«Ни одно здравое решение не может быть принято без принятия во внимание не только мира, как он есть, но и мира, каким он будет» - говаривал Айзек наш Азимов. Простите за слегка корявый перевод, нашел только такой. Но дело в сути. В том, что решение о покупке недвижимости все-таки принято относить к числу здравых. Поэтому разговор о мире, каким он будет, может принести пользу. Точнее – разговор о мире и недвижимости.
На самом деле, о том, что можно ожидать от рынка недвижимости в будущем, я уже писал и довольно подробно. Рынок недвижимости, каким мы его сейчас видим, по меркам истории возник не так давно. Соответственно, в этом виде он тоже просуществует не так долго. Подозреваю, если вам еще нет 30-ти, и вы на следующие 25 лет своей жизни берете ипотеку, когда эта ипотека будет выплачена, ситуация на рынке будет мало напоминать сегодняшнюю. Если вы, конечно, не погасите ипотеку досрочно.
Осознание одного этого факта уже продвигает нас достаточно далеко в сторону разума. Но мы этим не ограничимся и попробуем продвинутся дальше.
Оттолкнемся от двух вещей. Первая – состояние рынка недвижимости отражает состояние развития общественных и производственных отношений. Например, в чисто феодальном обществе существование рынка недвижимости как свободного рынка было невозможно. Это другой уклад, в котором рыночные отношения существовали в узком диапазоне. В отношении недвижимости там иные не денежные основания владения, их называют вассальными. При родоплеменном укладе, понятно, тоже другие. Есть глава рода-клана, и вся недвижимость по сути в его распоряжении. Хочешь жить в лучшей хижине, будь на хорошем счету у этого главы/вождя.
Соответственно, зная, как меняется уклад общества, поймем, как будет метаморфизировать рынок недвижимости. И останется ли он рынком. Сегодня он нас - рынок времен индустриального общества, а будет - постуиндустриального. Правда не везде и не сразу.
Тут мы подходим ко второму моменту, не все общества на Земле развиваются равномерно. Понимание этого факта дает нам знание двух важных вещей. Во-первых, видя, как развивается рынок, так сказать, локомотивов цивилизации, мы сможем понять какие тенденции придут на другие рынки. В частности, на наш. Во-вторых, понимая, чем мы отличаемся от локомотивов, мы сможем представить, какие формы эти тенденции примут у нас.
Соответственно, если у вас есть представление о том, куда идет развитие производственных и экономических отношений, в каких местах эти отношения начинают действовать раньше, и чем наше места в этом смысле отличается от других, вы уже можете успешно играть роль Нострадамуса. И даже в перспективе заработать на этом знании неплохие деньги.
Впрочем, по мнению многих прогнозистов, в постиндустриальном обществе деньги уже не будут играть той роли, как в индустриальном. Тут будет еще раз уместно вспомнить предков наших - феодалов. Их власть и благосостояние держалось на контроле земли или торговых путей. Эти вещи были ценностью, которые нельзя было купить за деньги, а получить достаточно денег и того, что можно было на них купить, имея контроль на землей и торговыми путями, можно было легко. И даже чеканить свои деньги.
А что будет иметь значение в будущем?
Пока не встречал понятных определений. Кто-то утверждает, что почет и власть будут иметь люди, способные создавать и навязывать обществу новые смыслы, нарративы и антологии; кто-то намекает на то, что власть будет у тех людей, кто наиболее свободен от этих самых чужих смыслов и нарративов, и сможет стоять на своих антологических ногах, как сейчас финансово независимые люди стоят на каких-то материальных ресурсах.
Но оставим эти вещи людям, которые занимаются такими прогнозами, вернемся к тому, о чем можно судить конкретно и точно, к недвижимости.
В чем вообще состоит функция недвижимости?
Первая – недвижимость позволяет нам находится в той локации, в которой мы можем реализовывать наши возможности и желания. Например, я живу около Москвы, поскольку в этом городе находится большинство моих клиентов, и их недвижимость. А под Москвой – природа, которой в границах Москвы нет. А пару недель назад арендовал квартиру рядом с термальным комплексом, в котором имею потребность несколько дней году поплавать.
