Если на рынке жилой недвижимости - цены разогнала льготная ипотека, то с коммерческой недвижимостью все совершенно наоборот, тут действует рыночная ставка по ипотеке и сейчас она 17,4%. В том числе из за этого объекты стоят очень долго в рекламе.
Вторым фактором можно назвать это завышенные ожидания собственников и застройщиков.
Во вторичном фонде собственники зачастую переоценивают свой объект, некоторые объекты продаются с прицелом на то что туда сядет сетевой арендатор, не зная полные условия этого арендатора по помещению. Проблем достаточно много:
- При торговле алкоголем или табаком должна быть достаточная удаленность от школ и детских садов (точные зоны можно найти на сайте региона).
- Разрешенная мощность электросети слишком низкая. Холодильники, кондиционеры, печи, обогреватели, компьютеры - все это требует большой мощности потребления.
- Нет нужных документов на объект, на перепланировку - может быть снесено то, что по факту сносить нельзя. Могут возникнуть проблемы после продажи.
В первичном фонде проблемы уже другие. Застройщики позаботились о заведенной мощности электросети и планировка изначально выполнена изначально под коммерческий объект, но объекты в большинстве случаев бывают переоценены так как:
- Сложно посчитать трафик людей около дома пока дом ещё не сдался. Это очень сильно влияет на стоимость и аренду этого помещения.
- На большой территории застройки не известно точное расположение школы и детского сада и запрещенные зоны для торговли алкоголем и табаком (это самые прибыльные арендаторы по помещениям).
- Если обратить внимание застройщики изначально ставят заградительную цену на коммерческие помещение и рассчитывают их стоимость уже при сданном доме.
Если Вы все таки решили приобретать коммерческие помещение, то моя рекомендация будет такая:
- Лучше всего рассматривать густонаселенные районы развивающиеся с высокой этажностью - у ритейлеров всегда в таких районах повышенный спрос и стремление туда зайти, а значит будет выше цена аренды.
- Не стоит рассматривать слишком маленькие помещения помещения, для них сложно найти арендаторов. Оптимальная торговая площадью с небольшим складом это от 70 квадратов и выше.
- Не стоит рассматривать подвалы и цокольные этажи - это малолеквидные объекты. Особенно с низкими потолками.
- Сейчас самое выгодное время для покупки коммерческой недвижимости, так как можно получить лучшие условия для покупки, при низком спросе и большой ставке на ипотеку можно получить хорошую рассрочку на объект и лучшую скидку.
- Всегда проверяйте документы на объект и оценивайте для каких арендаторов этот объект подходит.
