Во время продажи или покупки недвижимости? важно знать текущую рыночную стоимость объекта и направление куда движется рынок, растёт или же снижается. В этой статье расскажу о способах оценки стоимости вашей квартиры или дома.
Для начала давайте поймем, что определяет цену, ценность и стоимость недвижимости.
Цена — это сумма денежный средств, которая была передана покупателем продавцу. Так же цена прописывается в договоре купли-продажи.
Стоимость — это денежное выражение трудозатрат на производство товара и себестоимость расходов.
Ценность — это потребительская оценка товара покупателем.
По сути цена недвижимости определяется рынком в моменте. Сегодня тебе предложили 10 млн., а через неделю пришел другой интересант, и не готов предложить более 9,8 млн.
Цена недвижимости в прошлом не гарантирует её получения в будущем.
Самое интересное в этом ценность, так как это понятие субъективное и манипулятивное.
Чаще всего люди обсуждают не цены на недвижимость, не стоимость недвижимости, а понятие ценности. Любые попытки собственника объяснить цену на свой объект через призму ценностей проваливается в глазах покупателя, так как ценности субъективны, то что для вас преимущество для других может быть недостатком. Если покупатель увидит ваш объект в рекламе за 10млн. рублей, но считает, что ценность этого объекта для него больше хотя бы на 1 рубль, чем заявлено в рекламе, он выкупит вашу недвижимость.
И самое главное помните, что Стоимость недвижимости может не возвращаться ценной. Чаще всего с такой проблемой сталкиваются, собственники частных домов и квартир с дорогим ремонтом, который они делали для себя. Они пытаются объяснить цену на недвижимость, через стоимость затрат труда и расходов на отделочные и строительные материалы, бытовую технику, покупку земельного участка и подведение коммуникаций.
Мы разобрались, что такое цена, ценность и стоимость, теперь поговорим об оценке, в чем же заблуждается большинство?
Когда звонит клиент с вопросом: «Сколько стоит 1-к квартира в серии дома "П44-Т" с обычным ремонтом, в локации «А»?»
Всегда отвечаю: «А мы покупаем или продаем?»
По сути этот диалог, раскрывает все наши заблуждения об оценке недвижимости.
О чем мы думаем когда говорим о ней? Определяем цену, ценность или может быть стоимость? Зачем мы делаем оценку? Как возможно ей манипулировать? На чем она основывается?
Давайте определимся со способами оценки недвижимости, методология рекомендует для неё применять один, два, а то и все четыре способа оценки, в зависимости от типа недвижимости и цели, которую мы хотим достигнуть:
1) Сравнительный.
2) Расходный.
3) Доходный.
4) Способ альтернативных инвестиций.
Сравнительный метод: позволяет определить цену недвижимости в моменте для продажи или сдачи в аренду. Важную роль при использования этого метода будут играть характеристики недвижимости для выборки схожих объектов:
-По типу;
-По расположению;
-По техническим параметрам;
-По классу.
Для определения цены сравнительным методом выборка должна быть релевантной. Нельзя для оценки особенно частного дома использовать 2-3 объекта. Если вы производите сравнительную оценку по рекламным объявлениям и не звоните по ним не узнав, как минимум: правоустановку, срок владения, схему сделки, сумму торга, то такая оценка будет ошибочной.
Если вы видите объект в рекламе, значит за эту цену его не готовы купить.
Цена недвижимости зависит от большого количества факторов: начиная от документов и заканчивая запахами в МОП.
При оценке сравнительном методом цена определяется в виде диапазона, так как точно её можно будет установить только по факту сделки. Нельзя считать среднюю цену выборки, а если уж посчитали, то эту цену надо считать приблизительной.
Если не удаётся найти цену сделок на схожие объекты из прошлых периодов это тоже стоит учитывать, но важно помнить цены сделок в прошлом не гарантируют повторение цен в будущем.
Расходный метод.
Если сравнительный метод вероятнее всего при правильной выборке схожих по характеристикам объектов, даёт вам цену для продажи или покупки в моменте, то расходный метод поможет изучить Стоимость получения такого объекта в собственность. Стоимость — это денежное выражение трудозатрат и денежные издержки на получение товара.
Пример:
участок «А» стоит 1.100.000 руб. при следующих характеристиках:
-10 соток
-проведено электричество
-расположен в 10 минутах ходьбы от станции МЦД «Й».
получены все документы, участок правильно межеван и правильно стоит на кадастровом учёте.
Участок «Б» стоит 800.000 руб. и имеет следующие характеристики:
-10 соток
-расположен в 7 минутах ходьбы от станции МЦД «Й».
Если применять сравнительный метод оценки, то привлекательнее будет выглядеть участок «Б».
Но при расходном методе мы вычисляем стоимость получение документов на участок «Б» и стоимость подвода электричества. И в итоге видим, что затраты обойдутся в 250.000 руб. и беготню сроком 6 месяцев, итоговая стоимость 1.050.000 руб. и вот важная деталь: технические условия и состояние документов на недвижимость отражаются в цене, стоимости и ценности. Ценность участка «А» в том, что бегать и ждать уже не надо!
Расходный метод идеален при покупке или продаже частных домов с земельным участком, недвижимости под реконструкцию или ремонт.
Сравнительным методом можно отобрать подходящие вам варианты по цене и отсечь переоценённые, а расходный метод оценки покажет какой из выбранных объектов в итоге может оказаться дороже по стоимости.
Доходный метод.
Этот метод используется для оценки инвестиций с целью получения прибыли. Например перед вами стоит задача, купить несколько объектов недвижимости, которые вы потом хотите сдать в аренду.
Доходный метод- это расчет, который должен включать в себя:
-Оценку будущего денежного потока(проводите анализ арендных ставок на выбранные вами помещения);
-Оценку расходов на содержание помещения;
- Оценку расходов на налоги на имущество.
Формула «доходы минус расходы» даст вам прибыль. Оценка срока возврата инвестиций покажет вам, какой из объектов недвижимости покупать выгоднее.
Частый вопрос: «в какую недвижимость выгоднее вложится?»
Для этих целей можно купить квартиру в новостройке, или коммерческую недвижимость. Так сначала применяется сравнительный метод оценки, отбирая определенные объекты: по расположению и техническим характеристикам. После применяется расходный метод, чтобы оценить стоимость получения объекта готового к сдаче. Ведь квартиру в новостройке придется как минимум меблировать, а коммерческую недвижимость можно попробовать сдать без отделки, предложив арендатору её в счет арендных платежей.
И вот что бы оценить выгоду и сделать окончательный выбор, применяется доходный метод оценки, что бы понять какое из предложенных решений будет приносить большую годовую прибыль.
И тут можно сделать вывод: что методы оценки варьируются и комбинируются в зависимости от стоящей перед нами задачей.
Метод альтернативных инвестиций.
Не классический способ оценки, применяется для оценки разных способов инвестиций.
Вы рассматриваете для себя возможность инвестиций денег в недвижимость на определённый срок, но сравниваете такой тип инвестиций с другими способами: депозит в банке, или брокерский инвестиционный счет для покупки на бирже (акций облигаций, фондов и т.п.).
При оценке недвижимости важно не забывать про цели, которые вы хотите достичь при операции с недвижимостью.
