижимости помогают составить об этом достаточно развернутое представление.
Сегодня говорим об этажах, но для начала напомним сами себе, что этаж, это, конечно, не главное. Главное в недвижимости – локация. И главным это параметр останется и через 10, и через 20 лет. Во всяком случае, пока недвижимость будет недвижимой.
О будущим локаций я довольно подробно писал здесь. Если очень "коротко", тут нужно понимать две вещи. Какой тип застройки будет гармоничен для конкретной локации, городской или пригородный/загородный. Или какой-то совсем другой? И - как меняется и будет меняться в ней население? Иными словами, кто в нее приезжает, и кто ее покидает.
Эти два параметра дадут вам примерное представление о судьбе данной локации в относительно долгосрочной перспективе, о том, что там будет через десяток или два десятка лет.
Но, вот мы определились с локацией. Что дальше? Вот тут и возникает такой параметр как плотность застройки и ее этажность. Параметр настолько важный, что влияет и на судьбу локаций.
Почему важный, как влияет, и как проявится в будущем? А вот сейчас и посмотрим.
Вообще, дома выше шести этажей стали массово строить не так давно. А именно с момента внедрения в нашу жизнь электричества. С электрификацией домов стали возможны лифты, подача воды на большую высоту и т.н. центральное отопление. С этого времени, чем дальше развивались технологии, тем выше была этажность. Она растет и сейчас, но не во всех случаях и не везде.
Почему все так изменилось? И, покупая квартиру на пятидесятом этаже «элитного» небоскреба, не рискуем ли мы купить нечто, что морально и технически уже устарело?
Разберемся. Сегодня в мире накоплен большой опыт строительства и эксплуатации многоэтажных домов, от небоскребов до человейников эконом класса. Что он нам говорит?
Обратимся к Европе. Относительно масштабно многоэтажные дома для проживания людей, а не в качестве офисов, то есть многоквартирные дома в 20 и более этажей там начали строить примерно в конце 50-х – начале 60-х годов прошлого века.
Это были, квартиры как для относительно состоятельных людей, с большими площадями, окнами «в пол» и прекрасными видами из окон, так и квартиры эконом класса. Что с этими домами сейчас?
Сейчас их не строят. Сейчас они по большей части утилизируются или используются как один из видов социального жилья. И стоимость этих квартир, в тех домах, в которых квартира еще имеет коммерческую стоимость, значительно ниже, чем стоимость квартир в районах традиционной малоэтажной застройки. А те дома, которые строят, уже столько этажей не имеют, и обычно не превышают среднюю этажность застройки вокруг.
Почему так?
Причин много. Одна из них – чисто экономическая.
Дело в том, что строить горизонтальный город даже при современных технологиях заметно дешевле, чем вертикальный. Для малоэтажной застройки часто не обязательно наличие лифта, не нужны сложные инженерные сети, высокое давление в магистралях, многоэтажные подземные паркинги и прочие вещи. Кроме того, значительно дешевле прокладка коммуникаций. Расчеты и практика показывают, что стоимость содержания коммуникаций с увеличением плотности застройки растет. Причем растет пропорционально квадрату количества людей на единицу площади. А, если мы говорим о реновации или новом строительстве в таких районах, то затраты могут быть еще больше.
Это означает, что стоимость владения квартиры в трех-четырех этажном доме оказывается в разы дешевле чем стоимость владения такой квартиры в доме, где этажи считаются десятками. Понятно, что это сказывается и на цене квартир.
Кроме этого есть еще и такие параметры комфорта, которые в наши трудные времена многие не учитывают. Это нормальные социальные связи, которые возможны между жителями малоквартирных домов, но затруднены в человейниках.
В многоэтажных домах в целом вырастают менее социализированные дети, во дворах менее комфортная для человека среда, менее естественная и более напряженная.
Экология - более широкое понятие, чем чистота воздуха и чистота воды. Например, в Нью-Йорке достаточно чистый воздух благодаря ветрам с океана. Подтверждаю, дышал. Но экологичной средой он уже давно не считается.
Впрочем, ради справедливости, замечу, что Нью-Йорк очень разный, и большая часть его площади как раз имеет малоэтажную застройку.
Ну, и есть исследования, показывающие взаимосвязь между высотой этажа, на которой живут люди, и их состоянием здоровья. Допускаю, результаты этих исследований искажены тем, что в местах, где они проводились, в многоэтажках уже давно живут менее обеспеченные люди, но комфортно на высоте с десяток и более этажей чувствует себя не каждый.
Московские риэлторы тоже знают, что есть клиенты, которые на отрез отказываются от квартир на этаже выше пятого. Но их пока не больше, чем желающих жить на тридцатых и сороковых этажах. Правда, последние в основном это молодые и часто несемейные люди.
