При строительстве комплекс позиционировался как бизнес-класс. Но потом ЖК и натерпевшихся дольщиков ждала непростая судьба: застройщик обанкротился, и новострой превратился в долгострой. За это время бизнес-класс несколько морально устарел, что видно по местам общего пользования, двору и спуску в паркинг. Агент офиса «Vysotsky Estate Академический» Виталий Клочков рассказывает, что компенсирует эти недостатки и в каких случаях имеет смысл рассматривать комплекс для покупки квартиры.
О застройщике
Строительство жилого комплекса бизнес-класса «Новые Черёмушки» начинало печально известное АО «СУ-155» в 2007 году, которое в апреле 2018 года было признано банкротом. За время строительства несколько раз вносились изменения в проект. Долгое время здания стояли недостроенными. И лишь весной 2018 года строительная компания ООО «РК Строй» по заказу Дом.РФ приступила к достройке комплекса.
Жилой комплекс был введён в эксплуатацию в мае 2020 года.
Расположение
Комплекс находится в Юго-Западном административном округе (ЮЗАО), в северной части Академического района, в 500 метрах от ТЭЦ-20. Станция обеспечивает электрической и тепловой энергией ряд районов юго-запада и центра Москвы с населением около 1,5 млн человек.
Транспортная доступность
До станции метро «Академическая» от комплекса идти 6-9 минут. До станции «Ленинский проспект» — 16-20 минут.
На авто до Третьего транспортного кольца (ТТК) по проспекту 60-летия Октября ехать 6-7 минут, до Садового кольца — 10-12 минут.
И приятный бонус для местных автовладельцев: перед въездом в ЖК расположена заправка «Роснефть».
Проект
Жилой комплекс состоит из трёх 37-этажных башен, объединённых стилобатом. Каждая башня имеет свой цвет: салатовая — на 170 квартир, оранжевая — на 203, коричневая — на 169.
На двух подземных этажах находится паркинг с 201 машиноместом.
Первые этажи отведены под коммерческие помещения. Большая часть из них до сих пор пустует.
Каждое строение комплекса имеет один подъезд и два выхода с противоположных сторон здания.
Территория комплекса закрытая. Вход на территорию и в каждое здание возможен только по отдельным магнитным ключам и карточкам. При входе на первом этаже жителей и гостей встречает консьерж.
В центре каждого дома находятся два пассажирских и один грузовой лифт. И ещё один лифт с 1 этажа спускается в паркинг.
На каждом этаже есть по два выхода на пожарные лестницы. Там же — доступ к мусоропроводу и счётчикам электричества.
Установить внешние блоки кондиционеров можно только на открытых балконах общественных мест. Но от некоторых квартир до них — приличное расстояние. Других мест или корзин на фасаде здания проектом не предусмотрено.
При строительстве комплекс позиционировался как бизнес-класс. Но ЖК стал заложником долгого строительства, и по совокупности критериев —
❗ двор без машин,
❗ чтобы попасть из паркинга в квартиру, нужно сменить лифт,
❗ качество отделки мест общего пользования (МОП)
— комплекс, скорее, относится к категории «комфорт+».
Входные группы
Что есть в МОПах?
📌 Зона консьержа,
📌 колясочные,
📌гостевой санузел.
Ремонт до современного бизнес-класса не дотягивает. Фактурная шпаклёвка под покраску и подвесной потолок «грильято» выглядят местами уставшими.
Установлены лифты серии Ecomaks ЩЛЗ (Щербинский лифтостроительный завод) грузоподъёмностью до 1000 кг.
Квартирография
На каждом этаже находится по 5-7 квартир.
Высот потолков — 2,8-2,9 метра в черновой отделке.
К плюсам планировочных решений отнесу:
📌 большую площадь квартир на фоне жилых комплексов, которые строятся и выводятся на рынок сейчас;
📌 большой выбор планировочных решений.
