Мои некоторые подписчики здесь, и не только они, вопрошают - Андрей-сан, а когда же теперь снижение-то ценников и цен на квартирные бетонометры ждать? Хотят ответ. Кто-то спрашивает серьёзно, кто-то - вопрошает с "подковыркой". Навроде того - ну какое ж тут у нас снижение, если у нас тут - рост! Снова. Вперёд и в бесконечность. Как в лозунге Базз Лайтера.
А мне хоть так, хоть сяк, из моего сегодняшнего "далёка" вообще всё без разницы). Погода здесь хорошая, в отличие от Тая мне здесь пока больше нравится, так что настроение полностью расслабленное.
И потому будет сегодня немного сумбурно. Просто мысли чуть враздрай о текущей ситуации у нас.
Что наш жилищный рынок спасти сможет? Вообще есть хоть что-то, что его может реально спасти от самого себя сегодняшнего?
Но вначале - про взывание к ответу про снижение цен на российские метры...
А есть ответ. И он прост, как пятак. В отличие от имеющегося сегодня сложного положения дел в первичной недвижимости в России. И в сфере жилья в целом.
Снижение уже здесь
Есть уже снижение. Даже в рублях. Если учитывать все факторы. И нарастание блока проблем в сфере жилищного строительства. Из-за чего оно и происходит.
И одновременно этого снижения и не будет, как это не парадоксально.
Вроде бы взаимоисключающие утверждения, но в данном случае не совсем так.
Ситуация сложилась сложная, и потому везде в ней сокрыта часть лжи. И только часть правды от тех, кто эту правду вообще-то обязан был бы доносить до всех граждан России в полном объёме.
Некоторые застройщики уже вернулись к прошлогодней практике скидочных "завлекушек". Потому что только "льготные ставки", к тому же снова теперь "полупривиральные" по своей сути, для активного завлечения новых клиентов в "ипотечные стойла" уже не годятся.
Если вы получите хорошее юридическое образование и опыт, и прочитаете "от корки до корки" любой реальный договор с "пониженными" ставками, вам всё будет понятно про то, что ждёт заёмщиков-россиян в случае проблем. Все так "напирают" на то, что ставки у нас неизменны "по закону", что у нас ничего не может задним числом поменяться. И про прочее подобное. Будто не в России последние 30 лет вместе со всеми жили. Что становится очень смешно. Но смешно с ноткой "погрустина". Ну да что уж там, верим в хорошее да лучшее.
Но тем временем снова начинают возвращаться скидки до 20-30 % на квартиры (то есть жилые метры). И даже до 30-40 % на апарты (то есть нежилые метры). Погуглите при желании сами позже.
Но это всё пока "точечно", и часто с уже привычными для первичного рынка попытками "надурить" покупателей под лавочку рекламных заявлений "у нас снова мега-скидки, гоу к нам!". Как это было и ранее.
Но кроме того есть и обратная тенденция. Снова есть и огромное желание на рынке и дальше надувать и надувать пузырь цен. Снова необоснованно, как и раньше, чтобы не говорилось иное. Почему так, о причинах, расскажу здесь ниже. Сейчас скажу о главное - зрястройщикам показалось, что "острая фаза" предкризисных проблем в их вотчине уже прошла. Рассосалась.
Им показалось 🤷♂️. Но они-то в это уже сами веруют. И хотят заставить веровать в это же других. Пора снова дурить и надувать!
Ну, у нас сегодня почти все бизнесы всех россиян постоянно и практически во всём "дурят". Последствия этого разные - от резкого роста цен в разы на продукты питания в последнее время. И до шринкфляции, например.
Снижение - не падение
Но в общем надо понимать глобальное отличие просто снижения и именно падения ценников и цен.
Снижение ценников - это всегда больше про "задумки".
В стандартном виде осознанные вынужденные (против "желания" и вопреки "хотелкам") или невынужденные (из-за желаний и хотелок) действия именно самих продавцов. И из-за "властного" давления - что частично уже имеется сейчас у нас как раз. Обычно это колебания до 10 %, ну, может быть, максимум до 15 %. Всё остальное - точечно и что называется "по ситуации". Исходя из локальных целей и задач.
Глобального, "повального", массового именно снижения у нас пока не будет. Если не случится реального очередного кризиса - внутреннего или внешнего.
Всеми силами, правдами и в основном - неправдами, и даже фактическим "обманом" на грани мошенничества будут стараться не уронить ценники, и более того - поднимать их и далее.
