Продолжение поста
1) Либо ты профи, либо инвестируй в команде с профи
В этот инструмент нужно идти в команде с профильными партнерами, кто занимается данным типом инвестиций. Попытаться всё сделать самому можно, но на выходе вы скорее всего получите такую же доходность (в самом лучшем случае!) как получили бы с партнерами.
Нюансов масса: расположение объекта, планировка, знание конкурентов, наличие отношений с сетевиками (от менеджеров до руководства), умение продать объект через наличие связей на рынке коммерческий недвижимости. В общем это целый мир и выделенная специализация. Так что если вы анархист индивидуалист и решили без навыков создать и продать ГАБ, подумайте 10 раз.
2) Вероятность сверхдоходности невелика
У меня были максимумы в виде участия в двух проектах, которые дали свыше 150% годовых проектной доходности на циклах 7 и 8 месяцев. Но это исключения, когда воедино сошлось всё: супер-место, супер-скидка на входе, ставка аренды и оперативная продажа, в общем приятные бонусы к регулярной доходности объектов.
3) Если небольшая сумма, то нужно идти через инвест-займ
Я бы лично вообще не ставил это в виде минуса, это скорее специфика. Тем не менее мы должны констатировать факт, что за 3 млн. мы не сможем купить объект на себя, надо минимум 10 млн. для покупки «малыша» в ипотеку.
4) Длинные циклы, - нужно планировать свою бюджет.
Ну т.е если мы ставим какую-то сумму, мы ставим её не на 3 месяца, а минимум на 6.А вообще нужно быть готовым к 8 и 12 месяцам в зависимости от конкретного объекта. Поэтому, хотя длинный цикл несет преимущество по ровности доходности если мы говорим о стратегическом планировании в 5-10-15 лет и это мы записали в плюсы, они же не позволяют нам поставить средства на 3 месяца, если они могут нам, вдруг, понадобиться. И это надо учитывать.
Что мы имеем на выходе?
По сути, разные инструменты инвестирования, это как разные типы машин. Они имеют свои плюсы и минусы и нужно смотреть, что тебе подходит больше. Только сейчас в голову пришло, что построение и продажа ГАБов ассоциируется у меня маркой Toyota.
Ну т.е, наверное, на трассе нас сделают Porsche или Audi, хотя Toyota Camri 3,5 литра может ехать очень круто, как и ГАБ периодически может выдать топовую доходность, хотя это не самое главное его преимущество. Но если мне сейчас скажут, что тебе нужно из Москвы махнуть в Хабаровск, потом куда-нибудь на юг, потом в Мурманск и так 10 раз подряд я попрошу дать мне Camri и обо мне не беспокоиться.
А на бездорожье Jeep Wrangler Rubicon или Land Rover Defender будут лучше, чем 200й Land Cruiser, но в него мы сможем загрузить двукомнатную квартиру, прицепив сзади прицеп с яхтой и он его спокойно потянет, как инвестирование в создание и перепродажу ГАБа легко потянет 700 млн. рублей, если у вас, ненароком завалялась такая сумма.
#Инструменты_инвестирования
