Кратко: драйеров роста нет. Цены если и будут удерживаться, то в случае недостатка предложения. Ожидаем снижения ставки ЦБ
Ну что ж, дорогие подписчики и читатели, о новостройках мы поговорили, теперь настало время обсудить перспективы вторичной недвижимости в 2024-м. Делаю уже привычную для своих прогнозных статей оговорку: сверхспособностями не обладаю, в оракулы не записываюсь. Лучшее, что я могу сделать, это обозначить те предпосылки к тому или иному ценовому тренду, с которыми мы входим в этот год. Разумеется, никогда не забываем, в какое непредсказуемое время живём, и помним, что всегда может произойти что-то, что все прогнозы всех экспертов заставит полететь к чертям.
1. НЕТ ДРАЙВЕРОВ РОСТА, А ВОТ "ТОРМОЗ" ЕСТЬ
Высокая ключевая ставка будет преследовать нас, скорее всего, ещё долго.
Ипотека очень прочно засела в рынок недвижимости. Так как никаких льготных программ госсубсидирования, подобных тем, что есть у новостроек, у вторички просто нет, то тяжело переоценить влияние высокой ключевой ставки на обороты на вторичной рынке. Вот прекрасная демонстрация от московского Росреестра того, как в месяцы предыдущего года падало количество зарегистрированных ипотечных договоров после эпопеи с повышением ставки ЦБ с конца лета.
Это привело к тому, что в самый, казалось бы, сезон продаж квадратного метра, количество зарегистрированных сделок на вторичном рынке неукротимо шло вниз. В октябре в Москве было зарегистрировано 17 129 сделок, а в декабре - всего 14 864. Для сравнения в 2021-м году в декабре было зарегистрировано более 20 000 переходов права собственности. Очевидно, что вторичка куда больше зависит от ипотеки, чем даже от пресловутой сезонности.
И тогда встаёт закономерный вопрос - а что же будет с ключевой ставкой в 2024-м? Есть мало на кого ориентироваться в этом вопросе, но мне кажется, что нужно смотреть на мнение крупных системных банков. У Интерфакса в конце прошлого года вышла статья по этой теме (ссылка тут), и главные интересные выдержки я сейчас Вам покажу.
Первым высказался председатель правления Сбера Герман Греф.
А ВТБ свои неутешительные прогнозы даже "зашил" в своё бизнес-планирование на 2024-й.
Как видите, у крупных банков нет иллюзий по поводу быстрого снижения ключевой ставки, а значит - и годовых перспектив средней ставки по ипотеке. Этих иллюзий, честно говоря, я до сей поры так и не встретил ни от одного более-менее заслуживающего доверия аналитика или эксперта. Это безусловно будет сильно влиять на спрос.
Конкуренция с новостроем (цены актуальны на 23.01.2024)
Разумеется, главным конкурентом продавцов вторичной недвижимости являются застройщики. Из прошлой статьи мы с Вами выяснили, что и у них дела будут не в шоколаде в этом году. Но всё же для "ядра" спроса - ипотечных заёмщиков с небольшим первоначальным взносом, новостройки останутся более привлекательным предложением, чем вторичка. Даже с учётом того, что вторичка значительно дешевле новостройки, неравенство в привлекательности ипотечных ставок делает своё чёрное дело. Давайте проведём сравнение на примере питерского ЖК "Живи! В Рыбацком".
Если Вы зайдёте на Авито, то сейчас, в конце января 2024-го, сможете наблюдать объявления по продаже вторичной недвижимости по подобным ценам.
Возьмём второе объявление не на первом этаже за 5 900 000, давайте посмотрим планировку.
Теперь давайте попробуем найти аналог в новостройке, то есть в другом корпусе этого же ЖК, который как раз сдаётся. Возьмём вариант с отделкой и мебелью, чтобы было максимально приближённо к вторичке. Мне кажется, что соизмеримым вариантом и по площади, и по планировке, будет вот этот.
Вторичка обойдётся на 25% дешевле в том же ЖК, что и новостройка. Теперь берём ипотечный калькулятор, и объясняем, почему так. Первой посчитаем стоимость варианта на вторичном рынке, если у нас есть 30% первоначального взноса, если берём под среднюю на момент написания статьи ставку по вторичке - 17%, и растягиваем на 30 лет для минимизации ежемесячного платежа.
А теперь сделаем всё то же самое, но посчитаем вариант от застройщика под 8% по льготной ипотеке.
Чтобы не захламлять статью не буду приводить пример полного расчёта по семейной ипотеке под 6% на предложение от застройщика, скажу сразу: ежемесячный платёж выйдет в 33 400 с копейками.
В данном случае мы рассматриваем один из самых пользующихся спросом видов недвижимости - однушка в новом доме в спальном районе. И, поверьте, большинство аудитории покупателей таких объектов не состоит из людей, у которых много налички. Потому то они часто ставят в приоритет "покупку" доступного ежемесячного платежа, а не обоснованного ценника.