Ну, и вопрос безопасности. Многоэтажные дома менее устойчивы, как в прямом смысле, смысле так сказать сейсмической устойчивости, так и вообще менее живучи. Их отключение от электричества даже на непродолжительное время, может привести к проблемам с канализацией. А при продолжительном отключении люди на высоких этажах оказываются почти отрезанными от воды, еды и источников тепла. То есть обитаемость этих площадей начинает стремится к нулю.
Теперь о том, как этот экономический аспект работает и влияет на будущее локаций.
Опыт показывает, что сохранять хорошее техническое состояние дома в 33 этажа сложнее и дороже, чем если бы этих этажа было всего 3. То есть житель такого дома должен платить за обслуживание своего метра больше. Если дом уже не новый – существенно больше.
Когда люди готовы на такие расходы? Когда люди понимаю, за что они платят. Они будут платить, если это компенсируется хорошим окружением, если значительная часть нужных им мест находится, например, в центре большого города, куда долго и сложно добираться. А дома там - исключительно многоэтажные небоскребы, а других вариантов за приемлемые деньги нет. Но, если уровень окружение падает, оно теряет привлекательность, или дом оказывается на где-то на периферии, они переместятся из этого дома в другой.
А кто в этом случае занимает их место? Те, кто менее взыскателен к окружению. Но такой человек не может платить столько же, а на те деньги, которые может, дом в таком хорошем виде содержать уже не получится. Класс дома понижается, и, как следствие, в него въезжают уже еще менее обеспеченные люди. И этот процесс продолжается до тех пор, пока не наступает равновесие. Или не приходит срок реновации.
Для некоторых домов этот уровень равновесия оказывается очень высок, и поддерживается высоким имущественным статусом жителей долгие годы и десятилетия, а квартиры в этих домах только дорожают. В то время, как для других домов описанный уровень равновесия стремится вниз. И через 20 – 30 лет самый оптимальный выход снести такой дом и построить на его месте новый. Если за это время сам район, где это дом находится, не превратился во что-то типа гетто.
Соответственно, у трехэтажного дома подобного рода проблем не будет. Цена его эксплуатации не столь высока, уровень равновесия обычно существенно ниже, и у него лучшее будущее, даже если он расположен в менее престижном районе.
Риски в этом случае, конечно, тоже есть, но возникают только в том случае, если рядом начинают строить многоэтажные дома, которые потом превращаются в места жизни людей с более низким социальным статусом.
Такова международная практика.
Но у этажности и плотности есть еще одна сторона. Ее хорошо чувствуют архитекторы-футуристы. Это изменения в жизни и укладе городов, и эти изменения тоже имеют, точнее – будут иметь некий денежный эквивалент.
Если кто-то помнит футуристические проект «домов будущего», они представлялись архитекторам первой половины 20-го века как некие города-машины гигантской высоты. Можно вспомнить летающие дома архитектора Локтева или Дворец Советов, который по проекту мог возникнуть на месте храма Христа Спасителя. Погуглите, это интересно, ссылок много.
Советские архитекторы не были тут первопроходцами. Они следовали мировому тренду того времени, как и знаменитый Ле Карбюзье. Который в наших краях тоже отметился. Но, если мы посмотрим на то, какие дома будущего возникают в головах архитекторов сегодня, мы увидим нечто совсем иное.
Сегодня это не дома-города, а скорее дома-виллы, дома-трансформеры, мобильные дома, типа шагающего замка Миядзяки, у которых – если это дом для жизни, а не общественный или коммерческий центр - всего два или три этажа.
Что меняется?
Изменения заключаются в том, что мы постепенно уходим от индустриального экономического уклада, при котором нужно концентрировать большое количество людей в одном месте - а именно эту задачу гигантские заоблачные города-дома и решали – к постиндустриальному, при котором постиндустриальными производителями востребованы уже немного другие вещи.
Этими людьми будущего, их образом жизни, по мнению архитекторов, будут востребованы именно что-то вроде таких домов-вилл-трнасформеров. Возможно, архитекторы в свои проекты отчасти переносят собственные дома-мечты, то есть дома, в которых им самим было бы комфортно жить и работать. Но это в данном случае правомерно. Постиндустриальные производители – это и есть архитекторы чего-то нового. Во всех смыслах.
Экономисты знают, что сейчас заметную прибыль. Прибыль приносит именно «это новое», и эта прибыль уже существенно выше чем у обычного индустриального производства, которое это новое просто тиражирует.
Понятно, что индустриальный сектор экономики никуда не уйдет и будет существовать в симбиозе со следующим за ним постиндустриальным укладом, но люди, которых принято называть успешными, будут уже в основном из этой другой, постиндустриальной среды. Во всяком случае, в развитых странах.
