Залив квартиры - это такой форс-мажор, который за пару часов способен причинить ущерб на пару миллионов - средняя стоимость ремонта квартиры из 2-х - 3-х комнат. Нежданчик приходит в самый неподходящий момент.
Вот и сейчас пишу, после звонка сына, направившегося на борьбу с заливом. За моими плечами несколько десятков судебных историй с заливом, но каждый раз приходится восстанавливать цепочку необходимых этапов, с трудом. Чтоб более голову не ломать, решил закрепить базовый алгоритм в статью. Буду её направлять друзьям и знакомым, очередной раз пострадавшим от наводнения в многоквартирном доме.
Для целей удобства, я выделяю три этапа, каждый из которых имеет свои цели и задачи. Статья не содержит технических рекомендаций, как защитить себя от замыканий и порчи имущества. Речь пойдёт только о юридической защите финансовых интересов владельца залитой квартиры.
Этап 1 - оперативная реакция на залив или что делать, когда увидел, что квартиру заливает.
ЦЕЛЬ этапа - закрепить за собой статус потерпевшего.
ЗАДАЧИ:
- зафиксировать место, время и обстоятельства залива (фото, видео, свидетели-соседи);
- совершить действия, исключающие возможность перекладывания ответственности с «больной головы на здоровую» (информирование диспетчерской и/или аварийной службы, соседей);
- установить версии относительно причины залива (протечка с крыши, разгерметизация системы отопления, утечка из системы водоснабжения, засор канализации, бытовые переливы).
Доказательств мало не бывает, за исключением тех случаев, когда владельцы пострадавшей квартиры причастны к увеличению ущерба, причинённого другим квартирам (несанкционированные врезки, перепланировки, засоры и т.п.).
Данный этап важен для формирования качественной и устойчивой позиции в суде. Тут не стоит забывать, что владельцы ниже расположенных квартир могут прийти и обвинить владельцев залитой квартиры в залитии своей квартиры, а владельцы выше расположенных квартир, могут утверждать в суде, что ниже расположенные квартиры повреждены другими протечками, а не той, которая произошла из-за них. Управляющая компания будет искать перепланировку и несанкционированные врезки, которые стали причиной залития нижних квартир.
Версии причин залития крайне необходимы, для оценки защищённости своих интересов.
Если течёт крыша или повреждены общедомовые коммуникации, то ответственность на управляющей компании или на застройщике (новостройки до 6 лет). Если бытовые утечки (срывы гибких подводок, переливы, засоры) - вина на соседях. А может случиться, что соседей сверху топят их соседи сверху.
При существенных затоплениях, данный этап должен быть завершен составлением Акта о заливе и составлением фото-отчёта повреждений. Речь идёт об акте, составляемом между жильцами в произвольной форме.
В таком акте должно быть:
- название «Акт о заливе»;
- адрес местонахождения затопленных квартир;
- дата и время составление Акта о заливе;
- описание параметров пострадавших комнат (площадь, назначение);
- подробно параметры повреждений (площадь намокания, материалы стен, полов, потолков, откосов, дверей);
- ФИО, паспортные, адреса и телефоны лиц, подписавших Акт;
- личные подписи с расшифровкой ФИО.
- должность, наименование организации, ИНН, ФИО, подпись и печать (если подписывает представитель от управляющей компании).
К Акту о заливе прикладываем фото-отчёт, в котором отражены все повреждения. На каждой фотографии написать адрес, дату и время фотографирования, название фотографирующего устройства, подписи лиц, подписавших Акт о заливе.
Параллельно фиксируем реквизиты заявок в аварийные службы, в управляющую компанию, в диспетчерскую (понадобятся).
Этап 2 - оценка масштабов бедствия или формирование позиции.
ЦЕЛЬ этапа - определить желаемый исход.
ЗАДАЧИ:
- оформить Акт о залитии от лица управляющей компании;
- произвести оценку ущерба своей квартиры (получить отчёт оценщика);
- добыть отчёты об оценке ущерба причинённого другим квартирам;
- получить от управляющей организации результаты экспертизы, относительно причины залива;
- все материалы направить в страховые компании, застраховавшие пострадавшие квартиры или ответственность предполагаемых виновников залива (если такие имеются);
- получить выписки из журналов приёма заявок в аварийной службе, управляющей компании или в диспетчерской.;
- не спешить с проведением восстановительного ремонта.
Обязанность Управляющей организации составить акт о заливе в течении 12 часов с момента обращения в диспетчерскую о заливе, установлена пунктом 152 Постановления Правительства РФ от 06.05.2011 N 354 "О предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов". Однако, важно занимать активную позицию при его составлении. Иначе в акте не окажется всей полноты последствий затопления. Следует настаивать на том, чтоб все намокшие элементы квартиры были внесены в этот акт. Отдельного внимания заслуживает описание ПРИЧИНЫ ЗАЛИВА!!! Тут, если не согласны с заключением представителя Управляющей организации, то следует об этом написать в примечаниях от себя, указав вероятную причину. Рекомендуется написать заявление в Управляющую организацию, о необходимости составления акта о заливе, со ссылкой на указанное Постановление N 354.