Что еще нам нужно от локации? Какая-то инфраструктура. То есть магазины, возможность доставки товаров, аптека, автосервис, возможность при необходимости обратиться к врачу и т.п. Ваша локация – это хаб ваших возможностей. Человек, в меру своей свободы стремится находится там, где ему в тот или иной момент нужно, и готов платить за свой хаб какие-то адекватные деньги.
А, если вы хотите выращивать картошку или делать сыр? Вам нужна недвижимость в сельскохозяйственном регионе, где хорошо растет эта самая картошка или развито животноводство.
Короче, локация, локация и еще раз локация.
Вторая функция недвижимости – пространство для жизни. Крыша над головой, стены, то есть функция поддержания комфортных условий для вашего организма. Обеспечение вас в определенном пространстве комфортной температурой, водой, канализацией и т.п..
Третья функция – назовем ее психологическая. Когда человек говорит о недвижимости «это мой дом», он говорит именно об этом. У этой функции много подфункций. В своем доме ты хозяин. Во всяком случае мы себя там так чувствуем. И сделать в своем доме все, как нам нужно (в рамках закона), обычно мешает только наша собственная лень. Через дом мы можем как-то проявить свои предпочтения, самовыразиться. Наконец, между вами и вашим домом нет никакого арендодателя, который может вдруг решить вас из него выселить.
Ну, и четвертая функция – инвестиционная. Недвижимость - тот капитал, в котором большинство людей в наших краях держит свои средства. Многие люди покупают квартиры и дома спасая таким образом свои деньги от инфляции. Или инвестируют в будущие возможности детей.
Инвестиции подразумевают и получение прибыли. Недвижимость может быть пассивным или активным источником средств к существованию. Например, у вас в собственности торговая площадь около метро, или единственная торговая площадь в деревне. Или склад, или сельскохозяйственные угодья. Все это может быть источником дохода. Это тоже следует отнести к инвестиционной функции.
Но это сейчас. Когда мир меняется – а он меняется постоянно - меняются и человеческие потребности. Меняются и вышеперечисленные функции.
Например, как изменилась первая функция за последние триста лет?
Триста лет назад большинство людей в наших и близлежащих краях были крестьяне, для них эта функция в первую очередь заключалась в возможности получать столько сельхозпродукции, сколько нужно для выживания. Для городского жителя индустриальной эпохи – это в основном уже про нас с вами – главная функция локации, как уже упоминалось, - возможность получить соответствующую работу и возможность получить набор различных сервисов для комфортной жизни.
Что будет с этой функцией дальше?
Растет техническая возможность для удаленной работы. В США во времена пика пандемии полностью удаленно работало 69% сотрудников компаний. Безусловно, мы никогда не придем к тому, что удаленно будут работать все, но тенденция серьезная. А для человека, работающего удаленно хотя бы часть рабочей недели, уже несколько иные требования к локации.
Это не значит, что все удаленщики ломануться в леса или к теплым морям. Кому-то комфортно в центре большого города на сорок третьем этаже с панорамным остеклением; кто-то чувствует, что его жизнь лишена гармонии, если он не может пробежать километров 20 по лесу на лыжах или не проехать километров 50 по лесам и полям на велосипеде. А кому-то лучше всего среди дикой природы, где можно посидеть у костра или побыть наедине с удочкой и таежным озером.
А что объединяет этих людей? Всем им нужен какой-то уровень сервиса. Например, магазины и службы доставки, возможность передвижения, школы, детсады, поликлиники. То есть какая-то инфраструктура.
А, если есть потребности, найдутся и средства их удовлетворения.
Уже сейчас во многих странах Европы городской сервис покрывает всю территорию этих стран. То есть, если вы работаете удаленно, вы можете жить в маленьком городке в горах Саксонии в квартире стоимостью 20 тысяч евро, но у вас в пешей доступности будет горнолыжный подъемник и трасса для слалома. Если наличие трассы, подъемника и возможность тусовки с горнолыжниками для вас важны, вы туда и поедите. И получите почти такой же уровень некоторых сервисов, как в Мюнхене или Берлине.