К минусам отнесу особенности, связанные с башенной конструкцией корпусов:
📌 в некоторых лотах могут быть вентиляционные шахты и коммуникации не по боковым стенам квартиры;
📌 скруглённые внешние стены, что гарантирует сложности с подбором и расстановкой мебели;
📌 острые углы балконов.
Сейчас в рекламу выставлено примерно 20 предложений от студий до 3-комнатных квартир от частных продавцов. 70% из них — в «бетоне». Плюс ещё два лота от Дом.рф.
Собственники утверждают, что примерно 30-40% всех квартир всё еще стоят «в бетоне».
В целом можно разделить собственников в комплексе на две больших группы:
📍 «Первая волна» — это те, кто покупал объекты у «СУ-155». На момент открытия продаж через Дом.рф таких собственников было 334. Все они вступили в право собственности по судебным решениям.
📍 «Вторая волна» — те, кто приобрели объекты непосредственно у Дом.рф.
Это нужно делать всегда, но при покупке недвижимости здесь — особенно: внимательно вчитывайтесь в правоустанавливающие документы. Объясняю, почему:
📌 если нынешний продавец покупал квартиру у Дом. Рф, будет документ-основание Договор купли-продажи (ДКП);
📌 если у СУ-155 — будет набор документов с судебным решением. Напомню, что СУ-155 обанкротился, и те, кто покупал объект у него, предъявлял в суде Договор долевого участия (ДДУ) + справку о полной оплате. И только тогда суд признавал за покупателем собственность на квартиру.
В рекламе лоты представлены по цене от 360 000 рублей за м² «в бетоне», что соответствует средним рекламным предложениям в этой локации района Академический. Но по факту прошедших сделок это не находит подтверждения. Информацией о них можем поделиться на консультации в офисе агентства.
Паркинг
В двухуровневом паркинге на продажу выставлено около десяти машиномест от Дом.рф.
Цены — от 155 000 рублей за м². Площадь машиномест начинается от 13,3 м².
В продаже есть и двойные машиноместа.
Отмечу, что днём гостевая парковка и территория для авто вокруг домов заполнены примерно на 50-70%.
Детские площадки
Внутри комплекса есть небольшая детская площадка. Рассчитана она на детей разного возраста: и на малышей, и на ребят школьного возраста.
Ещё одна детская площадка находится сразу перед комплексом.
Инфраструктура
Ближайшая школа расположена в 7-8 минутах пешком — ГБОУ «Школа № 45 имени Л.И. Мильграма» (корпуса 6 и 10).
До детского сада ГБОУ «Школа № 45 имени Л.И. Мильграма» (корпуса 10 и 11) идти 3 минуты.
До ТРЦ «Гагаринский» вы доедете на машине за 7 минут, а до ТРЦ «Рио» — за 10 минут.
В пешей доступности — продуктовый магазин «ВкусВилл», а через дорогу — сетевые «Магнит» и «Пятёрочка».
До парка «Новые Черёмушки», который расположен примерно в 650 метрах от комплекса, вы дойдёте за 7-8 минут. Рядом есть и другой парк — «Академический». Он находится примерно в 150 метрах по прямой через проспект 60-летия Октября. Пешком до парка тоже примерно 7-8 минут.
Управляющая компания
Сейчас комплекс находится под управлением ООО «СервисГрад».
Недавно в ЖК сменилась организация, осуществляющая охрану комплекса. По словам жильцов, охрана обходится дорого, но эффективно.
Резюме
В завершение скажу, что в поисках квартиры в новостройке можно вспомнить и про этот комплекс. Да, с чуть завышенными ценами и претензией на бизнес-класс. Но с учётом того, что у «первой волны» собственников уже прошли изменения в жизненных циклах семьи, можно найти интересные лоты с большими площадями, в которых ещё никто не жил.
Читайте другие обзоры на ЖК в этой локации:
Жк Eniteo
ЖК «Afi Park Воронцовский»
Жк Barkli Residence
Подписывайтесь на наш канал, чтобы не пропустить новые обзоры!