Как старались сделать это всё время после февраля в 2022 году.
Но всё равно по факту даже и повышения бетонометровых цен пока существенного не выйдет. Будет "полумёртвый" боковик, который сейчас мы и имеем, и который я предсказывал ещё почти год тому назад.
Как бы чем другим это не выглядело, это будет только он. Но и он в ряде вариантов развития дальнейших событий грозит перерасти в новую часть "поддува" пузыря ценников на первичные бетонометры.
Пока, с учётом реальной наблюдаемой инфляции это как раз даже не "повышение", а всё-таки продолжающееся, хотя и очень меленное, но - снижение. Даже в местных ОЗ - в рублях. Не говоря про ВЗ-доллары.
А вот падение - это всегда про "нежданчик".
Вот именно падение, а не снижение реальной цены недвижимости (ну и ценников естественно первично соответственно) может быть на почти любом рынке в основном только вынужденным.
И вот моё видение - что будет именно падение. Не важно, из-за чего. И не столько важно (пока) - когда. Не завтра уж точно. Потому пока и не важно.
Нужный период циклоса ещё не наступил. Если кто читает мой канал весь и внимательно, уже понял, о чём я. Уже слышны отдалённые "звоночки" о приближении периода возможностей - кайроса.
Пока ещё рано "бегать за удачей" в попытке поймать её за хвост. Потому что пока ещё сама "жар-птица" вообще не прилетела.
Но вероятность её "прилёта" сейчас растёт буквально уже не с каждым кварталом, а чуть ли не с каждым месяцем. Что-то, да будет. Скорее всего.
Кризис перепроизводства тому причиной будет, или другая "подоплёка" резкого падения спроса (например, реальное ведение БД на определённой территории, или реальная отмена льготной ипотеки хотя бы в части регионов, как планируют власти на текущий момент, или что-то ещё внешнее или внутреннее для рынка) - это уже не будет важным. Мы зашли глубоко в "лужу", а оказалось, что это даже не лужа, и не пруд, и не река. Это море. И здесь бывают приливы и отливы, очень сильные волны и даже возможны локальные "потопы".
Поиск "выкрутасов"
Сейчас как раз российские власти ищут способы как же теперь выкрутиться из "капкана будущего".
В который сами же загоняли многие годы отрасль строительства жилья. Загоняли первично именно своею же ошибкой (это даже не моё экспертное сугубо личное оценочное суждение, не моё мнение, это показывает сама ситуация в её развитии) с продолжением льготных ипотек на значительный срок.
Потому что не отменять или не видоизменять их где-нибудь уже в начале 2021 года было ошибкой. Второй ошибкой было расширение этой программы в последующем на фоне пролонгирования "первичной общей льготной ипотеки". И так и оставшееся на уровне "разговоров" реальная дифференциация ипотечного кредитования по целому ряду значимых факторов.
Да "ошибок" вообще "куча мала". Ну или не ошибок, а намеренных действий. Кто ж знает, как там всё на самом деле было, верно? Или знает кто-то? Не знаю.
Например, конечно же, "шикарный ход" был разрешить всем подряд брать сколько хочешь ипотек "в одно лицо".
Сильно "оздоровило" рынок, ага. Стоит только послушать в России реальных обычных людей, что они думают о современных ценах на квартиры.
Теперь в итоге пакет "льготок" - это "игла", от которой просто так не отказаться. И относительной быстрый и широкий "по фронту" всех её вариантов отказ от неё приведёт к серьёзным потрясениям. Вот тогда и возможно реальное падение цен.
Выход всегда один?
И пока мне вот не видно, что может помочь его избежать.
Кроме всё более активного "оболванивания" голов и промывания мозгов наших доверчивых сограждан. Внесением им с "финансовой грамотностью" прямо уже в мозжечок "базовой установки-программы". Родился - возьми ипотеку! Женился - возьми ипотеку! Детей родил - возьми ипотеку! Бабушкино наследство получил - продай его и возьми ипотеку! Ну и встречайте скоро на просторах России - на пенсию пошёл (вариант - пенсию отменили?) - возьми ипотеку!
В любой ситуации, когда не знаешь, что делать - бери ипотеку!
Особенно, если полыхает ниже спины, что доллары отменят, а рубли сожгут в топке мега-инфляции!
