Покупая или продавая недвижимость имеет смысл представлять, как будет развиваться территория, на которой расположен объект и как будут развиваться территории вокруг. Думаю, сложно с этим не согласиться, вот только представления на этот счет у всех разные.
Это нормально. Большинство людей всегда и везде полагает, что все как было, так и будет. Склонен согласиться с профессиональным мнением одного моего знакомого, что это – распространенный невроз. Особенно у людей с низкой энергетикой. Перемены – это неизвестность, это страшно. А, если не предполагаешь их возможность, то их вроде и нет причины для беспокойства.
Есть и другой тип невроза. Ему подвержены некоторые внимательные и не самые глупые личности. Они ждут очень серьезных перемен, причем буквально здесь и сейчас. В крайнем случае, завтра с утра. Причем не всегда это происходит от избытка энергии. Часто это следствие одной простой мысли, что дальше такое продолжаться просто не может. Или хорошей информированности.
Однако, разница между теми и теми не такая уж принципиальная. Она в скорости. Скорости перемен.
Если говорить о рынке недвижимости Москвы, проблема тут в том, что место, где скорость перемен очень неравномерна. В результате получается, что многие, многие годы правы люди-страусы, которые не думают ни о каких серьезных изменениях, а потом плотину вдруг прорывает, и все их планы и представления о будущем сносит течением. Вместе с их проектами. А в плюсе оказываются те, кто готовился к чему-то грядущему. И готовился правильно.
А правильно готовятся те, кто слушает людей, которые в теме.
Свой взгляд на то, как будут развиваться территории, я описал вот в этом длинном тексте. Сегодня о том, как это все соотнести с Москвой, Московской областью и какие варианты у них есть в свете в период грядущей постиндустриальной жизни.
А варианта всего три. Территория с особым статусом, город-государство и…. превращение в очередной Детройт.
Если совсем по существу, первые два варианта - постиндустриальный анклав и территория с особым статусом – это варианты, при которых рынок недвижимости Москвы пусть и изменится, но продолжит существовать. Детройт – это сегодня нарицательное имя города-банкрота, который покинули жители, а цены на недвижимость ушли в зону отрицательных чисел. Реальный Детройт немного отличается от этой печальной картины, но для Москвы возможен именно такой сценарий, хотя сейчас его и трудно представить.
Позволю себе опустить описание постиндустриального уклада. Это долго, на эту тему есть много взглядов, поэтому начнем сразу с тех выводов, которые обычно делаются экономистами относительно будущего рынка недвижимости.
Они такие.
Территории будут резко дифференцированы на территории так называемого киперпанка и постиндустриальные анклавы. Примерно так, как сейчас отличаются друг от друга центр Москвы и окраины далекого моногорода, потерявшего градообразующий фактор. Не буду давать конкретные названия – таких мест много, каждый может назвать не одно. И, что там происходит описывать тоже не нужно.
Что такое постиндустриальный анклав?
Это территория, на которой созданы условия для полноценной жизни и деятельности постиндустриальных производителей. То есть продвинутых людей, востребованных постиндустриальной экономикой.
Кем созданы?
Самими этими производителями. Или людьми, заинтересованными в этих производителях.
Почему это не вся территория Земли?
Потому что люди, как и страны, находятся на разном уровне развития производственных, социальных и прочих отношений. Например, страны Евросоюза имеют шанс не дифференцироваться на такие территории. Во всяком случае, жестко. Не только благодаря уровню развития отношений внутри себя, но и благодаря своим размерам. Эти размеры позволяют превратиться им в так называемые страны-города. За которыми, как полагают некоторые урбанисты, будущее.
Что это вообще такое, страны-города?
У нас есть устоявшееся представление о том, что такое страны – это государства. И так было испокон веку.
На самом деле, те государства, к которым мы привыкли, возникли не так давно. А именно – с наступлением индустриального экономического уклада. К слову, право собственности на недвижимость, к которому мы все тоже привыкли, пришло не из какого-то древнего Египта, а только с принятием гражданского кодекса при Наполеоне. Каких-то пару минут назад, в масштабе истории цивилизации. А в России все происходило еще сложнее.
А что было до этого? Были земли, графства, края. Землю держали феодалы, торговлю – города, объединенные ганзами, орденами и иными транснациональными корпорациями тех времен. На этой базе в индустриальную эпоху и возникли государства.
А что будет после?
