Право ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитут) устанавливается по соглашению сторон или в судебном порядке в интересах конкретного лица для обеспечения:
- прохода и проезда через соседний земельный участок (а в необходимых случаях и через другой земельный участок),
- строительства, реконструкции и (или) эксплуатации линейных объектов, не препятствующих использованию земельного участка в соответствии с разрешенным использованием,
- других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута.
Деятельность, для обеспечения которой устанавливается сервитут, может осуществляться на земельном участке, только если осуществление данной деятельности допускается в границах определенных зон, земель и территорий в соответствии с их режимом, но независимо от целевого назначения и разрешенного использования земельного участка.
Обременение земельного участка сервитутом не лишает собственника участка прав владения, пользования и распоряжения этим участком.
Сервитут должен быть как можно менее обременительным для использования земельного участка, в соответствии с его целевым назначением и разрешенным использованием, в частности, с учетом требований об обеспечении рационального использования земель сельскохозяйственного назначения.
Более того, сервитут может быть установлен, только если отсутствует иная возможность для удовлетворения нужд лица, в пользу которого устанавливается сервитут, а собственник земельного участка, обремененного сервитутом, не лишится возможности использовать его по назначению.
Если лицо, требующее установить сервитут, не может полноценно пользоваться недвижимостью только из-за своих действий, а не по объективным причинам, суд откажет в установлении сервитута.
Необходимость установления сервитута и его наименее обременительный вариант могут быть обоснованы в заключении эксперта.
По общему правилу сервитут сохраняется в случае перехода прав на земельный участок, который обременен этим сервитутом, к другому лицу. Сервитут не может быть самостоятельным предметом купли-продажи, залога и не может передаваться каким-либо способом лицам, не являющимся собственниками недвижимого имущества, для обеспечения использования которого сервитут установлен. Сервитут сохраняется при разделе, объединении, перераспределении или выделе обремененных участков в отношении образованных участков.
Сервитут устанавливается по соглашению с собственником соседнего участка и подлежит регистрации в порядке, установленном для регистрации прав на недвижимое имущество. В случае недостижения соглашения об установлении или условиях сервитута спор разрешается судом по иску лица, требующего установления сервитута.
Сервитут может быть установлен по соглашению с лицом, которому предоставлен земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, если это допускается земельным законодательством, а также в интересах и по требованию лица, которому участок предоставлен на праве пожизненного наследуемого владения или праве постоянного (бессрочного) пользования, и иных лиц в случаях, предусмотренных федеральными законами.
Существенным условием соглашения об установлении сервитута является его предмет – конкретное описание существа и объёма предоставляемого права пользования: сведения, индивидуализирующие обременяемый земельный участок, цели и основания установления сервитута, срок действия сервитута и размер платы за него.
Плата за сервитут должна быть соразмерной предоставленному праву. Такая плата может быть единовременной или периодической, впоследствии изменяемой по соглашению сторон или через суд. При наличии спора относительно размера платы за сервитут он может быть определен в судебном порядке, в том числе путем назначения соответствующей экспертизы.
Сервитут может быть и безвозмездным, однако, если сервитут устанавливает суд, он должен определить размер платежей, если только собственник обременяемого участка не согласен на безвозмездное пользование. Коммерческие организации также вправе устанавливать безвозмездный сервитут, так как это не является дарением, поскольку не предполагает передачу самой вещи, то есть перехода права собственности или права требования.
Срок частного сервитута определяется по соглашению сторон. Если участок, обременяемый сервитутом, взят в аренду или в безвозмездное пользование у государства или муниципалитета, этот срок не может превышать срок самой аренды (безвозмездного пользования).
Сервитут подлежит госрегистрации согласно Закону о государственной регистрации недвижимости.
Частный сервитут (сервитут) прекращается во внесудебном и судебном порядке:
- с истечением срока, на который он был установлен,
- по соглашению сторон,
- когда отпали основания, на которых он был установлен,
- если обремененный участок не может использоваться по целевому назначению из-за сервитута.
По общему правилу прекращение сервитута также подлежит государственной регистрации.