В наших краях немного другие понятия о расстояниях, но уже сейчас, выезжая за МКАД по вылетным магистралям, мы получаем вдоль этих магистралей приемлемый уровень многих сервисов. Если брать Москву, то пока в пределах Золотого кольца, но это, разумеется, не предел.
Что еще нужно человеку от локации? Безопасное окружение, разумные понятные правила общежития и определенный уровень свободы. Если что-то из вышеперечисленного меняется в худшую сторону, у людей появляется мотив покинуть конкретную локацию и уехать в другую.
Как отвечают на это государства и муниципальные образования? По-разному. Где-то стремятся обеспечить нужный уровень комфорта, где-то пытаются закрепостить нужных им людей, а где-то вообще никак не отвечают.
Теперь немного о другом.
По мере увеличения производительности труда у нас появляется больше свободного времени. А мир пока движется в эту сторону, несмотря на все наши усилия.
Вспомним не очень далекую историю. Если раньше 90% населения вынуждена была заниматься сельским хозяйством, охотой и рыболовством, теперь непосредственно «на земле» у нас работает около 6% населения. А в Германии вообще чуть больше одного процента.
Примерно тоже самое сейчас происходит и в промышленности. Доля людей, непосредственно работающих на производствах, падает.
Чем же тогда занимаются люди? Много людей можно занять в секторах распределения, торговли, дистрибуции, в сфере услуг. В некоторых странах хороший выход делать «лишних людей» мелкими чиновниками. Этот способ утилизации социальных напряжений придумал еще Бисмарк. Однако, в целом у населения все равно свободного времени постепенно становится больше.
Куда оно уходит? Зависит от человека. Кто-то привычно зависает у телевизора с хорошей емкостью пива, кто-то идет в поход или на выставку современного изобразительного искусства. А кто-то вкладывает это время в себя, осваивает новые профессии.
Влияет ли это на рынок недвижимости? На самом деле влияет. Например, рассматривая локации с точки зрения коммерческих площадей, мы обнаруживаем, что меняется трафик. Если вы путешествовали по Европе или Штатам на велосипеде или пешими маршрутами, вы могли заметить, что кафе и рестораны часто располагают в живописных местах именно таких туристических троп.
И со временем таких мест возникает все больше. После ковида многие наблюдают всплески туристических поездок. Если в наших краях это можно объяснить закрытыми границами, для европейцев их собственные границы никто не закрывал. Но там тоже всплеск туристической активности. Хотя наши соотечественники по понятным причинам, в этом всплеске почти не участвуют.
Если вернутся в наши края, у нас вообще несколько иная ситуация, чем в ЕС. Большие пространства, но очень мало обустроенных троп и маршрутов. А, если есть спрос, будет и предложение. То есть появятся оборудованные веломаршруты, лыжни, тропы.
Сначала вокруг крупных городов. Пока они образуются стихийно. Велосипедисты делятся в своих группах и чатах своими маршрутами, лыжники – своими, но можно ожидать, что кому-нибудь обязательно придет в голову, сделать оборудованные веломаршруты, а лыжни уже нарезаются и довольно давно. Пока энтузиастами, но у этого вида деятельности хороший потенциал.
И это может быть выгодно. За чашку кофе, шашлык или просто гамбургер на лыжне человек часто готов заплатить не меньше, чем где-нибудь в московском Сити. А остановиться на ночевку в глэмпинге с баней и, может быть, бассейном, захотят очень многие.
А что с людьми, которые хотят быть наедине с таежным озером?
В Европе такой человек берет на прокат кемпер или цепляет к своему авто трейлер. И едет. Кто путешествовал по ЕС видел, как много таких машин движется там по трассам в разных направлениях. Правда, оказаться с озером наедине, в Европе не получится. Да, плотность населения там уже намного ниже, чем в Подмосковье, но в красивом месте вокруг вас обязательно окажется еще несколько таких же любителей тишины.
