Уже писала ранее, рассмотрев ряд моментов, но после того, как с 01.01.2024г вступили в силу поправки в ГрК РФ, в части уточнений механизма комплексного развития территорий (ФЗ-627), несколько прояснилась ситуация, появилось еще больше понимания о его действии.
Владельцы земельных участков (рассмотрю именно незастроенных территорий) по закону имеют право по собственной инициативе обратиться в ОМСУ (орган местного самоуправления) с заявлением о намерении заключить договор о КРТ (п. 1 ст. 70 ГрК РФ). Арендаторы - при согласии собственников, и при действии их прав на землю (права аренды) не менее 5 лет.
В таком случае, ОМСУ с лицом-инициатором заключает договор о комплексном развитии территории. При этом, принятие Решения о комплексном развитии не требуется.
В договор включаются сведения, подлежащие включению в Решение о комплексном развитии территории, а также он может содержать сведения о документации по планировке территории, в соответствии с которой осуществляется ее комплексное развитие.
Заключение такого договора осуществляется без проведения торгов.
Договор о комплексном развитии территории может быть заключен в отношении всей территории, предусмотренной решением о комплексном развитии территории, ее части либо отдельного этапа реализации решения о комплексном развитии территории (ст. 68 ГрК РФ).
Может быть заключен как один, так и несколько договоров, предусматривающих осуществление деятельности по КРТ.
Право собственности на объекты капитального строительства, линейные объекты, созданные лицом, заключившим договор о КРТ, за свой счет, возникает у такого лица, за исключением объектов, подлежащих передаче в государственную/муниципальную собственность, в т.ч. объектов транспортной, инженерной и социальной инфраструктур (п.8 ст.68 ГрК РФ).
Лицо, заключившее договор, не вправе передавать (или уступать принадлежащее ему право аренды зуч) свои права и обязанности, предусмотренные договором, иному лицу. Однако, закон не запрещает привлечение для исполнения договора иного лица, при условии полной ответственности за его действия (п. 9-11 ст. 68 ГрК РФ).
Также, закон не запрещает раздела зуч (с образованием новых и их продажи), расположенного в границах КРТ, при заключении договора о КРТ, однако, это не является основанием для прекращения прав и обязанностей, определенных договором (п.9 ст.70 ГрК РФ). Т.е. собственники вновь образованных зуч становятся, в этом случае, стороной договора КРТ, с соответствующими обязательствами.
Важный момент: если прошло 60 (шестьдесят календарных дней) со дня направления ОМСУ правообладателям проекта договора, и правообладатель не представил подписанный договор административному органу, то принимается решение об отказе от заключения такого договора (п. 8.1 ст. 70 ГрК РФ).
И тогда ОМСУ вправе принять решение об ином способе реализации проекта. А это может быть непосредственно запуск процедуры по принятию Решения о КРТ, назначению “Оператора”, объявлению торгов для привлечения инвестора.
Данные действия влекут для собственника последствия, в виде процедуры изъятия земельного участка (п.7 ст. 65 ГрК РФ, ст. 56.12 ЗУ РФ).
Дополнительно стоит отметить, что по введенному п. 12.6 ст. 45 ГрК РФ , Проект планировки территории, предусматривающий размещение объектов федерального значения, объектов регионального значения или объектов местного значения, для размещения которых допускается изъятие земельных участков для государственных или муниципальных нужд, на земельных участках, принадлежащих либо предоставленных физическим или юридическим лицам, не действует в части определения границ зон планируемого размещения таких объектов в случае, если в течение шести лет со дня утверждения данного проекта планировки территории не принято решение об изъятии таких земельных участков для государственных или муниципальных нужд.
Т.е., если собственник зуч, не проявит инициативу по заключению договора о КРТ на принадлежащей ему (или ее части) территории, то фактически попадает в подвешенное состояние до момента изъятия у него земли (а это может продлиться до 6 лет +3 года на действие самого решения об изъятии), т.к. не может полноценно распоряжаться этой землей (ни обрабатывать/ возделывать, ни строить), но обязан нести расходы по ее содержанию, обслуживанию, налогообложению.
#сделки_земля #КРТ #договор_КРТ #инициатива_правообладателя #Риски #изъятие_земли
