Юрист по аренде Видяева Ольга

О точке зрения и переговорной позиции. Недавно по мне обратился клиент с запросом «я уже подписал договор аренды, но вот тут есть пункт один, он мне не нравится, я даже договор готов расторгать. Что посоветуете?» В процессе консультации выясняется, что клиент совсем недавно арендовал помещение. На дату обращения еще даже не закончились достаточно короткие (всего 2 недели) арендные каникулы. И клиент абсолютно готов к расторжению, потому что деньги еще толком не вложил в площадку, а вот пункт, который вызывает опасения - это мой любимый пункт про индексацию. Именно на основании этого пункта клиенту могут поднять арендную плату в 3 раза. Я посоветовала несколько не очевидный подход - давайте напишем арендодателю письмо и запросим изменение одного пункта в договоре. Одного, но самого важного для долгосрочной аренды - пункта об индексации. В письме в качестве доводов приведем существующую практику рынка и соответствующие нормы Гражданского Кодекса. И самое главное - предупреждаем, что в противном случае договор расторгаем! При этом клиент попросил просмотреть весь договор и сказать что еще можно изменить, раз уж мы пишем такое серьезное письмо. Я ответила, что при корректировке большого количества пунктов переговорная позиция становится гораздо более слабой. И что лучше изменить 1 важный пункт, но иметь более сильную переговорную позицию. Прошло несколько дней после консультации. От клиента тишина. Возможно, клиент стал самостоятельно разбираться. Ну, хорошо. Еще через несколько дней снова пишет мне и говорит, что надо согласовать договор. Я спрашиваю - какой договор? Выясняется - тот самый, который я смотрела. Изначальный. В ходе дальнейшего обсуждения клиент мне сообщает, что договор на самом деле еще не подписан. То есть, при изначальном обращении мне предоставили заведомо ложные сведения. Нет, мне нисколько не жалко дать рекомендацию. Однако подобная рекомендация может оказаться некорректной, если реальная переговорная позиция отличается от заявленной при консультации. Пользуясь такими советами, вы можете навредить сами себе! Берегите себя и свой бизнес! Если привлекаете консультанта - предоставляйте ему достоверную информацию!

Судебная практика – отказ от согласованных коммерческих условий. К сожалению, нередко мы сталкиваемся с ситуациями, в которых какие-либо, в том числе льготные, коммерческие условия изначально были согласованы арендодателем, все оплаты произведены арендатором, но впоследствии арендодатель передумал. Описание кейса: Арендатор с Арендодателем договариваются о какой – то скидке и обмениваются письмами, подтверждающими договорённости. Арендатора новая ставка арендной платы устраивает, обе стороны удовлетворены результатами переговоров. Арендодатель выставляет счета в соответствии с договорённостями о скидке, а Арендатор эти счета оплачивает. И тут начинается период ожидания: сначала проекта Дополнительного соглашения на скидку, потом внесение правок и согласование текста самого доп.соглашения. При этом в течение всего периода согласования то у Арендатора, то у Арендодателя сотрудники, отвечающие за данный вопрос, уходят в отпуск, на больничный, увольняются. Вопрос передается следующему сотруднику. Если вам кажется, что такого быть не может – может. В результате всех эти перепитий Арендодатель принимает решение отказаться от подписания соглашения и отменить свою скидку, говоря, что раз соглашение не подписано, то скидки нет. Что дальше? Кто прав? Документа у арендатора действительно нет, но есть на руках письма о договорённостях и счета со скидкой, который он регулярно оплачивал. Вопрос повис в воздухе: а что так можно было? Ответ: нет так нельзя. С одной стороны, договор заключен в письменной форме. Соответственно все изменения к нему имеют силу только если они совершены в той же форме, в которой заключен договор. Но с другой стороны, письменная форма сделки считается соблюденной, даже если подтверждение с другой стороны поступило посредством электронных или других технических средств. Главное, чтобы можно было точно определить от кого оно поступило.  С учетом приведенных ниже норм права можно сказать, обмен письмами посредством электронной почты, выставление счета Арендодателем и соответственно оплата этого счета Арендатором подтверждает намерения сторон совершить сделку. Ниже цитируются все норма законодательства. В которых отражается наша позиция. Сохраните их себе, чтобы не искать потом в срочном порядке. П.1 Ст. 452 ГК РФ. 1. Соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное. Абз.2 п.1 ст.160 ГК РФ. «Письменная форма сделки считается соблюденной также в случае совершения лицом сделки с помощью электронных либо иных технических средств, позволяющих воспроизвести на материальном носителе в неизменном виде содержание сделки, при этом требование о наличии подписи считается выполненным, если использован любой способ, позволяющий достоверно определить лицо, выразившее волю. Законом, иными правовыми актами и соглашением сторон может быть предусмотрен специальный способ достоверного определения лица, выразившего волю». Ст. 434 п.3 ГК РФ. «Письменная форма договора считается соблюденной, если письменное предложение заключить договор принято в порядке, предусмотренном пунктом 3 статьи 438 настоящего Кодекса». П.3 ст.438 ГК РФ. «Совершение лицом, получившим оферту, в срок, установленный для ее акцепта, действий по выполнению указанных в ней условий договора (отгрузка товаров, предоставление услуг, выполнение работ, уплата соответствующей суммы и т.п.) считается акцептом, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или не указано в оферте.» Разъяснения Верховного арбитражного Суда РФ в Обзоре практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров (п. 5 информационного письма Президиума ВАС РФ от 05.05.1997 N 14) также подтверждают нам вышесказанное. «п.5 Совершение конклюдентных действий может рассматриваться при определенных условиях как согласие на внесение изменений в договор, заключенный в письменной форме. В арбитражный суд обратилось акционерное общество (арендодатель) с иском к товариществу с ограниченной ответственностью (аре

