Вот работаете вы спокойно в своем новом магазине, привлекаете клиентов, нарабатываете базу лояльной аудитории, считаете первую прибыль. И вдруг получаете письмо от арендодателя с сообщением о предстоящей индексации арендной платы. Никогда такого не было и вот опять! Что делать, если вы не готовы к этой ситуации?
Давайте для начала разберемся, что такое индексация и откуда она берется.
Индексация - это увеличение арендной платы на процент, предусмотренный договором. Вот так просто - вы в течение оговоренного срока договора платили за аренду помещения 100 тыс рублей в месяц. А будете, например, платить 110 тыс рублей. Это значит, что вас проиндексировали на 10%.
Индексация бывает двух видов – с уведомлением, когда арендодатель за какое-то оговоренное количество дней письменно уведомляет арендатора о предстоящей индексации, и автоматическая, когда уведомление не направляется, а арендатор отслеживает дату будущей индексации и самостоятельно увеличивает арендный платеж.
Процент индексации, а также даты ее наступления оговаривается сторонами на этапе согласования договора аренды. Заключая договор аренды коммерческой недвижимости, стороны ожидают, что через год работы магазин раскачается, наработает клиентскую базу и начнет приносить прибыль. И арендатор сможет платить больше.
Какой процент индексации можно считать нормальным?
Это будет зависеть от вашей модели бизнеса и изначальных сумм арендной платы. В среднем, большой торговый бизнес принимает сейчас индексацию в размере 5%, редко – 7%.
В договоре аренды может быть предусмотрена индексация на ИПЦ (Индекс потребительских цен). Таким образом арендодатель может захотеть защитить себя от инфляции, что выглядит справедливо и, казалось бы, безопасно. На текущий момент ИПЦ составляет 7,7%, однако ситуация может измениться и в какой-то момент Вы можете получить индексацию, о которой даже и не думали. Например, в 2022 году ИПЦ достигал 17.8%.
Исходя из всего вышесказанного, очень важно, как изначально прописаны положения об индексации в договоре аренды. Читая договор перед его заключением, отнеситесь к этому пункту с особым вниманием.
Но вернемся к изначальному вопросу. Что делать предпринимателю, который получил от арендодателя уведомление об индексации, но он к этой самой индексации не готов? Что делать, когда бизнес только-только начал раскачиваться, вы поднялись чуть выше уровня безубыточности, а тут повышение арендной платы, из-за которого снова придется ужиматься?
Ответ прост – нужно выходить к арендодателю на переговоры об отмене индексации. Или уменьшении ее размера. Скажем, вы согласны на индексацию в 5% вместо 10%, которые прописаны в договоре аренды.
Какие аргументы привести в своем обращении?
- Доля аренды в обороте. Зачастую доля аренды в обороте в первый год работы магазина достигает действительно очень высоких цифр. Как считать долю аренды в обороте? Разделите полную сумму расходов на аренду магазина (в том числе все эксплуатационные и коммунальные расходы) на выручку за данный период. Полученный процент и будет долей аренды в обороте. Например, для магазина одежды нормальной будет считаться доля аренды – 10-12%. В некоторых сетях в качестве целевой считается средняя по всем магазинам на уровне 8%.
- Магазин не достигает запланированных при открытии показателей. При открытии магазина у вас была определенная финансовая модель бизнеса. Вы рассчитывали на определенный товарооборот. Не достигаете плановых показателей? Говорите об этом с арендодателем смело.
- Окупаемость инвестиций. При открытии магазина вы выполнили строительно-монтажные работы, закупили оборудование и т.д. То есть вы подготовили помещение для ведения в нем коммерческой деятельности. В течение какого количества месяцев по Вашей финансовой модели должен окупиться магазин? Текущие показатели выручки позволяют магазину окупиться в запланированный срок или срок окупаемости увеличился?
- Снижение выручки. Если магазин работает не первый год, то вы можете найти еще один веский аргумент. Сравните отработанный период текущего года с аналогичным периодом прошлого года. Наблюдаете падение продаж? Приведите цифры в переговорах.
- Падение трафика. Сравните трафик таким же образом, как сравнивали продажи. Если у вас не стоят счетчики посетителей – сравните среднее количество кассовых чеков.
- Арендные ставки в вашей локации. Avito, ЦИАН и прочие доски объявлений о коммерческой аренде вам в помощь! Изучите актуальные арендные ставки на аналогичные торговые помещения в вашем районе. Если повезет, то цены на аналогичные по характеристикам площади могут оказаться ниже, чем будет ваша ставка после индексации.
И, вооружившись этими цифрами, выходим на переговоры. Уверяю вас, в таких переговорах цифры - большая редкость. И арендодатель вас обязательно выслушает! И, если и не отменит индексацию, то хотя бы уменьшит ее размер.