Прошел почти месяц после повышения ключевой ставки до 15%. Как отреагировал на эти изменения рынок недвижимости? Что произошло с ипотечными ставками, ценами на квартиры и покупательским спросом?
⏏️ Для тех, кто на канале впервые: меня зовут Екатерина Торопова. Я основатель и директор екатеринбургской группы компаний «Метражи» — туда входят агентство недвижимости и строительная компания (ИЖС). В Дзене делюсь с вами своим взглядом на рынок недвижимости и полезными советами.⏏️
Мне лично в этой ситуации ЦБ напоминает стоматолога, который вырывает больному зуб, при этом не имея ни анестетика, ни нормальных инструментов. Вырвать сразу он не может, тянет постепенно, у него получается медленно и печально. И очень больно. Главное, что конца этой «операции» не видно.
Решения прошлых кризисов, когда ставка разом взлетала до небес, а потом постепенно падала — мне кажутся более гуманными. Но имеем то, что имеем.
Итак, что происходит сейчас на рынке недвижимости?
Вторичка
Ипотека на вторичное жилье сейчас 17-18% годовых. Это, конечно, космос. По сути, это заградительные ставки: ежемесячные платежи при таких ставках, учитывая нынешнюю стоимость квадратного метра, для среднестатистической семьи просто неподъемны.
Кстати, про цены. Они по-прежнему очень высокие, хотя при сделках продавцы готовы давать очень хороший дисконт — и реальные суммы, за которые квартиры сейчас продаются, очень отличаются от рекламных. Но, повторю, при таких ценах ставка 18% выглядит особенно дико.
Впрочем, люди покупают квартиры на вторичке даже сейчас. Как правило, это покупатели, которые:
1. Боятся, что дальше будет хуже. На днях ко мне пришли клиенты, которые сказали: «Екатерина, мы 3 года собирались брать ипотеку и вот, поняли, что дальше тянуть нельзя. Будем брать сейчас». Сейчас?! Сейчас, когда в космосе всё — и цены, и ставки?! «Да. А вдруг дальше будет хуже, и мы пожалеем, что не взяли?» Я сказала, что обо всем этом думаю, но ребята были настроены решительно. И мы все-таки взяли ипотеку и купили им квартиру — потому что гарантировать, что «дальше не будет хуже», я точно не могу.
2. Не хотят остаться с деньгами на руках. Это люди, у которых сейчас все хорошо с доходом, и они хотят свои деньги сохранить максимально надежным способом. У нас в России деньги традиционно вкладывают «в бетон».
3. Обменивают квартиру с небольшой доплатой. Допустим, молодая семья, у которой родился ребенок, и появилась нужда переехать из однушки в двушку. У них есть сумма от продажи квартиры плюс маткапитал. Скорее всего, доплатить им надо будет не так много — и сумма ежемесячного платежа при этом будет более или менее посильная. Скажем, взять в ипотеку 1 млн рублей на 20 лет даже при ставке 18% — это около 15 тысяч рублей ежемесячного платежа. Да, это тоже деньги. И да, при такой ставке будет гигантская переплата. Но на текущий момент это вполне рабочее решение — а кризис, хочется надеяться, все-таки закончится, ставки снизятся, и кредит можно будет рефинансировать.
Но большинство покупателей, конечно, заняли выжидательную позицию. Что вполне объяснимо и разумно: при нынешней покупательной способности рубля первоочередная задача для многих семей — это закрыть самые базовые потребности, накормить и одеть детей.
Новостройки
Спрос на новостройки сейчас очень умеренный и, я бы сказала, вынужденный. Люди, которые в других условиях предпочли бы купить вторичку, обжигаются о заградительные ипотечные ставки — и обращают свое внимание на первичный рынок, где пока действуют льготные ипотечные программы.
При этом цены на новостройки пока только растут. Я знаю, что иногда застройщики при переговорах с клиентами «достают из-под полы» неофициальные скидки, чтобы стимулировать продажи — но в целом стоимость квадратного метра на первичном рынке неуклонно повышается.