Вот же что творится-то в Аргентине-то! А, подождите, там как раз отменяют местную ОЗешечку, и хотят ввести доллар-ВЗ как местное "наше всё"? Хм🤔...
Неужели непонятно, кто и почему на самом деле "выбрал" нынешнего "президента" Аргентины? А если подумать - кому выгодно? Как говорится, вроде бы как хорошая страна была... Жаль, не успел там побывать. Ну а в будущем, судя по многим признакам, там и делать будет нечего. Интересно даже, а хотя бы футбол-то останется там? На мировом уровне? Или как у нас всё случится?
А вот здесь футбол не в фаворе. Им легче, наверное. Регби - их всё.
В стране почти изумрудных лужаек... Ну да не об этом сегодня.
Не без трудностей и проблем, конечно же, в Аргентине-то приснопамятной теперь. Да и давно уже. Тоже какой-то сложный и долгий путь к счастью выбрали... И ранее. И сейчас. В этот раз будут новые последствия. Теперь только одной инфляцией под 150-200 % в год не обойдёшься...
Но что нам далёкие от нас латиноамериканские проблемы? А вот то, что мы туда же "стремимся"... Думаете, всё не так у нас? Ну да, цирк пока не с такими , "конями", как этот вот "политик":
Вот кажется, что непонятно одно, оно же и главное при этом - как такого выбрали-то? Да видно аргентинцам уже вообще не до всего, похоже. Выживают уже который год, как могут. Вот и избрали также очередного "творческого человека"... Кукловоды научаются кукловодить всё лучше и эффективнее.
Понятно, что за этим стоят те, кому надо "прихватизировать" местные мега-корпораций по добыче нефти и газа (там, как и у нас, мильярды и мильярды ВЗ), а также множество некоторых других важных для всего мира компаний. Как чернозём в одной относительно "маленькой", но очень "гордой" стране.
А дяденьку потом можно в одном из будущих таких привычных для страны переворотов "сковырнуть". За ненадобностью. Пусть только в начале больше в кризис страну загонит. Даже фото сего "сумасшедшего" (это не моя оценка, это его прозвище в Аргентине, данное ему населением) не особо хотелось и постить тут. Но уж больно типаж показательный даже визуально.
Так что не подходит Аргентина нам, выходит?
Ну тогда на Турцию давайте посмотрим. Ах ты ж, тоже что-то не ахти и у них теперь. Ладно бы - разогнанная инфляция. Хотя уже и это не ладно.
Но теперь у них уже ставка ЦБ - 40 %. А была как и у нас совсем недавно - 8,5 %. Совпадение? Или - "не думаю?". Да и инфляция у них повыше нашей будет. Даже "реальной наблюдаемой инфляции". Так что нам ещё есть куда расти? Тоже пока, выходит, не про нас?
А может, всё-таки то же самое будет и у нас? А "вдруг"?
Но явно ясно-понятно, что никто у нас этого не хочет. И обрушения спроса на первичные бетонометры у нас никто не жаждет. Потому что потом и ценники обязательно рухнут. Одного без другого не бывает. И всё встанет "колом". Хотя бы на какой-то, пусть и непродолжительный, срок.
Но вообще-то по всем "канонам" зарубежных "гуру" экономики - это ж был бы "очищающий кризис". Дающий шанс на дальнейший рост. Но нет, не хотим.
А что тут ещё тогда придумаешь, как способ смягчения удара от закрытия льготных ипотек, на которые в будущем уже нет денег? Ведь у нас тут уже на многое другое заранее секвестировали бюджетные статьи в планах на 2024 год. А льготные ипотеки, если высокая ставка, да ещё если её и повышать, будут обходится всё дороже и дороже. И так уже разрыв велик.
А есть правило - не можешь бороться, возглавь и поведи туда, куда тебе надо. В общем есть шанс на подобное. Что власть сама захочет "порулить" ценником.
Обычно это всегда приводит к "исчезновению" товаров с полок. Но первичные бетонометры - особый товар.
Куда ж он исчезнет-то? Он же вот он - растёт, как те три тополя на плющихе. Не спрячешь. Но вопрос остаётся, случится ли что-то подобное в реале или нет? Ведь пока нет реальных "рабочих" альтернатив. Всё, что предлагается (например, "изменить схему работы и регионы применения льготного пулы ипотек") - это всё как бесполезные "припарки" захворавшему рынку.