Оценку ущерба проводят специализированные организации. Важно, чтоб они оценивали ущерб, который находится в очевидной причинной связи с заливом. Вместе с тем, стоит отметить, что пострадавшую антикварную мебель и картины «из дворца», должны оценивать соответствующие оценщики. В таком случае будет две оценки. При оценке ущерба от длящихся заливов проводят микологические экспертизы (исследуют грибковые образования и подобную антисанитарию).
Данный этап завершается направлением предполагаемым виновникам залития (соседям, управляющей компании или застройщику) претензии, о возмещении причинённого ущерба. К таким претензиям нужно приложить копии собранных материалов, для демонстрации обоснованности своих требований и снятия психологических барьеров у виновников, для добровольного возмещения.
Этап 3 - разрешение спора о размере причинённого ущерба.
ЦЕЛЬ этапа - закрепить обязанность причинителя вреда возместить ущерб.
ЗАДАЧИ:
- подписать Соглашение о возмещении вреда;
- получить Решение суда о взыскании ущерба;
- получить деньги на ремонт;
- принять ремонтные работы в качестве возмещения ущерба.
Тут существуют два варианта - договорной и судебный.
Соглашение о возмещении ущерба
Чем качественней реализовать первые два этапа, тем больше вероятность урегулировать всё в добровольном порядке - договорном. Договорной порядок менее затратен для всех. Исключает судебные затраты и затраты связанные с исполнением судебного решения. Следовательно, сторонам следует к нему стремиться. Однако, сложности в составлении мирового соглашения, могут свести на нет все предыдущие усилия сторон.
Как завещал Стивен Р. Кови, начиная, нужно представлять конечную цель. Для кого-то это деньги, для кого-то это ремонт. Однако, в моменте договориться можно, если затопившие соседи отдают деньги сразу. Практика показывает, что это фантастика. Никто не хочет переплачивать, а за решение вопроса на месте, попросят существенных дисконтов. В этой связи, в качестве конечной цели предлагается Соглашение о возмещении ущерба, причинённого в результате залива. Оно может быть составлено в произвольной форме, с описанием в нём следующих обстоятельств и фактов:
- Соглашение о возмещении ущерба;
- Дата подписания;
- Ф.И.О., паспортные данные, адреса регистрации и СНИЛСы собственников квартиры, из которой произошло затопление;
- Наименование и ИНН Управляющей организации;
- Ф.И.О., паспортные данные, адреса регистрации и СНИЛСы собственников квартиры;
- Подробная констатация обстоятельств залива (дата, время, причина, адрес, повреждения, виновное лицо, размер ущерба);
- Срок и порядок возмещения ущерба (деньгами или работами);
- Неустойка за неисполнение указанного Соглашения в установленные сроки;
- Личные подписи сторон с полной расшифровкой фамилии, имени и отчества собственноручно;
- Для управляющей организации или застройщика указывается должность, подпись, печать и Ф.И.О. должностного лица.
Если же не удаётся подписать Соглашение, тогда придётся выходить в суд с иском о возмещении вреда, причинённого в результате залива.
Судебный порядок
Судебная практика благоприятствует лицам, чьи квартиры затоплены. Однако, не стоит забывать, что злоупотребление своими правами на возмещение ущерба (завышение ущерба, подлог документов, умышленная порча своего имущества), может стать основанием отказа в иске о возмещении ущерба, причинённого заливом. Если все предыдущие этапы пройдены, то самостоятельно составить исковое заявление не составит труда. Все собранные документы прилагаются в копиях к исковому заявлению, вместе с документами на оплату услуг оценщиков. В самом иске обязательно указать обстоятельства залива (дата, время, причина, адрес, повреждения, виновные лица, размер ущерба) и сослаться на отказ ответчиков добровольно возместить ущерб (все копии соответствующих обращений с документами об ох отправке, прикладываются).
Сложности возникают, когда вина Ответчиков не очевидна.
Если произошла разгерметизация батареи, установленной жильцами без согласований. Тут спорить можно бесконечно. Рекомендуется указывать и соседей и управляющую организацию, соответчиками - солидарными должниками. Суд взыщет с обоих, если они не докажут, кто конкретно допустил оплошность.
Самыми сложными представляются ситуации, при которых присутствует вина Застройщика. Конечно, сосед виноват в том, что канализационный отвод в его квартире развалился и все нечистоты поступали в нижнюю квартиру. Однако, если бы застройщик сделал бы гидроизоляцию в соответствии со СНИПами, то ущерб был бы в разы меньше. На такие случаи без юридических представителей ходить в суд бесполезно.
Таким образом, данный этап должен заканчиваться или подписанием Соглашения о возмещении ущерба или Решением суда, вступившим в силу.
P.S.: Если в потопе виноваты вы, то стратегия существенно меняется. Материалов в сети на эту точку зрения практически нет. Об этом отдельная , по своему уникальная статья - "Залив квартир - когда в потопе виноваты ВЫ, как быть?"
