Опять насмотрелась ужасов про ипотеку. Опять все пропало.
Фрагмент из чужой статьи:
14 апреля 2023 года Совет Директоров ЦБ утвердил новую редакцию Указания №5782-У о надбавках к коэффициентам риска по кредитам, выдаваемых банками.
С 1 июля, минимальный первоначальный взнос, по которому не требуется формировать дополнительных резервов составляет 20%. ... 1 января он увеличивается до 30%.
Как результат ЦБ ждет снижения выдачи ипотек.
Это конечно щедеврально.
С кем борется ЦБ?
Не пойму только, ЦБ борется так с инфляцией? Или с ипотечниками? Или с банками? Или и вовсе с правительством Мишустина, который эту льготную ипотеку и продвигает?
Не знаю, с кем борется наш ЦБ, могу только предсказать, что будет в реальности.
Что будет:
В реальности наш родимый Росстат зафиксирует рост цен на 5-20%.
Почему это будет?
Потому, что не только лишь все могут предъявить банку депозит 30% от цены будущей квартиры. Оно и 5% есть далеко не у всех.
Один путь:
Часть ипотечников конечно использует в качестве первого взноса мат.капитал - у многих по миллиону есть таких денег. И это вполне может быть 30-50% от цены будущей квартиры. Или больше в дальних регионах.
У кого-то есть деньги от продажи старой квартиры. Может своей, может наследной. Это 50-70% от цены будущей квартиры обычно.
Кто-то конечно честно копил на первый взнос. Встречаются наверное и такие граждане, но при нонешних ценах их должно быть мало.
Другой путь:
Есть другой путь. Им идут уже довольно много людей.
И он проще чем накопить миллионы и однозначно проще чем родить (особенно если ты мальчик и даже не женат).
Надо найти застройщика, который "пойдет на встречу" покупателю. Думаю застройщики пойдут уже на все, что угодно, чтобы продать.
В 2019 году я такого находила, кстати. Правда на вторичке, которая как-бы первичка, но дом был уже сдан. Но думаю застройщики напрягут извилины и придумают как первичку так же втаривать.
Схема проста и стара как мир. Покупаемый актив завышается в цене на искомую разницу, приближая сумму к требуемому первоначальному взносу.
Конечно, застройщику это лень, да и налогов больше надо уплатить.
Но какая сумма дополнительного налога и какая цена продаваемого жилья?
Да и разницу в налоге тоже можно в цену квартиры включить.
Что имеем на выходе?
На выходе увидим "рост цен" на первичном рынке.
И квадратные глаза сначала у Росстата, потом у ЦБ. Они же прогнозировали обратное.
На сколько ожидать рост цены недвижимости?
Можно посчитать. Весной надо было 10% первого взноса, а теперь 30%. Добавим налог 13% на разницу между 30% и 10%. Выходит завышать надо на 20%+13%(от 20%) = 22,6%. Чтобы звезды сошлись.
Конечно не все будут завышать. И не все будут завышать на 22,6%, может кому-то не хватает совсем немного. И в среднем по поверхности повышение цен будет значительно меньше 22,6%. Какое оно буде в реальности? А я вот не знаю.
Знаю только, что ту квартиру, которую я выставлю на продажу, я выставлю дороже ранее ожидаемого. С учетом этой наценки.
Банки забыли спросить.
Второе, что здесь не учтено, это то, что банк вполне может и сформировать дополнительных резервов на ипотеку выданную хоть от 10%, если сочтет это выгодным для себя.
Банкам нада план выполнять, чтобы триллионы дивидендов заработать для акционеров. А главный акционер у банков может быть и государство, например у Сбера - 50% акций у государства. Неужели государство не даст Сберу заработать триллион, а лучше два, для закромов родины? Главные по выдаче ипотек кстати - это Сбер и Дом.РФ. Остальные крошки подбирают.
Спрос vs Предложение.
Кстати предложение тоже может не расти. Застройщики могут дефицит устроить. Не везде же бордюры перекладывают каждый квартал.
Может спрос и не будет расти из-за ставки и первого взноса, но на цены это может повлиять не так, как планировалось.
Почему все так поверхностно анализ анализируют при принятии каких либо решений?
Я машинку стиральную купить не могу, без того, чтобы не опросить пол магазина продавцов. А они, то пенсионный возраст от балды повышают, то ставкой рефинансирования размахивают, то первый взнос повышают.
Ну и че первый взнос? Ну будут люди не двухкомнатные покупать с первым взносом 10%, а конуру купят с 30% взносом.
Снова спрос на конуру вырастет до небес.
ЦБ это запланировал?
_____________________________
Буду рада общению на эту и другие темы
Ставьте класс, или подписывайтесь на мой канал,
чтобы видеть больше таких сообщений.
Ранее написанные статьи:
