В тот самый момент, когда узнаёшь, что затопил соседей, важно не теряться. Даже если вы на 100% виноваты в потопе, есть шанс отделаться малой кровью. Основное правило, держать максимально открытый и доброжелательный контакт с соседями, чтоб объединившись с ними, свалить всё что можно на управляющую организацию. Кроме того, бывают ситуации, когда согласен с тем, что виноват, но при внимательном разборе ситуации выясняется, кто реально виноват и это не вы.
Первое, с чем нужно определиться, так это с причинами потопа, за которые 99% придётся отвечать собственнику / нанимателю квартиры:
- полотенцесушитель – лопается, течёт, срывается с магистрали;
- трубы ХВС и ГВС на участке до запорной арматуры на общедомовой стояк – лопаются, разваливаются от ржавчины, текут на стыках;
- гибкая подводка – лопается, течёт, рассыпаются узлы крепления;
- слив стиральной / посудомоечной машины – открепляется, лопается, выпадает из раковины / ванны;
- канализационные каналы до общедомового стояка – трескаются, расходятся стыковочные узлы, забиваются;
- батареи отопления, установленные не по проекту – срываются заглушки, лопаются, текут места присоединения к магистралям центрального отопления;
- переливы из раковин, ванн и аквариумов.
Рассмотрим нормативную базу, которая определяет ответственность собственника / нанимателя квартиры, в случаях потопов, допущенных по вышеприведённым причинам. Статья 210 Гражданского кодекса РФ устанавливает, что собственник несёт бремя содержания, принадлежащего ему имущества, если иное не установлено законом и договором. Положения части 3 и части 4 статьи 30 и часть 3 статьи 67 Жилищного кодекса РФ устанавливают детально содержание обязанностей собственника и нанимателя квартиры по поддержанию её в надлежащем состоянии, не допуская бесхозяйственного обращения с ней, соблюдению прав и законных интересов соседей, соблюдению правил пользования жилым помещением.
Второе, с чем необходимо определиться, так это с теми обстоятельствами, когда собственник / наниматель квартиры, из которой льёт вода (ледяная или кипяток, не важно), ни в чём не виноват. Очевидные ситуации, когда потоп идёт от соседей, не рассматриваем. И так, собственник / наниматель не виноват, если:
- произошла разгерметизация системы ЦО, которую собственник / наниматель не ремонтировал лично (не менял и не переносил радиаторы, не врезал запорную арматуру, не разбивал радиатор кувалдой и т.п.);
- лопнул стояк ГВС или ХВС, на участке до запорной арматуры, которая установлена на входе в квартиру;
- течь идёт с улицы, через стены и перекрытия.
Во всех перечисленных случаях, ответственность возлагается на организацию, осуществляющую функции управления многоквартирным домом. К таким относятся управляющие компании, жилищно-строительные кооперативы, товарищества собственников жилья или товарищества собственников недвижимости. Формула их ответственности заключается в том, что они отвечают за надлежащую эксплуатацию общего имущества многоквартирного дома, к которому относятся все элементы строительной конструкции или инженерной системы, обслуживающей более одного помещения (жилого и / или нежилого) в многоквартирном доме.
Рассмотрим нормативную базу, которая определяет ответственность управляющей организации, в случаях потопов, допущенных по причинам, исключающим ответственность собственников / нанимателей.
В статье 36 Жилищного кодекса РФ содержится описание объектов, элементов и частей многоквартирного дома (МКД), входящих в состав общего имущества. Если коротко, то это помещения в МКД, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование.
Часть 3 статьи 39 Жилищного кодекса РФ устанавливает, что содержание общего имущества в МКД осуществляется в соответствие с установленными правилами. Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491 утверждены «Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме» (Правила), которые устанавливают стандарты качества оказания услуг управляющим организациями. Так, пункт 10 Правил устанавливает, что общее имущество должно содержаться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации (в том числе о санитарно-эпидемиологическом благополучии населения, техническом регулировании, защите прав потребителей) в состоянии, обеспечивающем:
- соблюдение характеристик надежности и безопасности многоквартирного дома;
- сохранность имущества физических или юридических лиц, государственного, муниципального и иного имущества;
- постоянную готовность инженерных коммуникаций, приборов учета и другого оборудования, входящих в состав общего имущества, для предоставления коммунальных услуг (подачи коммунальных ресурсов).