Срок договора. Давайте поговорим сегодня о возможных вариантах срока договора аренды. Какие существуют, плюсы и минусы, некоторые особенности разных вариантов. Напоминаю, что данный пост является выдержкой из Памятки арендатора, полная версия которой доступна по ссылке. Договор является краткосрочным, если он заключается на срок менее одного года - например, на 360 дней. Договор является долгосрочным, если заключается на срок от 1 года. Долгосрочный договор аренды коммерческой недвижимости подлежит государственной регистрации в Росреестре. Без госрегистрации такой договор не является действительным. 💡 Краткосрочный договор аренды, в отличие от долгосрочного, не нужно регистрировать. Соответственно, Вы экономите на издержках, связанных с регистрацией. По истечении краткосрочного договора любая из сторон будет иметь право отказаться от пролонгации. Как итог, Вы, не отработав в помещении и года, можете оказаться вынуждены искать другое помещение. 💡 При долгосрочном договоре у Вас как арендатора будет больше уверенности, что Вы сможете проработать в арендуемом помещении гораздо дольше, поскольку вопрос о пролонгации такого договора возникает позже. Естественно, за исключением случаев, когда в договоре аренды оговорено право арендодателя на односторонний выход по уведомлению. Чем для Вас как арендатора опасен пункт о праве арендодателя на односторонний выход – читайте в Памятке арендатора в разделе “Расторжение”. Необходимо учитывать дополнительные затраты при регистрации: оплату государственной пошлины, подготовку технического плана (в случае отсутствия такового у арендодателя). Кроме того, нужно учитывать, что все последующие документы, связанные с договором, например, дополнительное соглашение о снижении ставки арендной платы, также будут подлежать государственной регистрации. Как правило, такие расходы стороны делят пополам. 💡 Существует еще и такой вариант определения срока договора - договор на неопределенный срок. Главный риск такого договора - возможность выхода из договора как у Вас, так и у Вашего арендодателя, с уведомлением за 3 месяца. То есть, при договоре на неопределенный срок у обеих сторон автоматически появляется право выхода. Чем для Вас как арендатора опасен пункт о праве арендодателя на односторонний выход? читайте в Памятке арендатора в разделе “Расторжение”. #памятка_арендатора

