По данным Росстата, за первые семь месяцев 2023 года зарегистрировано почти 400 тысяч разводов, в то время как за весь 2022 год развелись менее 700 тысяч. При расторжении брака многим семьям приходится делить недвижимость, в том числе ипотечную.
Когда ипотеку для семьи оформляет один супруг, то второй фактически становится созаемщиком, даже если его имени нет в кредитном договоре. По общим правилам, недвижимость является совместным имуществом супругов, и они оба несут ответственность за погашение долга.
Как распределить ипотеку в браке и что делать с невыплаченным кредитом❓
Режим собственности и обязательства по выплате кредита можно изменить брачным договором, удостоверенным у нотариуса.
Согласно данным Федеральной нотариальной палаты, за девять месяцев 2023 года россияне заверили у нотариусов 82,3 тысячи брачных договоров. Для сравнения: за тот же период в России заключили около 750 тысяч браков. С 2016 по 2021 год число заключаемых брачных договоров выросло более чем в три раза.
Брачный договор необходимо заключать до оформления кредита – супруги могут договориться заранее о том, что если один из них возьмет ипотеку, то это будут его личные обязательства. При этом другой супруг (-а) в этом случае не станет претендовать на жилплощадь. Когда дело дойдет до кредита, важно предупредить банк о наличии такого брачного договора. В ином случае кредитная организация просто не будет связана его условиями.
Иногда банки сами просят заключить брачный договор, а единственным владельцем и ответственным лицом по возврату ипотеки выбрать одного из супругов. Это может потребоваться, если у кого-то из партнеров плохая кредитная история, недостаточный уровень дохода или его вообще нет.
Если ипотека уже оформлена, а брачный договор еще нет — нужно не только известить банк, когда документ будет подписан, но и заручиться его предварительным письменным разрешением.
Ипотечная квартира уже находится в залоге у банка, а по закону перевод долга или распоряжение залоговым имуществом возможны только с согласия кредитора. Такое вмешательство в условия кредитного договора может быть актуальным, например, с добрачной ипотекой. Когда супруг начинает помогать первоначальному заемщику с выплатой кредита и вместе с этим хочет получить свою долю в квадратных метрах. Здесь режим собственности и ответственности меняется уже с личной на совместную.
Что делать, если дело дошло до развода❓
О планируемом разводе необходимо предупредить банк. Он, как правило, рассматривает три базовых сценария:
▫️Полное досрочное погашение долга. Это может быть удобно, когда сумма уже не очень большая, и ее можно найти. Или, если кредитор позволит, можно продать заложенную квартиру, погасить ипотеку, а остаток поделить между супругами.
▫️Выделить доли созаемщиков, чтобы каждый супруг получил свои квадратные метры и погашал свою часть кредита.
▫️Оформить недвижимость в собственность того супруга, который будет в дальнейшем самостоятельно выплачивать долг.
Для последних двух вариантов потребуется согласие кредитора и брачный договор. То есть супругам нужно договориться не только между собой, но и с банком. К этому важно отнестись серьезно: подготовить нужный пакет документов, правильно сформулировать вопрос и задать его сотруднику, уполномоченному принимать подобные решения.
За квалифицированной консультацией стоит обратиться к нотариусу. Он может посмотреть кредитный договор, изучить детали, дать полезные подсказки. Кроме того, нотариус может заранее составить проект брачного договора, чтобы облегчить и ускорить процесс согласования. Даже если с первого раза пара получает отказ, имеет смысл повторить попытку позднее. Бывает, что, к примеру, банк не хочет переводить кредит на супругу из-за небольшого стажа после декрета. А уже через несколько месяцев, если она по-прежнему работает, дает добро.
Не стоит игнорировать необходимые разрешения и последующее оповещение кредитора. Как уже упоминалось, в таком случае банк не будет учитывать условия брачного договора. Кроме того, за такую забывчивость или хитрость могут быть предусмотрены штрафы, повышение процентной ставки и другие санкции. Если банк не дает разрешение из-за отсутствия нужного уровня доходов, допущенных ранее просрочек или по иным веским для себя причинам, можно поискать другие решения.
Например, банк может не согласиться на изменения, которые предполагают, что выплачивать ипотеку станет, допустим, муж, а право собственности на жилье в это время будет у жены. Потому что сложнее взыскать заложенную квартиру, когда заемщик и залогодержатель — не одно лицо.
Альтернативный вариант: указать в брачном договоре, что квартира поступит в собственность супруга-не заемщика после полного погашения кредита. Вместе с тем важно учитывать риски: подобные сослагательные формулировки могут действовать в период брака и после его расторжения, но могут «обнулиться», если супруг уходит из жизни. На такой случай рекомендуется заключать еще и совместное завещание или наследственный договор, изменяющий режим собственности на случай смерти супругов.
Если по кредиту платят оба партнера, а в брачном договоре в качестве собственника фигурирует один, можно также предусмотреть условие о совместной собственности после расчета по кредиту. А еще — подстраховку на случай развода до выплаты кредита. Например, включить обязательство супруга, на чье имя оформлена квартира, компенсировать второй стороне потраченные на взносы деньги или предоставить средства для покупки другой квартиры.
Подписывайтесь на наши социальные сети и поддержите нашу работу!
