Слушайте, ну уже нет сил. То ли плакать, то ли уже смеяться, не знаю. Ну что за люди, право слово 🤦♂️.
Сколько можно считать ценники на рынке недвижимости такими же ценниками, как и на подавляющем большинстве остальных рынков?
Да ещё и называть их "ценами"? Да ещё и опираться на них как на "данность рынка"?
Жильё - это вам не то и не это...
Не то, как на других рынках.
Недвижимость и все другие товары - очень разные в части ценообразования и собственно ценников.
Со многими другими рынками рынок жилья отличаются буквально как небо и земля.
Например, с тем, что продаётся в утрированных магазинах. Что называется - на полках и вешалках. Или в салонах.
Если вы видите в магазине на полках помидоры, новые гаджеты или модные джинсы, то там есть существенные отличия от жилья в части ценников и цены.
❗ Во-первых, вы действительно можете в существенной мере оценить то, что хотите купить.
Помидоры - что не гнилые и на вид сочные и аппетитные. Хотя бы. Гаджеты - не битые, рабочие и с заявленными характеристиками. А кофточку или джинсы можно не только пощупать, но и примерить, как она сидит, к лицу ли, всё ли хорошо с качеством и материалом. И так далее.
В недвижимости же многие характеристики и проблемы товара скрыты "до поры до времени". Иногда порой специально скрываемые. А порой и выявляемые только после определённой эксплуатации.
При этом они могут быть очень существенными. Вплоть до уровня "вообще жёстко пожалели", что купили это вот.
❗❗ А ведь при этом ещё во-вторых недвижимость как товар очень и очень недёшевое удовольствие.
Это не "выкинуть" несколько тысяч рублей "на ветер". Это выкинуть туда несколько миллионов минимум (разница при покупке и продаже в случае проблем).
И могут "всплыть" все или некоторые эти проблемы существенно позже.
Да ещё и целым "пучком-пачкой". И если на авто были скрытые недостатки, то там есть хотя бы гарантия, и потому уверенность или хотя бы надежда на их исправление. В жилье такого нет. После подписания ДКП или акта приёмки в случае первички вы остаётесь с отставленными для вас проблемами фактически "один на один". И скажите за это большое спасибо нашему законодательству.
❗❗❗ В-третьих - вы не "маете вещь" здесь и сейчас до покупки в подавляющем большинстве случаев приобретения новостройки. Покупаете в буквальном смысле "кота в мешке". И очень часто - при покупке вторички. Потому что за всем текущим хламом и "бабушкиным ремонтом" и старой мебелью даже не видно многих существенных проблем.
Хотя такое есть и на других рынках с другими товарами, да, но смотрим пункт два выше о "цене вопроса" в сфере недвижимости и покупки кроссовок, например.
Но и этого "мало".
❗❗❗❗ Самое смешное как раз про ценники и цену.
И это в-четвёртых.
Когда вы видите ценник на вешалке или на полке - это И ценник, И цена.
Написано - 500 рублей хурма или мандарины. Или 9000 курточка дешёвенькая - ну вот так и есть. Обязаны по закону по такой цене и продать. Ценник = цена.
Но даже вот эта обязанность продажи и равности ценника и цены в данном случае не главное. Так просто устроено всё в большинстве рынков. Можно и скидку получить. И повышение цены. Но всё "нарисовано" на ценнике, и по этому ценнику и продаётся. И товар лицом, как говорится. Можно даже "потестдрайвить" что-то. А в квартире перед продажей вам кто-нибудь давал пожить эдак с месяцок?
Вот какой ценник есть в моменте на "обычные" массовые и не-массовые товары - это и есть он же - реальная цена товара.
В недвижимости - иначе. Её вообще ещё порой в "готовом виде" не существует на момент "покупки".
Особая такая
В недвижимости - запомните, запишите, а лучше сохраните это и перешлите всем своим, да и "чужим"! - ценник ещё ничего не значит.
Ну вот абсолютно порой ничего. Ну как минимум в большой мере и в большинстве случаев.
В первичке, во вторичке. В переуступке, в ДДУ. Везде. Всегда.
Какой бы вам ценники не нарисовали, и потом по какой уже реально цене вы бы не купили, вам всё ещё предстоит впереди. Определяться с реальной окончательно-окончательной ценой. И без всяких гарантий.
Всегда это не окончательная цена в 99,99 % в периоде.
Что она окончательная, можно сказать порой только спустя годы и годы.
А ещё важно понимать, что любые движения ценника на какие-то "избранные" лоты, за которыми так все любят наблюдать на всяких площадках в инетах типа ЦИАН, ничего не значат. И ценники эти ничего не значат.
Вообще ничего.
Потому что что? Потому что эти все нарисованные или даже озвученные циферки - это НЕ цена.
Это - ценник. Цена же - это когда состоялась сделка купли-продажи.
А по какой она реальной цене состоялась, когда вот квартира реально продалась, а не продолжила "висеть", вам практически и не узнать.
Кроме самих участников сделки про это не узнает никто.
Только потом вам продавец (далеко не всякий) может быть расскажет, что стоял у него ценник в 10 млн целый год, но продал он конечно же с накидкой. За 11 млн, например. Или будет сказано "месяц назад поставил, от клиентов отбоя не было, вот и продал, да дорого вон как".
Кроме того, надо помнить, что ваша как бы "окончательная цена" на жилую площадь может измениться. "Прирасти" ещё вашими другими дополнительными расходами на ваше приобретение. На устранение недостатков. На решение "возникших впоследствии проблем".