Нецелесообразность. Или новое слово в договоре аренды коммерческой недвижимости Недавно при согласовании коммерческих условий для открытия нового магазина, я столкнулась с интересной формулировкой. Обсуждаем коммерческие условия с будущим Арендодателем. Согласовали локацию, торгуемся по ставкам аренды. Как правило, на этапе согласования основных условий договора я всегда проговариваю порядок расторжения. Это очень удобно - решаем не только, на чем сойдемся с контрагентом, но и сразу договариваемся как будем расходиться. Сегодняшний кейс не был исключением. В рамках встречного коммерческого предложения я запросила в условиях расторжения свободный выход для арендатора с уведомлением за два месяца и отсутствие свободного выхода из договора у арендодателя. В ответном коммерческом предложении арендодатель написал «да, ок, расторжение только по виновным действиям арендатора, по нецелесообразности». Вроде бы «да, ок», но от наметанного взгляда подвох не скрылся. Что за загадочная "нецелесообразность"? В таких случаях задаем контрагенту вопрос: "что вы имеете в виду под этой формулировкой?" И ответ откровенно удивил: "арендодатель имеет право расторгнуть договор, если посчитает дальнейшее сотрудничество с арендатором нецелесообразным". Вот так и никак иначе. Разумеется, пропустить такую формулировку в договоре я никак не могла и мы вернулись к обсуждению условий расторжения. Мораль: в переговорах, как и в договоре, важно каждое слово. Будьте бдительны!

Какие документы запросить у будущего арендодателя до подписания договора аренды? - Свидетельство о внесении в Единый государственный реестр юридических лиц или индивидуальных предпринимателей; - Свидетельство о постановке на налоговый учет; - Устав юридического лица; - Документ, подтверждающий полномочия лица, подписывающего договор (решение о назначении генерального директора, доверенность на представление интересов, приказ о назначении на должность); - Свидетельство о государственной регистрации права собственности на объект недвижимости; - Поэтажный (кадастровый) план БТИ на объект недвижимости. - В случае, если объект недвижимого имущества находится в общей долевой собственности – запросите Соглашение о порядке пользования недвижимым имуществом, находящимся в общедолевой собственности. - Если объект недвижимости находится в залоге у банка – запросите согласие залогодержателя, то есть банка, на заключение договора аренды. Полную Памятку арендатора читайте на Retail.ru:

Б-р-р-р.. Холод в торговом помещении. Зима в этом году выдалась снежная и очень холодная. Во многих торговых помещениях температура падает ниже критических отметок. Работать в таком помещении не просто холодно, но и опасно – легко заболеть. И покупатели не хотят долго находиться в помещении. А уж если у Вас фэшн-сегмент, то пиши пропало – никому не хочется примерять одежду в холодных примерочных. Сразу возникают флэшбеки к детству – рынок и картонка. Соответственно, падает покупательская способность, падает выручка. Мерзни, мерзни, волчий хвост! Но что же делать? Не надо молчать и пытаться согреться чаем и теплыми носками. Давайте писать претензию арендодателю с требованием привести температуру в норму и согреть уже наконец арендуемое помещение. Ниже я приведу несколько аргументов, опираясь на которые Вы легко сможете самостоятельно составить претензию Вашему арендодателю: 1. Обратимся к условиям заключенного договора аренды. Всем своим клиентам в договор аренды в раздел «обязанности арендодателя» я вписываю пункт, который гласит следующее: Арендодатель обязуется на весь период действия договора аренды своевременно и в полном объеме обеспечить состояние Помещения, отвечающее нормам действующего законодательства и нормам, предъявляемым к помещениям с соответствующим целевым использованием. Что же это значит? А это значит, что арендодатель должен обеспечить помещение нормальным температурным режимом, который указан в Санитарных правилах и нормах СанПиН 1.2.3685-21. Для торговых помещений допустимые величины показателей микроклимата на рабочих местах производственных помещений составляют 19-24 градуса. А что делать, если в Вашем договоре такого пункта нет? 2. В соответствии со ст. 612 Гражданского Кодекса арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. 3. В соответствии со ст. 210 Гражданского Кодекса РФ арендодатель как собственник недвижимого имущества несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором. 4. В силу ст. 606 Гражданского Кодекса РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (п. 1 ст. 611 ГК РФ). Пишите претензии, требуйте незамедлительного устранения недостатков, то есть обеспечения температурного режима, соответствующего нормам законодательства. Пусть будет тепло 😊

