Дом введен в эксплуатацию. Квартиры переданы дольщикам. Гарантийный срок истекает через 5 лет. Миф.
Вопрос - кто-то реально полагает, что застройщик будет исполнять гарантийные обязательства в течение всего срока?
Другой вопрос, а есть какие-то средства для исполнения гарантийных обязательств?
Напоминаю, в период действия гарантийных обязательств дольщик вправе требовать устранения строительных недостатков или возмещения стоимости их устранения, указанные права также имеются и в отношении общедомового имущества.
Застройщик, окончивший строительство, конечно, может осуществлять строительство и других домов в дальнейшем, но зачем нести такие риски по уже завершенному проекту.
Застройщик не будет "ждать у моря погоды" - выведет последние активы, уволит последних сотрудников, номинально останется один директор, организация больше не ведет хозяйственную деятельность, не сдает отчеты в налоговую … и в итоге не исполняет гарантийные обязательства.
Застройщик может быть ликвидирован по решению его учредителей либо по решению налогового органа как недействующая организация или при недостоверности сведений о юридическом адресе, а также ликвидирован ввиду банкротства.
Чего следует учитывать и каким образом потребовать выполнения гарантийных обязательств.
1. Предъявить требования к учредителям, директору застройщика.
Такие требования возможно предъявить на основании норм законов Об обществах с ограниченной ответственностью или Об участии в долевом строительстве.
В соответствии с законом Об обществах с ограниченной ответственностью предъявление требований возможно в случае ликвидации застройщика по решению налогового органа.
При этом следует иметь в виду, что недостатки в гарантийный срок должны быть выявлены уже после ликвидации застройщика.
В противном случае, суды могут прийти к выводу, что имелась возможность предъявить требования к застройщику до завершения процедуры ликвидации, а обращение в налоговый орган с заявлением о наличии таких требований повлекло бы прекращение процедуры ликвидации юридического лица, и отказать в требованиях.
Таким образом, при выявлении недостатков следует проверить наличие процедуры ликвидации застройщика.
В соответствии с законом Об участии в долевом строительстве к учредителям, директору застройщика также возможно предъявить требования по недостаткам в гарантийный срок.
Но в соответствии с нормами данного закона возможно предъявления требований только по взысканию убытков.
Так, например, неустойка за нарушение сроков передачи квартиры, к убыткам не относится, а стоимость расходов на устранение недостатков строительства вполне возможно предъявить.
2. Предъявить требования к генеральному подрядчику, подрядчику или техническому заказчику.
В соответствии с имеющейся судебной практикой Суды со ссылкой на нормы закона о защите прав потребителей, нормы гражданского законодательства указывают, что участник долевого строительства вправе предъявить требования об устранении недостатков к изготовителю, на которого застройщик возложил обязанность осуществить строительство.
При этом, например, договором генерального строительного подряда прямо предусмотрена обязанность генподрядчика устранять строительные недостатки.
Также строительные недостатки являются следствием отсутствия надлежащего строительного контроля за строительными работами, поэтому такие требования могут быть предъявлено и к техническому заказчику.
На основании анализа указанных судебных актов следует, что потребителю принадлежит право на выбор ответчика (продавца или изготовителя) при предъявлении требований.
Вместе с тем, невозможно предъявить требования к застройщику, генеральному подрядчику, подрядчику или техническому заказчику в солидарном порядке либо, направив требования к одному из них, «передумав», предъявить требования в другому лицу.
Таким образом, при выборе ответчика необходимо проверить его состоятельность.
Однако, есть отдельные судебные акты, в которых установлено право предъявить аналогичные требования к иному лицу при невозможности исполнить судебный акт не по вине участника долевого строительства.