После как раз и будут территории киберпанка, в которые метаморфизируют нынешние государства, и постиндустриальные анклавы.
И страны-города.
За подробностями, что это такое - к Кьеллу Нордстрему. Те, кто погуглит это имя, получит шанс узнать много интересного. Кьелл Нордстрем – один из тех, кто обосновал идею, что города расползутся до размера стран. Точнее – расползется городской образ жизни. Городской уровень комфортности среды, доступ к коммуникациям и сервисам. Грода, так сказать, протянут свои щупальца до границ стран.
Во многих странах это происходит уже сейчас.
Небольшие европейские страны, такие как Голландия, Бельгия, Дания – уже сейчас близки к этому. Ели вся территория страны находится на комфортном расстоянии, например в 3 часах езды от столицы, вся она имеет шанс превратиться в такой город-страну. Например, Чехия. Из любой ее точки, даже если эта точка находится на границе с Германией, Австрией, Польшей, вы можете смотаться на день по делам в Прагу и вернуться. Проверенно на собственном опыте.
Хотя есть и отрицательные примеры. Аналитики говорят, что хороший шанс стать такой страной был у Белоруссии с ее развитым IT сектором. Но, что бы использовать такой шанс, его должны видеть те, кто принимает решения. Не увидели. Во всяком случае, пока.
В последних высказываниях Нордстрем отмечает еще одну тенденцию в русле этого процесса – разделение самих больших мегаполисов на части. «Все эти большие города — Лондон, Москва, Шанхай — в ближайшие годы станут намного более фрагментированными, утратят единство, - говорит он, - поселки начнут возникать и в других крупных городах: скажем, Шанхай превратится в россыпь примерно из 150 небольших городков. Уже сейчас многие мегаполисы при всех своих урбанистических пейзажах не являются прежними городами — они начинают расползаться на отдельные районы, внутри которых люди живут своей жизнью».
Итак, с Европой и Шанхаем вроде разобрались. Они превратятся в сеть таких фрагментированных мегаполисов-стран. Что ждет Москву, которая одной ногой стоит в Европе, другой – в Азии?
А то. Она может поднять одну из этих своих ног и шагнуть. Вот только совсем не обязательно, что в Европу.
А в Азии, Латинской Америке, Африке и других местах, прогнозируется то, что прогнозируется. То есть дифференциация на постиндустриальные территории и киберпанк. Постиндустриальные территории будут иметь особый территориальный статус. Причем с элементом экстерриториальности.
Рассмотрим это на примере хорошо известного как нашим туристам, так и риэлторам Египта.
В Египте, что бы попасть в Шарм-Эль-Шейх или Хургаду гражданину страны нужно брать что-то типа визы. Которую дают далеко не каждому. Если экстраполировать такую систему дифференциации территорий, то мы встаем перед перспективой того, что такие же визы придется брать для того, чтобы попасть в Сочи и Сириус. Или Геленджик. То есть, у нас тоже образуются зоны с особым режимом нахождения.
В этом нет ничего нового. Зонами с особым статусом нас не удивишь. Кроме того, все приучены, что граждане разных стран имеют разные права на перемещения по планете. Владельцы одних паспортов имеют право безвизового посещения нескольких десятков стран, владельцы других вообще не могут выехать за пределы своей страны, или даже местности, не получив на то разрешение. В постиндустриальное время такая дифференциация по доступности территорий для граждан будет и внутри государств. Причем этот процесс будет идти параллельно глобализации.
Важно, что в этом новом дивном мире для физического лица будет иметь большое значение его принадлежность не столько к территориальному государству. Роль которого сведется к получению дотаций от корпораций, и содержанию за их счет минимальной инфраструктуры на подведомственных территориях. Значение будет иметь принадлежность человека к какой-либо серьезной корпорации или анклаву.
Если мы продолжим рассматривать как пример Шарм-Эль-Шейх, мы увидим, что люди с европейским или российским гражданством могут прибывать туда практически беспрепятственно. Виза нужна только для пребывания там свыше двух недель (если вы моложе 60 лет) и на выезды за его пределы. И приобрести ее по прибытии не составит труда.
В Шарм-Эль-Шейх будет проще попасть из Саудовской Аравии, для соединения с которой строится мост или… через Элат и Дахаб из Израиля, чем из Египта.
Но сегодня мы - о Москве
Имеет ли смысл делать такой анклав из Москвы и Московской области?
Для этого есть препятствия.