Первый квартал. Первый квартал – это традиционно период самых низких продаж, особенно в сегменте fashion. Именно в этот период мы наблюдаем снижение покупательской способности. Что приводит к провалу в выручке и самым высоким долям аренды в обороте. Именно в этот период магазин копит убыток, который потом пытается компенсировать. И именно сейчас мы задаемся вопросом – а выживет ли наш магазин в это нелегкое время? И есть ли выход? Волков бояться – в лес не ходить. Я работаю с разными компаниями – как с крупными федеральными сетями, так и с небольшими предпринимателями, и могу выделить два пути решения данного вопроса. Первый – надеяться на лучшее. Вообще, вера в добро – это хорошо. Это правильно. Многие надеются, что в будущем периоде продаж экономическая ситуация изменится, у людей появится больше свободных денег, которые они потратят на покупки. Да, бесспорно, ситуация поменяется – закончится первый квартал и магазин перестанет генерировать убыток. Но стоит ли ждать? Второй – собрать волю в кулак и выйти на переговоры с арендодателем. Аргументированно объяснить свои проблемы и попросить дисконт исключительно на период сниженных продаж. Какие аргументы можно привести? - Снижение выручки. Сравните отработанный период в январе 2024 года с аналогичным периодом 2023 года. Наблюдаете падение продаж? Это будет первый аргумент. - Падение трафика. Сравните трафик таким же образом, как сравнивали продажи. Если у вас не стоят счетчики посетителей – сравните количество чеков. - Доля аренды в обороте. Зачастую доля аренды в обороте именно в январе-феврале достигает просто неимоверных объемов. В ряде магазинов я наблюдала долю аренды в обороте около 40%! Как считать долю аренды в обороте? Разделите полную сумму расходов на аренду магазина (в том числе все эксплуатационные и коммунальные расходы) на выручку за данный период. Полученный процент и будет долей аренды в обороте. Помните, что, например, для магазина одежды нормальной будет считаться доля аренды – 10-12%. - Магазин не достигает запланированных при открытии показателей. Да, этого не стоит стесняться. При открытии магазина у вас была определенная финансовая модель бизнеса. Вы рассчитывали на определенный товарооборот. Не достигаете плановых показателей? Говорите об этом смело. Как видите, есть два пути решения вопроса спада продаж в первом квартале. Какой выбираете вы?

Первый шаг при согласовании Договора аренды. Проверка правомочий контрагента. В соответствии со Ст. 54.1 Налогового Кодекса РФ, при выборе нового/незнакомого контрагента рекомендуется соблюдать должную осмотрительность, что подразумевает под собой использование налогоплательщиком всех доступных ему возможностей и инструментов для получения и проверки информации о контрагенте на предмет его благонадежности. Таким образом, перед заключением Договора аренды коммерческой недвижимости обязательно нужно проверить правоустанавливающие документы вашего будущего арендодателя на предмет действительности юридического лица, а также документы на право собственности, чтобы убедиться, что ваш будущий арендодатель действительно вправе распоряжаться указанным имуществом.  Есть ли у вашего будущего арендодателя проблемы с налоговой? Или, например, проходит ли он сейчас процедуру банкротства? Выяснить эти вопросы до момента подписания Договора аренды - в Ваших интересах. Напоминаю, что я подготовила для Вас Памятку арендатора, которая содержит в себе этот и многие другие шаги согласования договора аренды. Заходите и забирайте: ht.me/...bot

Самый лучший арендатор. Какими качествами должен обладать идеальный арендатор? Каков он? Я вам отвечу на этот очень простой вопрос. Самый лучший арендатор - молчаливый, но очень ответственный и пунктуальный человек. Он и договор читать толком не будет, тем более уж обсуждать его. А зачем? Вдруг площадку кому другому отдадут… страшно. И хорошо, что страшно. Арендодатель может написать полную чушь с договоре аренды, а потом на законных основаниях пользоваться этим самым договором. Ведь его подписали обе стороны, значит обе стороны согласны на такие условия. И вот получает такой арендатор уведомление об индексации или просто смс или телефонный звонок и начинает тихонько возмущаться, рассказывая всем о несправедливости такого поведения арендодателя. Всем, кроме самого арендодателя. Очень удобно иметь молчаливого арендатора, согласитесь. Направил уведомление о повышении - платят больше. Не спорят и не возмущаются. Гораздо тяжелее работать с теми, кто назначает переговоры, садится перед вами, рассказывает об экономике своего бизнеса, раскрывает затраты на закупку, логистику, фонд оплаты труда. Тяжелее с теми, кто в аргумент о невозможности индексации несколько раз в год или индексации на 30-40%, приводит судебную практику или общую практику рынка аренды коммерческой недвижимости. Это неудобные арендаторы, некомфортные. Приходится идти им на уступки и снижать ставки арендной платы, отменять индексацию, вновь отказываясь от покупки новенького авто. Как хорошо, что таких вот арендаторов, которые не боятся сесть за стол переговоров, немного. Правда ведь, как считаете?

