В прошлом материале я дала краткую характеристику испанского рынка недвижимости. Остался открытым вопрос: как гражданин РФ может купить там квартиру для инвестиций или для жизни. Об этом поговорим сегодня.
Перевод денег
Ограничений на продажу недвижимости россиянам в Испании нет, но есть сложности с переводом денег: платежи за недвижимость не принимаются банками. Но варианты есть.
- Перевод из РФ через банк, подключенный к SWIFT (а такие есть) на адвокатскую контору в Испании. Далее адвокаты по доверенности вносят платёж застройщику.
- Если речь идет о вторичке, а продавец – гражданин РФ, покупка оформляется в России в рублях по текущему курсу, а затем в течение месяца, уже в Испании покупатель оплачивает налог на право перехода собственности 10% и оформляется все документы. Это также можно сделать через местную адвокатскую контору. Казалось бы, купля-продажа испанской недвижимости между россиянами – это редкий частный случай. Но в последний год такие сделки проходят все чаще: один поток инвесторов выводит активы из Европы в другие страны или обратно в Россию, другой – наоборот, фиксируется в ЕС, и найти вариант для сделки в рублях возможно.
- Многие застройщики в Испании, чтобы охватить больше клиентов вне ЕС, открывают банковские счета в третьих странах например, в ОАЭ. В этом случае покупатель из России делает банковский перевод в Эмираты (а это проще, чем в Европу), а далее застройщик уже сам переводит деньги между странами по своим каналам.
- Также остаётся вариант оплаты с банковского счета вне РФ, если он у вас есть.
Планы платежей
Испанские застройщики предлагают комфортные планы рассрочки. Например, от 25% до 50% платим в течение 3 месяцев после покупки, остальное – уже на ключах. Либо 20% платим сразу, далее по 10% каждые 3 месяца. Строят в Испании быстро, т.к. проекты в основном небольшие, здесь почти нет небоскребов, “человейников” или огромных инфраструктурных проектов, как в ОАЭ и России. За 1-1,5 года жилье достраивается и передаётся покупателям.
Вариантов пострассрочки, как в Дубае (когда покупатель продолжает выплачивать стоимость частями, уже получив ключи) здесь нет.
Ипотеку можно получить только с подтвержденным доходом в евро, но с такими лояльными программами рассрочки это не очень востребовано. Средняя ипотечная ставка сейчас 4-4,5%, но ещё год-два назад было 0,9%. Это серьёзный рост и удар для местного населения. Так что доля ипотечных сделок на рынке в целом невысока – не больше 10%.
Удалённая покупка
Купить недвижимость можно удаленно, не приезжая в Испанию. Это особенно актуально для тех, у кого нет шенгенской визы. По доверенности адвокатская контора может взять на себя весь процесс. А после покупки она же ищет возможность для получения шенгенской визы любой страны, необязательно Испании. А по приезду собственник может подавать документы на ВНЖ. Такие услуги под ключ в среднем по рынку стоят ~5 тыс евро.
Легализация и ВНЖ
Покупка недвижимости на сумму от 500 тыс. евро дает возможность получения инвесторского ВНЖ – и россиянам тоже.
При этом можно купить сколько угодно объектов в любое время, начиная с 2013 года, главное, чтобы суммарно получалось больше 500 тыс. Вся нужная сумма должна быть уже выплачены к моменту подачи документов.
ВНЖ оформляется быстро и достаточно лояльно – если все требования соблюдены, отказов не бывает. А с ВНЖ снимаются все ограничения. Инвестору доступны счета в банках, школы для детей, возможность открыть бизнес, право на работу. ВНЖ распространяется на всю семью: супруга, маленьких детей, совершеннолетних детей, обучающихся в ВУЗе, зависимых родителей. При этом необязательно оформлять налоговое резидентство Испании, ограничений по времени нахождения в стране также нет. Фактически жить можно где угодно.
Второй неплохой вариант, который многие рассматривают как точку входа в страну – виза цифрового кочевника. Чтобы её получить, достаточно подтвердить доход от 2500 евро в месяц из-за рубежа. Виза выдается на 3 года + продлевается еще на 2 года. Этого обычно достаточно, чтобы присмотреться к стране, обустроиться, а если купили недвижимость в строящемся доме, к этому моменту стройка завершается, нужная сумма выплачивается, и можно подавать на ВНЖ.
Что брать для инвестиций
При выборе недвижимости для жизни, конечно, отталкиваться от потребностей семьи. А для инвестиций оптимальны туристические регионы у моря + Мадрид. Например, регион Коста Бланка растёт на 12% в год, что для Европы немало.
По типу недвижимости идеальный вариант – новостройки с инфраструктурой.
Самым большим спросом под аренду пользуются виллы и апартаменты на 2-3 спальни. Односпальные квартиры конкурируют с отдельными номерами, что невыгодно для инвестора.
Площади квартир с 2-3 спальнями – от 80 до 150 м² плюс в каждой квартире большие террасы. Цены от 300 000 евро на ЖК в пешей доступности от пляжа. На первой береговой линии дороже – от 500 000 евро. При этом средняя ставка на аренду – 2000 евро в месяц для 2 линии и дальше, 3000 евро в месяц для ЖК на первой линии.
В первый год инвесторы могут рассчитывать на доход 5-6% годовых, а далее доходность за 3-4 года доходит до 10% годовых. Спрос на аренду большой, и ставки растут опережающими темпами.
Налог на арендный доход составляет от 19 до 24% (в зависимости от налогового резидентства). Это немало, но у местных экспертов по недвижимости, управляющих компаний и адвокатов есть наработанные легальные способы оптимизации налога.
Так как сезон в Испании длинный, эксперты рекомендуют 5-7 месяцев сдавать недвижимость в краткосрочную аренду по более высокой ставке, а 4-5 мес “несезона” сдавать в долгосрок экспатам и тем самым цифровым кочевникам.
Апартаменты и виллы сдаются с полной отделкой, кухней, оборудованными санузлами, инфраструктурой на территории ЖК. Остается докупить мебель. Также в стоимость квартир входит просторная кладовая на этаже, а паркинг можно докупить за отдельную цену.
Факторы роста
Ну и в финале, напомню факторы, обеспечивающие хорошие перспективы инвесту в Испании.
- Испания – это безопасная и спокойная локация в Европе, соответственно, нет никаких сложностей, связанных с религией, традициями, национальной кухней, как в Азии или на Ближнем Востоке.
- Микс притока людей: в Испанию едет жить и отдыхать вся Южная Америка, Европа, россияне находятся далеко не на 1 месте, так что в этом смысле у инвестора рисков мало. При этом рынок не спекулятивный, а защитный. Аренда в большинстве регионов Испании выгоднее перепродажи.
Больше информации по Испании и другим безопасным и выгодным направлениям для инвестиций в недвижимость – в моем Telegram-канале.