Ну и еще немного философии. Думаю, всем, кто об этом хоть как-то задумывался, очевидно, что человечество идет от стайного образа жизни ко все более индивидуальному, индивидуализированному. К увеличению личной свободы человека, к тому, что еще иногда называют атомизацией общества. Иерархические системы организации постепенно заменяются системами параллельных связей и так далее.
Это, так сказать, природный тренд, в котором есть и позитивные и негативные стороны. Но человека будущего многие видят уже не как обитателя гигантского города-корабля, как человека-винтика, исполняющего в этом человейнике какую-то функцию. Его видят, как отдельно действующего индивидуума, свободно организующего вокруг себя жизнь так, как ему нужно, как это соответствует его представлениям.
Ну, и да, в соответствии с этим и работает фантазия архитекторов. Кстати, по тому, в каком направлении работает эта фантазия, можно и увидеть глобальный тренд.
Что это нам все дает? Нам это дает то, что, если вы привыкли к индустриальной среде, старому доброму индустриальному укладу, и у вас нет амбиций его покидать, квартира в многоэтажке вполне подходящий вариант. С этой точки зрения. Если, конечно, ее локация и среда вокруг позволят вам с комфортом добираться из нее до вашего рабочего места и обратно. Ну, и локация вашего дома должна быть не далеко от центра города.
А, если вы чувствуете себя или хотите чувствовать в другой ниши? К тогда чему все эти рассуждения, если другого жилья, например, в Москве, сейчас почти не строят? А свой дом может купить не каждый, и, если говорить о Москве, только в Новой Москве, то есть, довольно далеко от центра города. Да и малоэтажной застройки становится все меньше.
А к тому, что именно это и происходит. Правда, это не относится к арендаторам, но покупателям имеет смысл понимать перспективы места, в котором вы что-то покупаете, и соизмерять их со своими собственными. А, если кому-то покажется, что арендатором в такой ситуации быть лучше, это может так оказаться.
Но ведь есть Сеул, Гон-Конг и множество других мест с такой плотной застройкой, которая сейчас даже выше чем в Москве, подумают многие. И там живут люди, и квартиры стоят больших денег. И дорожают с каждым годом.
Да, так и есть. Нужно только понимать, что это не Европа, там все немного моложе и города еще не совсем прошли индустриальный период развития. У них нет того опыта, какой возник в Европе.
А тот, который возник, привел к концепции, так называемого, 15-ти минутного города не от хорошей жизни. Это концепция, при котором все основные для повседневного существования услуги, житель может получить в пределах 15-ти минут пути от места своей жизни. Во многих малоэтажных городах Европы такая концепция может вызвать недоумение, там все и так в переделах 15-ти минут пути.
Кроме того, эти азиатские города по устройству существенно отличаются от Москвы. Например, там этажность застройки, как правило понижается пропорционально увеличению расстояния от центра города. Кроме того, что относительно той же Москвы это все-таки более южные города с другим климатом.
Ну, и жить в них уже сейчас заметно дороже. Правда, у вас там, возможно, будет бассейн на крыше, и соблюдена та самая пятнадцатиминутная концепция, или хотя бы двадцатиминутная, но от такой застройки и там уже пытаются отойти.
Конечно, жизнь в 15-ти – 20-ти минутном городе будет доступна и в Москве, но, как и в перечисленных городах Азии, не везде и не всем.
Но и это не все. Есть еще интересные наблюдения о связи между этажностью застройки и рождаемостью, этажностью и типом жителей и так далее. Если есть интерес к этому вопросу, можете его изучить, узнаете много нового.
Так что, теперь ничего не покупать?
Тут каждый должен исходить из своей ситуации. Если для комфорта вам нужно иметь собственное жилье в человейнике, зато недалеко от работы, приобрести право собственности на такое жилье в целом резонно. Но при этом нужно понимать, если такого жилья в городе строится довольно много, вскоре возможен и даже вероятен его переизбыток. Во всяком случае, уже в начале этого года нераспроданные площади с новых домах Москвы били рекорды.
С другой стороны, домов в среде со старой застройкой больше не становится. Соответственно, если для вас важна долгосрочная инвестиционная составляющая, имеет смысл посмотреть в эту сторону.
Нет, я не утверждаю, что у новостроек совсем нет инвестиционной составляющей, а старые девятиэтажки – золотое дно. Каждый объект достоин индивидуального подхода. С применением знаний общих принципов механики рынка недвижимости. К такому подходу я всех всегда и призываю.
А вопрос этажей, мы надеюсь немного приоткрыли. Я – написав этот текст, а вы – его мужественно прочитав. Да, во многом этаж, это дело вкуса, стиля, но и экономики тоже.
Подписаться или отписаться от моего канала можно на этой странице. Новости и факты, симптоматичные для рынка недвижимости, конечно, не все, но многие, они у нас– тут.
И, удачи!