Во-первых, важно, что бы это была территория, которую достаточно легко можно было защищать. Анклавом может быть остров или место, окруженное чем-то непроходимым (горами, болотами и т.п.).
Тот же Шарм-Эль-Шейх находится на конце полуострова, большая часть которого – пустыня, а вокруг самого города сотня километров очень плохо проходимых Синайских гор. Но, если вы каким-то чудом это все преодолели, и вас – что вообще нереально – не засекли с воздуха, а в условиях пустыни голых камней это является не меньшим чудом, вы все равно упираетесь в стену. Реальную стену, которая недавно была построена вокруг города. Ну, а с моря это место прикрывает остров Тиран с мощной военной базой, которая, кстати, и контролирует большую часть полуострова.
Если смотреть на вещи с этой точки зрения, логичнее делать анклав из Санкт-Петербурга.
Во-вторых, Москва развивается по модели азиатских мегаполисов. Рост города вверх и в землю, уплотнение застройки, замещение населения – все это не может не иметь последствий. Просто потому, что будущие анклавы это совсем не такие районы массовой застройки, которыми полнится московский реион.
В-третьих зарегулированность. Дело в том, что для постиндустриальных производителей важна свобода, отсутствие давления на бизнес, прозрачные легкие и выполнимые правила игры, нормальные суды и прочие вещи. Им нужна юрисдикция, которая будет защищать их интересы, а не отжимать бизнесы.
К слову, хорошую перспективу имеет недвижимость в тех местах, где появляется предоставление такой юрисдикции. В некоторых странах, например в Эстонии, которая выдает специальные визы для фрилансеров со всего мира.
И тут мы переходим к четвертому фактору – население.
Население территории постиндустриального анклава это посиндустриальные производители и те, кто их обслуживает. И, понятно, что главную роль в этом симбиозе играют первые. Поэтому постиндустриальный анклав должен в первую очередь притягивать этих людей. А сегодня основной покупатель недвижимости в Москве это ипотечник-бюджетник. Или человек из региона или ближайшего зарубежья, у которого какими-то путями появились деньги на покупку квартиры в городе. Постиндустриальный производитель чаще встречается как арендатор, а не покупатель.
Но тут мы переходим к тому, что кроме препятствий очевидны и некоторые благоприятные для Москвы обстоятельства. Например, жизнь постиндустриального производителя в провинции затруднена еще больше чем в Москве. Затруднена тем, что обычно строится в соответствии с некоторой иерархией, в основе которой расклад сил в местных органах власти. Соответственно, все ниши там обычно строго поделены, во многих из них хорошо чувствуется монополизм. Если вы как-то вхожи в местные вертикали власти, у вас есть свое место под провинциальным солнцем, если нет – у вас обычно только один выход – ехать в большой мегаполис, где с этой точки зрения, возможностей у вас будет тем больше, чем больше сам мегаполис.
Тем не менее, шансов стать постиндустриальным анклавом у города, в котором большая часть населения – бюджетники, госслужащие и пенсионеры невысоки.
Что тогда можно сказать о шансах стать мегаполисом-страной, почти как по Нордстрему? Они есть. Правда, со своей спецификой. И они более высоки.
Сегодня Москва работает как механизм, замыкающий на себя и просеивающий значительные миграционные потоки. И, становясь все более урбанизированной, становясь средой, все более далекой о естественной природы, постепенно становится для многих людей неким перевалочным местом. Многих участников постиндустриальных отношений она выдавливает из себя, но не отпускает далеко.
К чему ведет?
К тому, что Москва при определенном стечении обстоятельств, может обрасти кольцом из баз постиндустриального производства. Как в силу общей логистики, так и в силу кадровой составляющей. На основе этого процесса может образоваться государство-мегаполис-анклав со своими особыми законами и правилами, но полноценным анклавом, зоной с особым территориальным режимом, она не станет.
Хотя и может оказаться отделена от окружающих территорий страны финансовым барьером. То есть инфраструктура региона будет как бы премиальной по статусу, и это статус будет не для всех. Платный въезд в город, возможность парковки, включая дворы, проживание больше двух недель и прочие возможности будут доступны не для всех или примут вид финансового барьера.
И еще, у Москвы, как постиндустриального анклава, могут быть конкуренты.
Где вообще появится экстерриториальные анклавы постиндустриальных производителей?
Ну, как я уже говорил, там, где есть соответствующие условия.
Есть ли такие территории на территории РФ?