Таким образом, если потоп случился не из-за соседей, то виновата управляющая организация, если не докажет в суде, что причиной потопа послужили обстоятельства, указанные в нашей статье, как 99%-е основание ответственности собственника / нанимателя квартиры. Юристы / адвокаты по заливам изощряются именно в представленных тонкостях и нюансах, доказывая суду наличие причинных связей между действиями / бездействиями управляющей организации и причиной потопа, в совокупности с установлением зависимости размера ущерба с такими действиями / бездействиями.
Теперь внимание. Ответственность собственника / нанимателя квартиры может и должна быть существенно уменьшена, если при сообщении об аварии, управляющая организация не смогла локализовать аварию в установленные сроки (вода хлестала из сорванного полотенцесущителя несколько часов). Для этих целей, обратим особое внимание на Постановление Правительства РФ от 15.05.2013 № 416 "О порядке осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами", которым, в частности, установлены предельные сроки устранения аварий. Так, пункт 9 «Правил осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами» устанавливает обязанность управляющих организаций, организовать деятельность аварийно-диспетчерской службы в МКД. А пунктом 13 указанных Правил, установлены предельные сроки устранения аварий:
- локализация аварийных повреждений внутридомовых инженерных систем холодного и горячего водоснабжения, водоотведения и внутридомовых систем отопления и электроснабжения не более чем в течение получаса с момента регистрации заявки;
- ликвидацию засоров внутридомовой инженерной системы водоотведения в течение двух часов с момента регистрации заявки.
Таким образом, чтоб иметь шанс разделить свою ответственность с управляющей организацией перед соседями за потоп, нужно:
- при возникновении аварии звонить в аварийно-диспетчерскую службу и записывать реквизиты своей заявки (Ф.И.О. диспетчера, номер заявки, время заявки);
- фиксировать (видео, свидетели соседи) время устранения аварии (время, когда кипяток перестал хлестать из сорванного полотенцесушителя);
- сообщать в диспетчерскую о том, что авария не устранена, каждые 30 минут (как вариант, снимая видео самой аварии, звонить в диспетчерскую и проговаривать местное время и дату, интересуясь, когда остановят кипяток);
- договориться с затопленными соседями, чтоб они обязательно пригласили на составление акта о заливе, в котором нужно указать на существенное нарушение предельных сроков устранения аварии и исключить указание в нём недостоверных повреждений;
- произвести специализированной организацией оценку ущерба, причинённого своей квартире (в которой сорвало полотенцесушитель);
- оперативно направить претензию в управляющую организацию и подать иск в суд, о возмещении ущерба, причинённого в результате аварии, локализация которой произведена с нарушением предельных сроков.
Таким образом, механика защиты заключается в следующем:
1 ЭТАП – при потопе важно совершить все возможные действия, которые после потопа совершить будет невозможно (незамедлительное сообщение об аварии, фиксация всех сообщений/заявок в ОДС, фиксация точного времени локализации аварии, фото- и видеофиксация последствий аварии, как в своей квартире, так и в квартирах пострадавших соседей);
2 ЭТАП – принять участие в составлении всех актов о заливе пострадавших квартир (отслеживаем отсутствие антиквариата, пострадавшего при потопе) и во всех осмотрах квартир, проводимых оценщиками, в целях определения размера ущерба (иначе они будут завышены);
3 ЭТАП – провести оценку ущерба своей квартиры, получить выписки о заявках на ОДС и акт о заливе своей квартиры в управляющей организации;
4 ЭТАП – подать в суд на управляющую организацию, о возмещении ущерба причинённого заливом, в связи с нарушением предельных сроков локализации аварии (положительное решение поспособствует разделению ответственности с управляющей организацией, при предъявлении исков соседями, о возмещении ущерба).