Поэтому в жилье ценник не равен цене
Но если кто-то играет своим "ценником", "балуясь" с ним, "нащупывая" рыночек, "гоняет" его то вверх, то вниз, или просто завис на одной "цене" - на стабильном ценнике, то...
Это означает только одно - это НЕ цена жилой недвижимости. Это всё - только её ценники.
И по такой цене квартира НЕ ПРОДАНА. Вот потому она и "висит" в объявлениях. И вы её там и видите.
Она не продаётся!
По такой "цене" (а на самом деле - вообще не особо и интересна при таком ценнике). Не продана. И не продастся по этому ценнику. Если только что-то на рынке не изменится. Локальном или глобальном. Или покупателя чем-то его ситуация не "прижмёт". Иначе бы её уже не было бы в открытом доступе.
Сейчас не рассматриваем ситуацию, когда "объявление" с ценником "уходит" в тень "передержки" конкретного объекта "до лучших времён". Потому что это только подтверждает, что до того на лот был выставлен ценник. Но это была не цена.
Но более того - если цена всё-таки "нашлась", на рынке жилья это порой значит не совсем то, что на рынке других массовых товаров, например.
Даже если конкретный ценник конкретного объекта не снизиться до уровня пересечения с реальным ожиданием и/или возможностью какого-то ОДНОГО покупателя (всего одного! - это также важно, что не миллиона покупателей хурмы, помидоров. футболок, джинсов и авто конкретной марки и модели), и состоится "удар по рукам", мир, дружба, жвачка и согласие (возможно, даже скрипя зубами порой, что также важно!) и подписание ДКП.
Всё это ничего не говорит о всём даже местечковом, локальном рынке даже в одном выделенном не просто ЖК, а корпусе МКД в нём. Это называется волатильный рынок.
Но при всей волатильности реальные продажи всегда в 99 % случаев где-то "внизу рынка". И исключения из этого только подтверждают правило.
Ничего такая цена по состоявшейся сделке порой не говорит о том, что это реально была вот сейчас "цена, действительно адекватная текущему положению на рынке".
А надо помнить, что вдобавок волатильность - это показатель высокорисковости данного рынка - именно рынка недвижимости.
Вот такое могут ещё и вообще не достроить, например.
А ещё вспомним, что недвижимость - это всегда товар максимально персонализированный и максимально уникализированный.
У меня многое есть об этом на канале. Ведь двух ну вот полностью на 100 % одинаковых квартир во всём мире не было, нет и не будет.
А значит она, эта цена, даже она, а не только этот "предшествовавший" ей какой-то ценник, который или неизменным "переполз" в цену, или упал-поднялся перед этим чуть или даже намного в любую сторону - это всё равно "анриал" для всего рынка. Ну или может быть всё-таки "близко" к той самой как бы рыночной цене текущего момента. Поди "угадай" или оцени, так ли это или нет. Для этого надо залезать в каждую конкретную сделку максимально глубоко, а не только смотреть на циферки общей статистики с "температурой по больнице". Хотя и общая температура нужна и важна, куда уж без неё было бы вообще деваться. Но в случае рынка жилой недвижимости она не на 100 % "решает".
Каждая сделка - уникальна. И в каждой ситуации на основе уникального сочетания именно своих реалий жизни именно эти продавец и покупатель сделали то, что сделали - закрепили реальную цену на товар. На ОДИН товар. Не на всю линейку даже ооочень похожих остальных таких товаров.
Всего на один. А завтра вы придёте за вроде бы таким же, ну очень похожим и с этой "ценой", но не факт, что по ней же и вы купите "ну точно такое же ведь!".
Понимаете разницу с другими самыми разными товарными группами?
Любой ценник на любое жильё - это изначально практически всегда исключительно "сферическая космическая хотелка в вакууме". Которая или "вылилась" в цену, или нет. И тут на самом деле нет единой и общей какой-то там "кривой спроса и предложения". Есть некая усреднённая по множеству сделок.
Но она в отличие от других рынков зачастую непоказательна. Слишком "широкополосная" - велик "внутренний разброс" состоявшихся в сделках цен. И мы чаще всего не знаем в массовых масштабах, какие факторы сыграли на сделку в каждом конкретном случае в пользу или сделки, или её отмены.
Мы видим только некую "ошибку выжившего" - те сделки, что случились. А весь рынок управляется только слишком "общо", общими регуляциями. Наподобие тех же льготных ипотек. А не конкретикой всех реальных ценников. На ценниках это сказывается, но никак не сказывается на изменении самого механизма перерастания ценников в цену.
Вот на эти "хотелки" в ценниках - не важно, от зрястройщиков или владельцев вторички - и смотрят все. И на них и "реагируют", как на "цену".
В том числе и желающие прикупить жилые метры для себя.
Многие так и не прозревшие считают эти ценники "ценой" на рынке.
Более того, на их основе до сих пор некоторые строят свои далеко идущие гипотезы, предположения и прочую "прогнозистику" о "движении цен".
У меня просто уже нет слов, товарисчи и товарки.
Так что поеду к океану прогуляюсь. Подышу морским солёным свежим воздухом. Новый год скоро. Его надо встречать дома. А пока и + 21 сойдёт.
✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅
Лайк +100 к карме, комментарий +500, репост +1000, подписка +3000))! Теперь цель - 15 тыс. подписчиков к НГ! Вы в деле 😉? Заходите - тут всё остальное - уже свыше 1350 разных публикаций о недвижимости, инвестинге и жизни.
🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡
Популярные и новые публикации для тех, кто что-то пропустил ранее или впервые оказался у меня в гостях: