Недавно смотрела лот (проводила экспертизу рисков по сделке) по просьбе клиентов, и в ходе анализа выяснила, что рассматриваемые земельные участки попали в зону КРТ, границы которой уже установлены в Правилах землепользования и застройки, поэтому решила коснуться этой темы.
В чем риск установления территориальной зоны КРТ?
- Земельные участки, находящиеся в границах территории, в отношении которой принято решение о комплексном развитии территории жилой застройки или решение о комплексном развитии территории нежилой застройки, и (или) расположенные на них объекты недвижимого имущества, могут быть изъяты для государственных или муниципальных нужд в целях комплексного развития территории (п.7 ст. 65 ГрК РФ, ст. 56.12 ЗУ РФ).
- Комплексное развитие территорий возможно только на основании заключенного с одним (или несколькими лицами) соответствующего договора (инвестиционного) по итогу проведенных торгов (ст. 68 ГрК РФ).
- Застройка (развитие) таких территорий возможна лишь в соответствии с разработанной и утвержденной документацией по планировке территории в целях ее комплексного развития.
Таким образом, приобретение анализируемых земельных участков не позволит новому собственнику осуществить на них реализацию личного проекта по застройке (искл. - если становится стороной договора о комплексном развитии, ст. 70 ГрК РФ).
Более того, ВС подтвердил, что развитие подобных территорий, в том числе земельных участков в границах КРТ, возможно исключительно путем применения определенных ГрК специальных механизмов КРТ. Такой специальный механизм является превалирующим, в том числе, над механизмом предоставления государством (муниципалитетами) в аренду земельных участков без проведения торгов для размещения объектов социально-культурного и коммунально-бытового назначения (п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ).
Важной отправной точкой при оценке рисков выступает момент установления границ территории, в отношении которой Правилами землепользования и застройки субъекта предусмотрено осуществление ее комплексного развития.
Т.е. если в ПЗЗ эта территория уже отражена, как КРТ, есть графическое отражение границ такой территории, то с этого момента использование участка ставится в зависимость от новой документации по планировке территории, которая будет утверждаться на основании целей по КРТ.
А все ранее утвержденные (до отражения КРТ в ПЗЗ), проекты планировки территории, проекты межевания территорий, признаются недействующими и не учитываются при подготовке документации по планировке территории в целях комплексного развития территории. Это же касается и ВРИ, установленных ранее для территориальной зоны, которая, после внесения сведений в ПЗЗ стала КРТ, - могут не соответствовать вновь устанавливаемым в целях реализации программы КРТ.
#комплексное_развитие_территорий #земельный_участок #изъятие_госнужды #договор_аренды #торги #оценка_рисков #сделки_недвижимость