5 ЭТАП – занять активную позицию в суде, при рассмотрении претензий со стороны соседей, доказывая, что если бы управляющая организация смогла бы вовремя локализовать аварию, то вода бы не дошла до первого этажа.
Безусловно, не во всех случаях управляющая компания реагирует с задержкой. Рассмотрен крайний случай, в силу которого придётся продать «квартиру», машину и дублёнку, чтоб рассчитаться с соседями, если не верно оценить ситуацию и не предпринять требуемых действий. Валить всю вину на управляющую организацию нужно всегда, когда есть очевидные сомнения в собственной вине. Вместе с тем, когда произошел перелив из наполненной ванны, на управляющую организацию валить нельзя. Тут нужно извиняться перед соседями и добровольно подписывать соглашение о возмещении ущерба «со скидкой».
Взаимодействие со страховыми организациями
Не стоит пренебрегать участием страховых компаний, при разрешении споров по потопам. Важно наладить конструктивное взаимодействие со страховыми компаниями, застраховавшими пострадавшие квартиры. Их юристы не вылезают из судов и владеют всеми нюансами подобных споров. Следовательно, нужно вовремя с ними делиться всеми собранными материалами, относительно обстоятельств аварии и потопа в целом.
Если ваша квартира стала источником водяных потоков, и она была своевременно застрахована, не стоит радоваться тому, что вам выплатили страховку. Этого недостаточно. Важно завалить страховую компанию письмами, о необходимости возмещения ею убытков в порядке суброгации (статья 965 Гражданского кодекса РФ) с управляющей организации и предоставлять ей все документы и свидетельства того, что ущерб причинён ввиду ненадлежащего исполнения обязательств со стороны управляющей организации, которая нарушила предельные сроки локализации аварии или авария произошла на участке общедомовых коммуникаций. В этом случае, юристы страховой с лёгкостью просудят вину управляющей организации, взыскав ущерб в порядке суброгации, а вы сможете использовать такое решение для защиты от исков со стороны соседей к вам. В таких случаях, суд встанет на сторону потребителя некачественных услуг управляющей организации и как минимум, взыщет ущерб солидарно (одновременно и с вас, и с управляющей организации).
Оценка ущерба
При разрешении споров, возникающих в результате потопов, возникает большое количество злоупотреблений при оценке ущерба, причинённого в результате залива. Если пустить ситуацию на самотёк, то может оказаться, что кипятком разрушена картина Рембрандта или будет к возмещению предъявлена стоимость дизайнерского ремонта, в обветшалой со временем квартире.
Именно по этой причине, нужно попасть к соседям в момент залития и зафиксировать для будущих экспертиз, что в квартире не было картин Рембрандта и дизайнерского ремонта, с рукописными фресками.
На каждую экспертизу следует заказывать рецензию, которая мотивирует необоснованность завышения размера ущерба и неотносимые к заливу предметы, части квартиры, которые не могли пострадать.
Мировое соглашение
Если не правы и очевидно виноваты, то лучший вариант – договариваться. Однако, крайне недостаточно договорившись устно, отдать деньги и быть уверенным, что всё хорошо.
Сосед может, получив деньги, подать документы на получение страхового возмещения в свою страховую компанию. В этом случае, страховая компания взыщет с вас ущерб в порядке суброгации, через пару лет, когда вы уже забудете про историю потопа. Но если предоставить суду соглашение о добровольном возмещении ущерба соседу, то суд откажет в подобном иске страховой.
Кроме того, при очередном заливе, сосед может рассчитать ущерб таким образом, что к последствиям новой протечки, приплюсует последствия старой протечки, которые уже были оплачены.
Вывод – если договорились с соседями, необходимо оформить соглашение о возмещении ущерба, причинённого в результате залива, в котором подробно описать параметры залития и описать имущество, которому причинён ущерб, на ряду с порядком возмещения ущерба.
Таким образом, даже если собственник / наниматель квартиры на 100% виноват, это не значит, что нельзя ничего сделать. Это значит, что нужно сконцентрироваться, последовательно делать то что должен и будь, что будет.