Основные условия договора аренды. Или что нужно обсудить перед согласованием договора аренды. Начало... При согласовании коммерческих условий: 1. Ставка арендной платы. Самые частые уловки недобростовестных брокеров – обсуждать ставки без НДС. Часто при подписании договора выясняется, что аренду нужно платить с НДС, так как арендодатель на основной системе налогообложения и ставка арендной платы вырастает на 20%. В процессе переговоров обязательно уточните с НДС вам называют ставку или без. 2. Индексация. Настоятельно советую вам не пренебрегать этим пунктом. Выясните для себя какой процент индексации допустим в вашем конкретном случае. Не вдаваясь в подробности: по общей практике рынка аренды коммерческой недвижимости допустимая индексация составляет 5-10%. 3. Обеспечительный и авансовый платежи. Наличие обеспечительного платежа – нормальная практика практически любого договора аренды. Обычная ставка платежа = 1-2 ставкам арендной платы. Авансовый платеж встречается в договорах гораздо реже, чем обеспечительный платеж. Аванс – это оплата аренды за первый месяц аренды раньше, чем начало ведения в помещении коммерческой деятельности. Как правило, арендодатели просят оплатить первый месяц аренды при подписании договора или при начале ремонтных работ. 4. Арендные каникулы. Для проведения ремонтных работ в помещении, как правило, арендодатель предоставляет арендатору арендные каникулы. Это некий период времени, в который арендатор проводит ремонт в помещении и платит либо только коммунальные расходы, либо минимальную ставку эксплуатационных расходов. Уточните перед подписанием договора - сколько дней арендодатель готов вам предоставить на проведение ремонта и соотнесите данный срок с реальными сроками ремонта вашего будущего помещения. 5. Расторжение договора. Один из самых сложных вопросов. Общая практика рынка аренды коммерческой недвижимости: арендатор имеет право расторгнуть договор по нарушениям арендодателем условий договора, либо по собственному желанию без обоснования причин с обязательным уведомлением арендодателя за 30-60 дней до даты расторжения. Арендодатель имеет право расторгнуть договор аренды только по нарушениям арендатором условий договора. Свободного одностороннего выхода из договора у арендодателя быть не может. 6. Реклама. При аренде помещения в street-retail – уточните согласована ли с город у арендодателя место на фасаде. Если оно не согласовано – большая вероятность, что согласованием придется заниматься самостоятельно. Если вы арендуете помещение в ТЦ – уточните какой welcome пакет по маркетингу арендодатель готов вам предоставить. Например, это может быть реклама на медиаэкране, брендирование дверей и эскалаторов, реклама на радио ТЦ и т.д. В данной статье мы разобрали основные условия, которые я согласовываю перед подписанием договора аренды. Делитесь опытом – что бы вы добавили в этот список?

Основные условия договора аренды. Или что нужно обсудить перед согласованием договора аренды. Что такое основные условия и зачем их согласовывать отдельно? Это очень частый вопрос, который я слышу от начинающих предпринимателей. Давайте для начала разберемся с ним. Основные условия договора – это те условия, которые являются для вас принципиальными и критичными. Это именно те условия, при нарушении которых вы передумаете арендовать помещение. Ярким примером таких условий является ставка арендной платы. Я рекомендую выделить для себя такие критичные точки и обязательно согласовывать их с арендодателем до того, как вы начнете обсуждать и согласовывать сам договор аренды. Это вам сразу позволит понять, насколько арендодатель адекватен и договороспособен. Какие же условия выбрать основными, на что обратить внимание до начала согласования договора? При согласовании самого помещения: 1. Срок предоставления помещения. Нередки ситуации, когда арендодатель начал искать нового арендатора еще до того, как съехал предыдущий. В таком случае нужно выяснить когда освободится площадка, то есть через сколько дней арендодатель готов осуществить передачу помещения вам. 2. Состояние помещения. Нужно ли делать ремонт, менять витрину, монтировать входную группу и переделывать пожарку или достаточно просто покрасить стены? От всех этих пунктов зависит количество денег, которые вы вложите в проект. 3. Готов ли арендодатель взять на себя часть расходов? Да, такая практика существует. Можно договориться о компенсации за счет арендодателя части расходов на ремонт. Например, вы смонтируете новую витрину, а арендодатель компенсирует вам деньги за нее. Согласитесь, это приятный и немаловажный бонус. Продолжение следует...