А есть люди, которые так и живут, в кемперах, трейлерах и на яхтах. Например, пенсионеры, которые сдают свое капитальное жилье в найм и путешествуют по миру. К слову, возможность свободных путешествий, сама по себе является ценностью. Именно по этой причине многие релоканты сейчас стали релокантами.
Если возвратиться к недвижимости, мы увидим тут еще одну тенденцию, мобильные быстросборные автономные дома. Над такими проектами работают многие, в Китае есть целые заводы таких домов, как-то давал ссылку в своем телергамм канале, кому интересно, посмотрите.
Еще одна тенденция, тоже связанная с изменением образа жизни, это все большая распространённость вахтового метода работы. Если раньше вахтовым методом осваивали труднодоступные места планеты, сейчас появилась и распространяется обратная тенденция. Люди работают вахтовым методом в больших мегаполисах.
С кем такое бывает? Например, если вам нужно пару – тройку дней проводить в центре большого города, а постоянно жить в шуме, плохом воздухе и суете вы не хотите. Или ваша семья хочет, чтобы снег был белым, а небо – голубым. А вам от этого голубого неба до офиса ехать около 3-х часов в один конец и в час-пик.
Какой выход возможен в таких случаях? Да, тратить по шесть часов ежедневно на дорогу из дома в офис - вариант не самый воодушевляющий. А купить полноценную квартиру, скажем, в центре Москвы, для ночевки пару раз в неделю может не каждый. Да она часто и не нужна в полноценном формате, если вы там только ночуете.
А вот возможность купить мини квартирку метров в 10 могут уже больше людей. И такие площади приобретают популярность. Несколько лет назад в дорогом делом районе Лондона продавали квартиры, переделанные из старых санузлов, примерно таких площадей, то есть как раз около десяти квадратов. Стоимость такой квартиры была около 350 тыс. фунтов стерлингов. В нашем Сити появились похожие предложения, пока по цене 8 млн.
Что происходит еще? Меняются поколения. Если старшие поколения, юность которых подчас прошла в общежитиях и коммунальных квартирах ценили уединение и обособленность, поколениям, которые входят в жизнь сегодня, часто не хватает возможности выхода из этой обособленности. Многие, например, предпочитают работать в кафе, где вокруг люди, или в коворкинге.
Отсюда тенденция к распространению коворкингов и колливнгов.
Формат семьи как ячейки общества тоже меняется. Доля домохозяйств с одним человеком увеличилась за 20 последних лет примерно в 2 раза. По этому показателю мы идем примерно наравне с Европой, это тоже нужно учитывать.
Не у всех семей, состоящих из одного человека, есть потребность и возможность приобрести что-то больше однокомнатной квартиры. А у многих нет и такой возможности. Если принять во внимание, что доля таких семей сейчас уже примерно равна доле семей, состоящих из большего количества человек, становится понятно, почему многие застройщики строят дома с большим количеством студий и квартир малой площади. Они знают, что делают.
Это, конечно, не все пути, по которым рынок недвижимости, меняется здесь и сейчас. Например, в сфере гостеприимства мощными темпами растут глемпинги. Изменения в логистике (надеюсь, временные) вызвали спрос на складские площади в некоторых локациях.
Не все изменения происходят быстро, но некоторые тренды видимо будут с нами еще долго. Важно понимать, все, что нас окружает в этом мире, не статично. Это процессы. И у нас два варианта действий, не замечать эти процессы или учитывать их.
Айзек Азимов был прав, принимая решение, нужно представлять, каким будет мир. Даже, если эти наши представления в чем-то ошибочны, их все-таки лучше иметь, чем не иметь. А бывает и так, что именно представления толкают людей к серьезным решениям.
Так что значение работы над их адекватностью трудно переоценить. Нужны навыки правильной работы с информацией. В какой-то мере создать адекватное представление о развитии рынка недвижимости помогает мой канал в телеграмме. Но не ограничивайтесь только им. Ищите людей, чьим представлениям вы доверяете.
И, в очередной раз, удачи!