Это при том, что квартиры в новостройках и так стоят неприлично дорого. Кто бы мог представить еще пару лет назад, что однушка в Екатеринбурге, в самом обычном, не элитном ЖК будет продаваться за 6–7 миллионов?
Меня регулярно спрашивают, что будет с ценами на новостройки, если отменят льготную ипотеку. Я думаю, цены понемногу начнут снижаться. Да, с одной стороны, есть высокая инфляция и возросшие затраты застройщиков: подорожала земля, подорожали стройматериалы, рабочая сила. Очень подорожали кредиты — вы ведь знаете, что все застройщики оформляют проектное финансирование и на каждый дом берут ипотеку в банке. С другой стороны, цены на новостройки сейчас и так запредельные. Если повысят еще и ставки – покупать просто никто не будет, продажи встанут. Думаю, что застройщики в этом случае просто вынуждены будут «затянуть пояса».
Загородные дома
Дома «от хозяев» сейчас практически не продаются — если только очень уж хороший дом и интересная цена. Ну, и только за наличку. Покупать такие дома в ипотеку сейчас совершенно не выгодно: ставки на вторичную загородную недвижимость даже выше базовых 18%.
А вот сегмент ИЖС растет. Росстат говорит, что по числу построенных квадратных метров в 2023 году индивидуальные дома обгоняют многоквартирные. В принципе, это понятно. По статистике, большинство людей хотели бы иметь или полноценный загородный дом, или хотя бы дачу. Возможности пока для этого есть: все популярные льготные ипотечные программы под 6–8% рассчитаны и на ИЖС, плюс сельская ипотека под 3%.
Другое дело, что цены на строительство индивидуальных домов, конечно, тоже выросли. У нас еще есть строительная компания, и я могу со всей ответственностью сказать, что это лето для ИЖС было настоящим испытанием. Некоторые стройматериалы за сезон подорожали в 2–3 раза, поставщики массово задерживали поставки на месяц или даже больше. Плюс проблемы с землей: «чистых» участков, без обременений и особых зон, почти не осталось - и цены на участки тоже взлетели.
В целом, дома из того же газоблока по сравнению с прошлым годом подорожали на 20%. А если брать цены до начала глобальных мировых кризисов, включая пандемию — то почти в 2 раза. Будут ли они дешеветь, большой вопрос. Инфляция, недостаток импортного оборудования и запчастей, дефицит ИТР и рабочей силы — все это разгоняет цены. Но если в июле 2024 года льготную ипотеку отменят или повысят ставки, то спрос упадет. Соответственно, несколько упадут и цены.
Что будет?
Можно только предполагать, причем очень осторожно. Если льготную ипотеку отменят, то цены на недвижимость будут падать – как падают они сейчас на вторичку. Если продлят – то объекты, подпадающие под льготные ипотечные программы, дешеветь не будут.
В общем, главная интрига - что будет в следующем году с льготными ипотечными программами? В верхнем эшелоне власти все активнее говорят о том, что эти программы сейчас непосильны для бюджета — и их надо сворачивать. Но вряд ли их просто отменят все разом. Скорее всего, льготную ипотеку будут давать отдельным категориям населения или жителям отдельных регионов — то есть, сделают более адресной, как об этом недавно сказала глава ЦБ. И, возможно, поднимут размер ставок.
А вообще, прогнозы сейчас — это, конечно, дело неблагодарное. Геополитический кризис в самом разгаре, а мы в самом его эпицентре — и что будет с нашей экономикой, очень зависит от того, как долго этот кризис будет продолжаться и к чему он в итоге приведет.
🔔 Если вам в это непростое время все-таки нужно купить, продать или обменять квартиру, разъехаться — или, наоборот, съехаться с родственниками, пишите мне в WhatsApp +79089250595. Моя команда работает на рынке недвижимости Екатеринбурга больше 15 лет — мы провели больше тысячи сделок, в том числе очень сложных.
Другие статьи о рынке недвижимости:
📍 Вклады или "бетон"? Как не потерять деньги при высокой инфляции
📍 "Превратятся в гетто"? Надо ли бежать из панелек прямо сейчас
📍 Обменять квартиру без денег: рынок вторички возвращается в СССР?
