В течение последних нескольких месяцев рынок вторичной недвижимости в России прошел через значительные изменения — это почувствовали не только продавцы и покупатели, но и арендаторы жилья и коммерческой недвижимости. И это не было локальной нестабильностью: изменения почувствовала Москва — в январе текущего года столица столкнулась с уменьшением числа сделок на 20%, по сравнению с предыдущим годом, а по стране в целом снижение интереса к покупке вторички уменьшилось на 29,4%, в сравнении с усредненными показателями за прошлые годы. В ряде городов цены полностью заморозились на уровне осени 2023 года. Одни эксперты считают, что такая ситуация может привести к снижению стоимости квадратных метров, другие — что ситуация не критичная и сложилась из нескольких совпавших по времени событий.
Почему упал спрос
Снижение спроса на рынке вторичной недвижимости связано с последствиями повышения ключевой ставки Центрального банка и ужесточением условий ипотечного кредитования. Увеличение первоначального взноса и процентных ставок по ипотеке привело к логичному уменьшению количества выданных ипотечных кредитов. Изменение политики ипотечного кредитования, рост первоначального взноса и процентных ставок привели к ограничению доступности ипотечных кредитов для покупки на вторичном рынке. Как следствие, уровень запросов снизился.
Напомним, что учетная ставка — это процентная ставка, устанавливаемая Центральным банком страны для кредитования коммерческих банков. Коммерческие банки, занимая деньги у Центрального банка, платят проценты по этой ставке. Повысилась ставка — увеличилась стоимость кредитования, в том числе ипотечного.
Немного предыстории
Стремительный рост запросов на покупку недвижимости наблюдался в декабре 2023 года, но уже в январе ситуация изменилась. Это связано с удовлетворением отложенного спроса покупателей, обладающих одобренными ипотечными кредитами. Не удивительно, что в январе-феврале 2024 года ипотечная недвижимость была распродана, и актуальность темы снизилась. Кроме того, следует помнить, что январь вообще является провальным месяцем для сделок с недвижимостью практически в любые, даже самые удачные годы.
Сыграли роль и участившиеся проблемы коммунального характера. Многие стали осознавать, что покупка квартиры и в новостройке, и на вторичке может быть рискованной, дома подключены к устаревшим коммунальным сетям, которые перегружены и находятся на грани поломки. Поэтому покупатели стали придирчивее выбирать локации.
И еще одна тема, которая уже утратила острую актуальность, но будоражившая всех минимум год до этого — выборы президента. Для многих они казались неким рубежом, после которого произойдет нечто, что повлияет на строительство, недвижимость, рынок, законы. А поскольку покупать квадратные метры подавляющему большинству людей доводится один-два раза в жизни, они не готовы рисковать даже призрачной вероятностью каких-то тотальных изменений и жертвовать завтрашним днем.
Ретроспектива со взглядом в будущее
В 2023 году спрос на недвижимость достиг достаточно высокого уровня, а его снижение в настоящее время вызвано макроэкономическими условиями. Покупатели не спешат, продавцы не теряют надежды. Если это продолжится, то неизбежно произойдет корректировка предложения. Тем более, стали заметными тенденции к адаптации спроса-предложения к сложившимся обстоятельствам: покупатели уже не пугаются ценников, а продавцы вторички начинают вести переговоры относительно цены. Обычно следом подтягивается и первичный рынок.
22 марта 2024 года Банк России принял решение сохранить ключевую ставку на уровне 16,00% годовых. Инфляционное давление постепенно начинает ослабевать, но говорить об ускорении дезинфляционных тенденций рано, хотя все действия ЦБ на это направлены.
Не совет, но направление мысли
Итак, если вы задумываетесь покупать жилье на вторичке, то, по мнению экспертов, оптимальным вариантом будет подождать еще немного, эксперты называют май как время, когда рынок жилья оживет: стабилизируется макроэкономика, станет понятной послевыборная атмосфера, начнет снижаться годовая инфляция (прогнозируется до 4,0–4,5% в 2024 году). В новостройках, по мнению экспертов, ждать каких-то обвалов или скачков не стоит, и если перед вами стоит вопрос о покупке, начинайте присматриваться к ЖК.
Читайте также:
Информация подготовлена компанией Sky View.
