Ликвидность квартиры имеет решающее значение для многих собственников недвижимости. Она определяет возможность быстро и выгодно конвертировать этот актив в наличные средства. В данной статье мы рассмотрим, что такое ликвидность квартиры, как ее оценивать и на что обращать внимание при поиске «правильной» квартиры.
Немного общих слов про ликвидность
Ликвидность квартиры — это то, насколько она конкурентоспособна. Данное понятие часто используется для определения того, насколько быстро и выгодно можно продать квартиру.
Порой инвесторы придают ключевое значение именно ликвидности, а не доходности. В этом случае доходность — это то, насколько прибыльно будет владение квартирой, а ликвидность — насколько быстро и выгодно будет совершить её продажу.
Зная признаки ликвидной квартиры, легче принять обоснованное решение при покупке, продаже или инвестиций в жилую недвижимость и минимизировать риски.
Факторы ликвидности жилой недвижимости
- Стоимость жилья относительно конкурентов.
- Расходы при заключении сделки.
- Скорость заключения сделки.
Ликвидность конкурентного объекта недвижимости со временем может меняться, так как рынок не стоит не месте.
Качественные характеристики жилья и их влияние на ликвидность
1. «Первичика» или «вторичка»?
Первичное жилье изначально обладает более высокой ликвидностью, чем вторичное. Причиной этого является то, что новостройки обычно имеют более современный дизайн, возводятся из качественных материалов, что делает их более привлекательными для покупателей. Новостройки также зачастую находятся в развивающихся районах, что со временем повышает их ликвидность.
2. Расположение
Безусловно, это первостепенный фактор, определяющий ликвидность жилья. Большим спросом пользуются квартиры с хорошей транспортной доступностью. На втором месте — экология района и наличие инфраструктуры.
3. Отсутствие обременений на квартиру
Этот фактор влияет на быстроту совершения сделки. Задолженность по квартире, использование материнского капитала или даже просто наличие ипотеки затруднит поиск покупателей.
4. Площадь квартиры
Наиболее ликвидными форматами даже для семейного проживания сегодня становятся одно- и двухкомнатные квартиры небольших площадей. Такие квартиры требуют меньше затрат на обслуживание, коммунальные платежи и обустройство.
Большие многокомнатные лоты и стоят дороже, и требуют более серьезных вложений, что сужает круг потенциальных покупателей. Растут расходы на обслуживание, уборку, отопление и прочие коммунальные услуги, такие квартиры сложнее адаптировать под свои потребности и стиль жизни. Словом, они затратны для покупателя и обладают низкой ликвидностью для инвестора.
5. «Удачная» планировка
Высоким спросом пользуются распашные планировки (с окнами на разные стороны света), квартиры с большой кухней, функциональным коридором, с кладовыми или гардеробными помещениями. При этом «неудачными» можно назвать квартиры с длинными коридорами, съедающими жилое пространство, проходными комнатами и комнатами с непрямыми углами.
Перепланировка чаще снижает ликвидность квартиры даже если произошла с получением всех сопутствующих разрешений, так как совершается под конкретного жителя. А вот с типовым решением угодить будущим покупателям гораздо проще.
6. Наличие балкона
Балкон повышает ликвидность квартиры. Некоторые покупатели не рассматривают квартиры без балконов или лоджий. При этом летние помещения становятся редкостью, застройщики добавляют их в проекты всё реже. Если у покупателей будет выбор квартиры с балконом и без балкона, скорее всего, они предпочтут первый вариант.
Однако так называемый французский балкон несет скорее эстетическую функцию и не влияет на ликвидность квартиры.
Наличие террасы является особенностью квартиры, которая способна повысить ликвидность квартиры в определенных случаях — если жилой комплекс расположен в экологически чистом районе, с террасы открывается красивый вид, квартира расположена на верхнем этаже и т. д. Присутствие террасы в комплексе, не предполагающем искушенных жильцов, может быть нецелесообразным и понизит ликвидность квартиры из-за высокой стоимости, неудобного и дорогого обслуживания в зимний сезон.
7. Вид из окна
Тут всё понятно — мало кому захочется жить с отталкивающим видом из окон. При отсутствии красивых видов в округе, ликвидным вариантом станет квартира с видом во двор — с таким расположением снижается вероятность шума.
8. Этаж
Меньшей ликвидностью будут обладать квартиры на первом этаже или на этаже над коммерческим помещением. Последний этаж тоже порадует не всех. Хотя есть покупатели, которые ищут именно такие лоты, и готовы заплатить за покупку больше, но даже в этом случае ликвидность падает за счет вероятно более долгой продажи.
9. Наличие ремонта и его качество
Если рассматривается первичная квартира, то качество проводки или труб скорее всего не вызовет вопросов. Первичные квартиры можно продавать даже без ремонта. В случае же продажи квартиры в старом фонде необходимость устраивать капитальный ремонт точно отпугнет покупателей.
10. Соседство
У нас нет возможности при покупке квартиры выбрать соседей, но проверить расположение относительно объектов, способных снизить ликвидность в наших силах. Стоит избегать квартир, расположенных над козырьками подъездов или нижерасположенных помещений. Окна таких квартир хуже защищены от проникновения снаружи, но чаще жильцы страдают не от злоумышленников, а от нечистоплотных соседей, выбрасывающих окурки и мелкий мусор, который накапливается на козырьках и портит настроение своим видом, а также привлекает птиц и мелких грызунов.
Повысить ликвидность уже приобретенной квартиры можно, но незначительно. Например, качественный ремонт повысит привлекательность жилья для тех покупателей, кто планирует въехать в новую квартиру сразу. Однако ключевым фактором для ликвидности всё же является правильный выбор объекта на этапе покупки.
Читайте также
Кто выиграет от инвестиций в недвижимость в 2024 году?
Когда покупать квартиру? Анализ выгод покупки квартиры в 2024 году в ипотеку для инвестиций
Наши самые свежие новости попадают в телеграм:
Ставьте лайки, делитесь статьей и задавайте вопросы в комментариях!
