Пандемия показала, что жизнь за МКАД есть, и неплохая. Разбираем цены, баланс спроса и предложения. Кредитные ставки. Про эскроу, кстати, слышали?
Привет, на связи Кот.Финанс! Мы часто пишем статьи о недвижимости, мониторим цены, разбираем застройщиков и их проекты. Вам также может быть интересен наш нашумевший пост "Как обманывают застройщики".
А сегодня мы поговорим про загородную недвижимость.
Рост спроса
После пандемии люди обратили внимание на качественное загородное жилье, чем вызвали как рост цен, так и значительный рост предложения. Земли загородом больше, чем в центрах городов, себестоимостью управлять проще.
Если до 2020 года загородный дом рассматривали для постоянного проживания только 25%, то всего за 3 года эта доля выросла более, чем в 2 раза.
Сокращение предложения
Здесь неоднозначно: статистика говорит о снижении количества объявлений, но общий объем рекламы загородной жизни (не только на циан, или авито, а в т.ч. реклама строительства, подрядчиков) – по ощущениям, выросла.
Цены
Единого индикатора, или benchmark’а нет. Можно смотреть индексы средних или медианных цен, но нужно понимать, что репрезентативности мало. Если в городе достаточно просто поднять цены сделок на среднюю 1ккв. 40-45 метров по конкретной улице. То различия загородного жилья существенны: удаленность, инфраструктура, локация (коттеджный поселок/деревня/…), критериев сотни. Изменение цен еще может подкрепляться тенденцией, что загород перешел платежеспособный спрос удаленщиков: теперь они ищут не дачу на выходные, а дом для постоянного проживания.
Изменение цены может быть и следствием улучшения качества самого жилья, и роста средней площади.
Хотя рынок многоквартирного жилья в Москве гораздо более динамичный.
Ставки по кредитам
Ставки кусачие. Если средняя льготная кредитная ставка крутится вокруг 8%, то покупка загородного жилья в ипотеку будет даже дороже вторички в городе. Впрочем, не на много.
Поэтому доля ипотечных сделок – меньше половины. В то время, как на первичном рынке МКД на ипотеку приходится 91%.
При этом, льготные возможности при покупке домов остались. С 2021 г. «Льготная» и «Семейная» ипотека распространены на строительство домов с подрядчиком, а с середины 2022 г. «Льготная ипотека» расширилась на самостоятельное строительство.
Эскроу
Говорят, эту идею обсуждают. По исследованию ДомРФ и ЦИАН, это может увеличить число желающих построить дом с подрядчиком в 3 раза. Сложно сказать, приведет ли это к росту объема всего рынка, но перераспределение рынка точно будет. Достаточно большой сегмент не готовы лезть в стройку из-за ненадежности подрядчиков и риска постоянного увеличения сметы.
Напоследок хотел показать собирательный образ загородной недвижимости и ценник, но это оказалось сложно. Под Санкт-Петербургом за 6-8 млн. это может быть и такой дом, и такой:
Объявления здесь совсем не показательны, т.к. много предложений с картинками будущего дома. Под постройку. Объективность цены в этом случае под сомнением.
Какие ваши предпочтения в загородной недвижимости?
---
До встречи в канале Кот.Финанс! Мы рассказываем об инвестициях: недвижимость, облигации, акции. Ищите нужный раздел по хештегу:
#недвижимость - более 100 постов