В каком-то смысле есть. Есть места, в которых есть определенные правила игры, и эта игра одинаково открыта для всех, в том числе для присоединившихся со стороны. Именно в таких местах строят заводы международные корпорации, возникают новые логистические узлы. Но таких мест не много и правила в них сегодня не самые легкие.
Но анклавы вообще в перспективе возможны. Сначала они будут формироваться с помощью финансовых барьеров, как подмосковные коттеджные поселки. Потом с некоторые такие зоны будет строго ограничен въезд.
Опыт создания таких зон у нас есть и с другого, не финансового конца. Никого не удивляло и не удивляет, что, например, к нескольким деревням в окрестности реки Лама всегда был проезд через блокпосты и строго по пропускам. Потому что там любил отдыхать Брежнев, и там расположена соответствующая этому статусу загородная резиденция. Соответственно, стоимость дома в таких деревнях оказывалась существенно выше.
В перспективе такие зоны появятся не только вокруг дворцов первых лиц. Правда в текущих условиях они будут формироваться не по причине принадлежности к постиндустриальному производству. Скорее они будут определятся по ведомственному и корпоративному принципу.
Как их, эти зоны определить?
Риэлторы, занимающиеся подмосковной недвижимостью, знают, в каких местах любят селиться деятели искусства, в каких - деятели телевидения, в каких финансисты. В каких – церковные иерархи.
Причем, сейчас эти зоны смещаются, и большее значение приобретает не расстояние этих мест от Москвы, а природные факторы. Например, берег Волги или большое озеро.
Радиус 200 – 300 километров от Москвы интересен тем, что на этом расстоянии уже нет той плотности населения, как в Московской области, эта область находится за пределами кольца многочисленных СНТ советского периода, окружившего Москву со всех сторон. То есть, вокруг нет большого числа лиц, от которых следует защищать имущество и семьи. Поэтому у городов на таком расстоянии от Москвы, где руководству или просто нормальным людям удастся создать нормальную команду и установить нормальный порядок, есть шанс на постиндустриальное будущее.
Но при одном условии. Москва не превратиться в Детройт.
Может ли такое произойти?
Этот третий вариант развития событий, и он тоже вероятен.
В каких случаях это может произойти?
Если Москва потеряет статус финансового центра большой территории, если Москва станет совсем непривлекательной для жизни людей из непаразитических групп населения. Ну, и, если появится много более привлекательных мест для жизни и приложения сил.
Если мы оценим риски по этим направлениям, мы увидим вероятность превращения славного города Москвы в очередной Детройт.
Но пора подвести итоги.
Будущее Москвы может пойти по трем путям. Двум постиндустриальным (анклав, мегаполис-государство) и одному депрессивному.
Есть ли какой-то средний путь?
Есть, но назвать его путем, наверное, нельзя. Потому что любой путь, это движение к чему-то, это процесс. Средний путь в данной ситуации это по сути не делать ничего. Заморозить ситуацию.
Возможно ли это? Возможно. Но только на время. Но рано или поздно начнется процесс скатывания на какой-то из этих трех путей. И это надо иметь в виду. И еще иметь в виду, что это время уже, похоже, закончилось, необратимые изменения уже произошли. Произошли в реальности, но еще не в головах людей.
Какая тактика оптимальна на рынке недвижимости в свете всего этого?
Тактика ожидания?
Кто-то сказал, что рынок – это поезд, а реальность – паровоз, который тянет его по рельсам времени. Чтобы не потерять, нужно не бежать за поездом и не прятаться в последнем вагоне. Но и не бежать впереди паровоза.
Однако, недвижимость это в первую очередь локация. И рынок недвижимости больше похож на фуру. То есть - на тягача и тележку. Нет рельсов, есть пространство путей.
Поэтому совет такой. Не спите, не выпадайте в заднюю дверь этой фуры, следите за изменением ландшафта, а лучше – слушайте человека, который в кабине. В данном случае, профессионалов-практиков рынка. Они предупредят. Они видят указатели, километровые столбы, а кто-то даже догадывается о маршруте.
Короче, читайте мой канал, следите за темой.
Если вам мало этого текста, тут статьи именно по Москве и ее рынку недвижимости:
Что не так с рынком недвижимости Москвы
Москва потеряет статус столицы и что будет с ценами на недвижимость?Москва как будущая столица российского киберпанка
Ну, и думайте сами. И будете готовы к тому, что может начаться лучше других.