Но видно хотелось бы тем, кто пытается сверху "рулить" рынком жилья в России, чтобы было немного "наоборот". Не обвал цен или падение их вследствие нарастающих проблем отрасли и падения спроса из-за отказа от льготных ипотек. Да и вообще может уже "порулить" нерадивыми зрястройщиками самим хочется?
Заодно самим и сделать упреждающее снижение.
Снижение цен на бетонометры сделать как бы смягчающей удар "подушкой". Что поможет пережить переходный период без реально дикого обвала спроса на новостройки и последующего из-за этого ступора большей или меньшей, но какой-то существенной части всей отрасли.
Здесь как раз скрывается изначальная отправная точка изменения самого дискурса представителей Минстроя и некоторых других "ньюсмейкеров" о ценах на первичную недвижимость, о чём я уже писал.
То они было ого-го, всё отлично, бери и беги. А теперь уже - высоковаты будут ценники-то. Надо бы думать вам, дамы и господа, как их снижать. А не прислушаетесь - ну мы тогда сами. Чем не вариант?
Видимо, до кое-кого начинает доходить реальная картина на рынке жилья... И некий "оптимизм" - да вы там не вводите людей во "бл*д", у нас всё нормально, развиваемся, растём, всё хорошо, прекрасная маркиза! - потихоньку, возможно, начинает сходить на нет.
Но мне вот подобный сценарий всё-таки не видится реальным.
Плюс мешают этому и кое-какие другие особенности сегодняшнего дня.
1.
У нас же тут всем объявлена общая задача "держаццо" до неких особых событий начала 2024 года. С возможным посылом - ну а потом "творите, что хотите". Тогда можно уже будет.
Но это затягивание снова, как и предыдущая состоявшаяся третья ошибка - в ответ на вопрос "продлевать будете?" ответить "да!" - и закинуть петельку ещё и до середины 2024 года по льготным. А то и ещё"подальше" во временеи.... Ну, такое себе. Все вот эти затягивания с таймингом хоть каких-то значимых решений вероятнее всего только дополнительно ухудшит ситуацию.
Чем дольше и громче да "бодрее" некая "гулянка" а-ля "отрываемся на все!", тем тяжелее и болезненнее после неё скажем так "период хоть какого-то возврата к реальности" и прихода в себя. Хоть в какое-то адекватное сознание. Поэтому есть и проблематика номер два. Ведь гулянка "гудит" по-прежнему.
2.
Застройщики и банкиры явно "немного не в себе". Не в психологическом смысле, боже упаси, ничего личного. А в экономическом. Конечно, им понравилось "гулять на все" в большей мере за счёт своих клиентов. И от этого очень трудно отказаться. Известно из истории - практически невозможно. Бывало, что прямо вплоть до самого краха.
Также вследствие этого "отрыва от реальности", от действительно имеющегося положения дел в России и у большинства россиян, у застройщиков вырастает какое-то просто дикое уже количество всяких "планов громадья". Во многих регионах, не только в десятке крупнейших.
Ну вот ту же Москву уже буквально хотят просто завалить каким-то чудовищным количеством всяких ЖК, зон КРТ и более того - всяких мега-бум по площади проектов. По площади и территорий застройки, и по площади возводимых на них жилых и нежилых бетонометров.
Если сложить все проекты и "прожекты", в общую Москву (Новую и "старую") вкупе с Московской областью должны переехать наверное от пятой части до трети населения остальной России. Это просто нереально, но разве это кого-то когда-нибудь останавливало на этапе "борьбы" за "будущий рост"? Да и кризис в стране может кого-то остановить, или другие проблемы? Нет.
А я хорошо запомнил всё, что было непосредственно перед особо показательными нашими кризисами 1998 и 2008 годов. Так же ж было! Ну, хорошо - не также, но очень похоже. Очень и очень похоже.
Понятно, что многие "прожекты" таковыми и останутся. Уже и на сегодня таких великое множество. Все эти проекты поддерживают и власти - "сверху". Но чтобы это всё выращивать, нужны дальнейшие повышения цен. Среди всего прочего. На какие ж деньги их строить? Если прибыль не получить повышенную с покупателей предыдущих своих? Иначе смысл из-за "трёх копеек прибытку" всё затевать? Да нету ж смысла! В том нету бизнеса тогда, окститесь, окаянные.
Поэтому "внизу", в среде застройщиков, никакого снижения и тем более падения цен никто, естественно, не хочет.