2. БАЛАНС СПРОСА И ПРЕДЛОЖЕНИЯ
Спрос закономерно ниже, а предложение?
По данным "Авито Недвижимость" спрос на вторичку просел на 35% в начале года. Разумеется, по причинам, которые были обозначены ранее. Продавцы это понимают, и если есть возможность переждать это нелёгкое время, то просто откладывают продажу. Из-за этого на рынке возник дефицит интересных объектов вторичной недвижимости для покупателей.
Если мы с Вами откроем ЦИАН и поставим фильтр "Квартира во вторичке" то получим 28 720 предложений.
И это на самом деле очень мало для города с таким спросом на квадратный метр, как Питер. Для сравнения, по словам моей коллеги из Новосибирска, такое количество квартир в продаже в Новосибе было 3 года назад. Только вот Питер в 4 раза больше по населению, и это по не самым отражающим действительность официальным данным. Неубедительное сравнение? Тогда поставим в ЦИАНе фильтр "Квартира в новостройке", и Вы увидите, что от застройщиков квартир в полтора раза больше.
От места к месту
В январе мы с коллегами наблюдаем ситуацию, когда многие объекты недвижимости, которые ещё не успели продаться, внезапно начинают испытывать на себе покупательский спрос. Причём некоторые из этих объектов стоят выше рыночной цены. Всё дело в том, что новостройки расположены отнюдь не везде. И во многих локациях есть только один выбор - вторичка. По указанной ранее причине предложений остаётся мало, а спрос, хоть и меньший, но всё же есть. Такой дефицит поможет удержать цены, но не везде. Если Ваша локация пестрит предложениями и от застройщиков, и от физлиц, как, к примеру, рассмотренное Рыбацкое, смысла ожидать, что цены на вторичку будет чему толкать вверх, просто нет.
3. ПРОЧИЕ ДОВОДЫ И ВЫВОДЫ
Подведём итоги, и немного обозначу ещё то, что пока не упоминал.
ПРЕДПОСЫЛКИ К УДЕРЖАНИЮ/РОСТУ ЦЕНЫ:
1) В России очень любят иностранную валюту и местный квадратный метр. Потому вторичку всё равно будут покупать, будь то в целях сбережений, будь то для решения собственных потребностей в крыше над головой - обороты нулевыми не будут однозначно никогда.
2) Во многих локациях, где недостаточно выбора, продавцы будут чувствовать себя всё равно достаточно востребованными.
3) Для людей с наличкой вторичная недвижимость сейчас является куда более привлекательным выбором, нежели перегретый ипотекой новострой.
4) Осознавая причины недостатка спроса, банки будут всё чаще выходить к ипотечным заёмщикам с тем или иным предложением о "покупке" ипотечной ставки нормального уровня. К примеру, покупатель может доплатить банку за пару лет сниженной ставки по ипотеке, чтобы после этой пары лет дождаться снижения ключевой ставки, и просто рефинансироваться под адекватный процент.
ПРЕДПОСЫЛКИ К СНИЖЕНИЮ ЦЕНЫ:
1) Абсолютно очевидно, что невыгодная ставка по ипотеке на вторичую недвижимость с нами будет ещё долгое время. И это будет очень сильно влиять на спрос.
2) До 1-го июля 2024-го года при покупке новостройки до сих пор возможно использовать госпрограмму по льготной ипотеке под 8% любому заёмщику вне зависимости от профессии, наличия детей и прочего. Ещё полгода новострой, даже более дорогой, будет выгоднее вторички для всех покупателей с ипотекой без большого первоначального взноса.
3) Уже предельно понятно (по картинке ниже), что после 1-го июля поддержка застройщиков государством хоть и ослабнет, но не испарится - перейдёт в адресный формат. И тем, кому останется доступна льготная ставка, новострой будет выгоднее и во второй половине года.
4) Те, кто ждать лучших времён не может, и кому нужно продать квартиру быстро, осознавая проблемы со спросом, будут снижать цены, чтобы привлечь нечастого покупателя.
Разумеется, всё будет зависеть от тонкостей локаций, и везде будут свои местные факторы. Но перечисленное выше заставляет задуматься над тем, что если не случится чего-то выдающегося, в среднем по рынку предпосылки к снижению цен на вторичную недвижимость окажутся сильнее. Ни в коем случае не ожидаю от 2024-го тотального падения цен процентов на 30-40. Но подниматься выше инфляции даже в ликвидных локациях им просто пока что не на чем.
Ну а если Вам в это "весёлое" для вторички время понадобится приобрести или продать квартиру в Санкт-Петербурге - я всегда к Вашим услугам по контактам в описании канала.
Всем добра!
