Операции по отчуждению недвижимости подлежат налогообложению по ставке 13%. Однако существуют законные методы для минимизации налогов или уменьшения суммы, подлежащей налогообложению. Рассмотрим, как самостоятельно провести расчет налога при продаже недвижимости или удостовериться, что в конкретной ситуации возможно его освобождение от уплаты.
Определение момента обязанности уплаты налога на доходы от продажи недвижимости
Уплата налога на доходы физических лиц (НДФЛ) становится обязательной для владельцев недвижимости, такой как квартиры, дачи, дома, комнаты, гаража и земельного участка. Если собственность была владельцем менее установленного срока, то требуется уплата налога на продажу недвижимости. Однако, если минимальный срок владения превышен, нет необходимости подавать налоговую декларацию и уплачивать налог с продажи. Длительность минимального срока владения составляет 3 или 5 лет и зависит от типа имущества и других факторов.
Тем не менее, существует несколько исключений. Обязанность уплаты налога не возникает в следующих случаях:
- Если недвижимость была приобретена до 1 января 2016 года, и с момента приобретения прошло три года владения.
- При покупке квартиры после 1 января 2016 года, если истек пятилетний срок владения.
- Если цена продажи ниже цены покупки, но не менее 70% кадастровой стоимости.
- Если стоимость покупки и продажи идентична и составляет не менее 70% кадастровой стоимости.
Понятие минимального срока владения
Минимальный срок владения представляет собой период, утвержденный законодательством Российской Федерации, после которого владелец недвижимости освобождается от обязанности уплаты налога на доходы физических лиц (НДФЛ) при продаже своего имущества. Этот период составляет три года в следующих случаях:
- Когда собственность была передана в подарок.
- При наследовании имущества.
- Приобретении по договору ренты.
- При получении в результате приватизации.
- Когда недвижимость является единственным местом жительства.
Семьи с двумя и более детьми имеют особое положение и освобождены от ожидания минимального срока владения для освобождения от уплаты налога при продаже жилой недвижимости. В текущем году они освобождены от уплаты налога при продаже жилья, и длительность владения не важна. Это также распространяется на стоимость сделки, независимо от того, был ли объект продан выше или ниже исходной цены. Статус семьи с детьми предоставляет преимущества по уплате налога при продаже недвижимости при соблюдении определенных условий.
Для всех остальных лиц минимальный срок владения, после которого не обязательно уплачивать налог при продаже недвижимости, составляет пять лет. Этот период начинается с момента государственной регистрации права собственности на жилье. В случае квартир, полученных в рамках программы реновации в Москве, учитывается время владения квартирой в старом доме. Если увеличивается доля в объекте недвижимости, началом отсчета минимального срока служит дата приобретения "первой" части. Для договоров долевого участия, срок начинается с момента полной оплаты договора, независимо от источника средств (собственные средства или ипотека).
Какое жилье считается единственным
Один из часто встречающихся вопросов касается налогов при продаже квартиры, которая является единственной. Хорошие новости в том, что если на момент сделки это единственный объект жилья в собственности, и продавец владеет им более 3 лет, то налог уплачивать не придется. Минимальный срок безналоговой продажи единственного жилья был уменьшен два года назад. До 2020 года этот срок составлял 5 лет.
Кроме того, согласно закону, разрешается приобретение новой квартиры в течение 90 дней до продажи старой, по которой будет рассчитываться налог (если он возникнет). При этом покупка нового жилья не повлияет на статус единственного жилого объекта.
Какое жилье считается единственным в совместной собственности супругов
Жилье, принадлежащее супругам совместно, считается единственным, если у них нет другого общего имущества. При оценке не учитывается недвижимость, которая была подарена, унаследована, приобретена до брака или получена в результате приватизации и находится в единоличной собственности хотя бы одного из супругов.
Например, если супруги продают квартиру, которую они приобрели вместе три года назад, и один из них владеет унаследованным до брака домом в деревне, то уплата налога с продажи квартиры не потребуется. Однако, если в 2021 году они приобрели квартиру, в 2022-м купили загородный дом, а в 2023-м решили продать городскую квартиру, то на разницу в цене между городским жильем в 2021 году и 2023 году придется уплатить 13% налога.
В каких случаях семьи с детьми могут не платить налог
С начала 2022 года семьи с детьми могут не беспокоиться о размере налога при продаже недвижимости, при условии соблюдения следующих критериев:
- В семье должны быть двое или более несовершеннолетних детей, а для учащихся очной формы обучения возраст не должен превышать 24 лет.
- При продаже жилья семья в течение того же календарного года обязана приобрести новое жилье (или до 30 апреля следующего года).
- Новое жилье должно обладать большей площадью и высокой кадастровой стоимостью по сравнению с жильем, которое продается.
- Кадастровая стоимость продаваемого жилья не должна превышать 50 миллионов рублей.
Расчет суммы налога
В случае продажи недвижимости устанавливается налоговая ставка в размере 13%, согласно Налоговому кодексу. Рассчет суммы налога производится следующим образом: умножьте стоимость недвижимости на 0,13. Например, при продаже квартиры за 5 млн рублей, приобретенной в 2021 году, налог составит 650 тыс. рублей.
Как уменьшить сумму налогов
Уменьшение налогов при продаже имущества можно осуществить тремя методами. Первый вариант предполагает ожидание истечения минимального срока владения – 3 или 5 лет в соответствии с вышеуказанными условиями. Этот метод не только избавляет от дополнительных затрат, но также облегчает процедуру, поскольку не требует заполнения налоговой декларации.
Второй способ включает в себя использование налогового вычета. С его помощью возможно уменьшить налоговую обязанность на 1 миллион рублей. Необходимо лишь приложить заявление о вычете к налоговой декларации, и налог будет начислен только на сумму, превышающую 4 миллиона рублей при продаже квартиры за 5 миллионов рублей.
Третий метод подходит для тех, кто приобрел недвижимость. Основное условие для использования данного метода – наличие подтверждающих расходов на покупку. Тогда оплата налога затронет лишь разницу между суммой покупки и последующей продажи.
Если квартира была унаследована или подарена, выбор сужается до первых двух методов. Например, если физическое лицо приобрело квартиру за 4 миллиона рублей и сейчас продает ее за 5 миллионов рублей, присоединив к налоговой декларации старый договор купли-продажи, налог будет рассчитан только с 1 миллиона рублей, а не с полной суммы продажи в 5 миллионов рублей.