И, как я вангую, власти не найдут понимания со своими играми на рынке и с банками в это раз. К "кормушке" было приучится быстро, легко и "приятно" - кто же не любит деньги, которые сами "сыпятся с неба за просто так". А вот отучаться - больно и не сладко.
Как видится ситуация сейчас:
Что-то сделать существенное с ценами застройщиков заставить может только сама ситуация. Когда они будут поставлены реально на грань выживания.
Снижать ценники, оперативно и вот как раз по рыночному реагировать на изменение ситуации застройщики у нас практически разучились. И сегодня всеми силами снова "тянут" ценники вверх.
Да, в этом сегодня очень много фактически "обмана", а не реального роста. Я недавно рассказывал один из способов, как делается так, что ценники якобы "растут", хотя никакого объективного роста на самом деле нет.
Ну или какие-то реальные законодательный или иные "виртуальные пинки" надо будет властям российским применять. Хотя последнее тоже далеко не айс по последствиям и для рынка, и для людей.
Если отменять льготку и семейку без снижения цен "кривенькие" бетонометры застройщиков, то вообще будет обвал и ступор рынка. А отменять льготы точно надо - хотя бы в ключевых регионах страны, типа Московской и Санкт-Петербургской агломераций. И в тех, где в пузыре вообще раздуло ценник больше чем на 90 %, как в целом по стране.
Но в это никто не хочет верить. Но тут вопрос не веры, а знаний и понимания глубинных истинных механизмов работы именно рынка строительства жилья.
Всегда как бы удобнее и проще заявлять, в том числе и в стройке, что, как один депутат сказал по поводу резкого роста цен на продукты.
Депутат Государственной думы от Чувашии, член партии "Справедливая Россия" Анатолий Аксаков в беседе с "Парламентской газетой" заявил про рост цен на продукты и другие товары, случившийся в октябре и продолжающийся сейчас, в ноябре:
"Главный фактор – опережающий рост доходов по сравнению с выпуском товаров народного потребления, который не успевает удовлетворить спрос. Скажем, в Чувашии доходы населения выросли на 20 с лишним процентов."
Ах ты ж. Товаров не хватает, а денег у населения вот оно что "полным-полна коробушка". Пусть даже и правда, и выросли доходы (хотя вопросы и по этой части имеются). Но рост цен продуктов в 200 % из-за роста доходов населения на 20 %? Такое себе "объяснение"...
Так и у зрястройщиков - ну вы посмотрите, металл подорожал на 30 %, цемент на 20 %, ну давайте и дальше ценник ещё в 2 раза повысим. А то, что мы подняли ранее цены в два раза, это надо "понять и простить". И забыть.
А банки им такие тут же "вторят" - да-да, а давайте вообще ипотеку всем подряд раздавать? А то что мы "стесняемся"? Население ж у нас вообще очень сильно "недозакредитовано"! И ещё давайте всем разрешим параллельно брать на ПЗ отдельный потребительский кредит. А то ну что это такое, всего 7 % ипотечников взяли на первый взнос отдельный потребкредит? Не дело это. Ну не серьёзно же! А давайте все будут брать так же? Ну или хотя бы половина?
Но это вот как раз "хотелки" застройщиков и банкиров. Такие же, как и хотелки застройщиков по повышению рублёвых цен на их творения из бетона.
Но бывают периоды, когда любые "хотелки" вообще не имеют значения.
Кто бы что там себе не думал, любой даже не совсем рыночный или вовсе не рыночный рынок суров. Видимо, или невидимо. Ручонка или ножонка. Через оплеуху или уж миль пардон "пендель". Не важно. Всё равно всё рыночек сможет донести. Понятно, доходчиво, жёстко. И для многих это будет вообще "конец истории" как бизнеса.
В реальности мы движемся в глубокую яму спада рынка.
И мало кому она покажется "сладкой да гладкой".
Потому мантру надо менять на ту, что приведена в заголовке и в статье.
Одно это всех нас спасёт, наверное. Но это не точно.
✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅
Лайк +100 к карме, комментарий +500, репост +1000, подписка +3000))! Теперь цель - 15 тыс. подписчиков к НГ! Вы в деле 😉? Заходите - тут всё остальное - уже свыше 1350 разных публикаций о недвижимости, инвестинге и жизни.
🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡
Популярные и новые публикации для тех, кто что-то пропустил ранее или впервые оказался у меня в гостях:
