Недавно один из московских экспертов в сфере недвижимости выпустил ролик с призывом как можно скорее переезжать из панельных домов. «Через пять лет панельные кварталы превратятся в мигрантские гетто», — предупредил он.
Ко мне обратились журналисты из Е1 с просьбой это прокомментировать. Отвечаю на их вопросы.
🔔 Напомню, что меня зовут Екатерина Торопова, я руководитель группы компаний "Метражи". Работаю в Екатеринбурге и Свердловской области — и "варюсь" именно в этом региональном рынке. Возможно, в других регионах другие тенденции
Итак.
Есть ли спрос на панельные дома?
Конечно. Панельные дома прекрасно продаются и покупаются, у нас вообще большинство сделок проходит именно с этим типом объектов. Но надо понимать, что «панельки» — понятие очень широкое, там множество серий, модификаций, планировок. Есть хрущевки — не кирпичные, а именно панельные. Есть брежневки, есть дома улучшенной планировки, есть сравнительно свежие панельные дома, так называемые «спецпроекты», которые строились в 1990–2000-х годах.
Более того: часть современных новостроек у одного из екатеринбургских девелоперов — тоже панельные.
Кто покупает квартиры в старых панельных домах?
Часто это вопрос бюджета: панельки существенно дешевле новостроек. Но еще один из самых значимых факторов — развитая инфраструктура рядом. Это важно как для пожилых людей, так и для семей с детьми дошкольного и школьного возраста. Одно дело, когда надо ребенка возить в школу или на секции через полгорода, и совсем другое — когда школа находится в 5 минутах ходьбы.
Есть люди, которые принципиально покупают жилье на вторичке, в том числе в панельных домах — даже имея деньги на новостройку. Просто потому, что строят сейчас все хуже и хуже. В новостройках априори лучше планировки, красивее и удобнее подъезд, есть колясочные и лапомойки — но при этом может быть, что качество строительства там хуже, чем в старой панельке.
Я знаю, что есть качественные новостройки. Но это, к сожалению, совершенно не массовое явление.
Что касается молодежи — то они предпочитают именно новостройки, в панельках им жить не хочется. Правда, бывает, что и они там живут, например студенты: снимают квартиру вблизи метро или рядом с учебным заведением.
В чем минусы панелек?
Если имеется в виду старый фонд, то минусы очевидны:
- Неудобные планировки: крохотная кухня, узкий коридор, смежные комнаты, туалет прямо напротив входной двери. Это не во всех панельках, зависит от серии — но во многих.
- Старые лифты, порой аварийные, или вообще нет лифта.
- Плоские крыши, которые сильно нагреваются в жару и протекают в дождь.
- Старые коммуникации: канализация, водопровод, электрика, отопление.
- Плохая тепло-и шумоизоляция. Не везде, но бывает. Хотя, соглашусь, во многих монолитных домах шумоизоляция еще хуже.
- Тесный подъезд, где маме некуда поставить коляску. Если дом без лифта, то приходится тащить эту коляску по лестнице иногда до пятого этажа.
- Отсутствие приличной детской площадки. Очень часто это просто сломанные качели и заброшенная песочница, в которой давно нет никакого песка.
- Соседи-маргиналы. Тоже совершенно не всегда — но чаще, чем в новостройках.
Я в своей практике встречала как панельки со всеми этими недостатками — так и вообще без них. Тут раз на раз не приходится, и в каждом случае надо все внимательно изучать.
Да, и еще есть существенный минус, присущий всей советской вторичке — большие коммунальные платежи.
А плюсы есть?
Разумеется. Прежде всего, это локация.
Вы посмотрите, где у нас в Екатеринбурге велась массовая застройка брежневками в 70-х годах? В Юго-Западном, Пионерском, на Автовокзале, ВИЗе, Уралмаше. А потом в 80-х — улучшенки на Шейнкмана, Ботанике. То есть большинство панельных домов в Екатеринбурге находятся в прекрасных локациях: близко к центру, с транспортом, развитой инфраструктурой, школы, детские сады, поликлиники, парки.
Плюс по-настоящему зеленые дворы. В новостройках с этим обычно печально: озеленение там если и есть, то весьма скромное.
Ну, и качество строительства. Соглашусь, что не всегда и не везде — но среди панелек можно найти очень приличные дома, теплые, с толстыми стенами и прекрасной шумоизоляцией.
Есть ли риск превращения панелек в маргинальные гетто?
Если он и есть, то не в ближайшие годы — это точно. Потому что, повторю, в Екатеринбурге панельные дома составляют основу самых востребованных и развитых микрорайонов. У нас люди там до сих пор живут в двухэтажках 30–40-х годов! А мы сейчас говорим о гораздо более молодом жилье.
Что касается мнения о «гетто». Надо понимать, что московский рынок недвижимости и екатеринбургский — это разные миры. Если бы у нас в Екатеринбурге сейчас кто-то призвал немедленно бежать из панельных домов, я бы удивилась и заподозрила интерес застройщиков к определенной локации и желание заполучить это место подешевле.
Но в Москве все может быть по-другому. Там все развивается и меняется с сумасшедшей скоростью, другие процессы, другие масштабы.
Что будет с екатеринбургскими панельками через 5 лет?
Ничего не будет. Конечно, в совсем старых панельках есть проблемы: крошатся швы между плитами, промерзают стены, течет крыша, проводка старая. Но сейчас в рамках капремонта многие эти проблемы стараются решить. Меняют кровлю, трубы, проводку, замазывают швы. Правда, в некоторых домах некоторые серьезные проблемы решить трудно, потому что трубы и провода при строительстве заделали прямо в панели.
В целом, общий запас прочности у большинства советских панельных домов — больше 100 лет. Это именно конструктив, инженерные коммуникации, понятно, изнашиваются в разы быстрее.
Между прочим: ветхая инженерная система почему-то считается принадлежностью именно старого жилого фонда — а между тем новостройки в центре города «тянут» свои коммуникации из стоящих рядом хрущевок. То есть, трубы у них новые только внутри самого ЖК.
Все, конечно, зависит от степени износа каждого дома — а это, в свою очередь, зависит от качества эксплуатации и обслуживания. Иногда даже соседние дома, построенные в одном году, отличаются по уровню износа. На многое влияет качество капремонта: если заменили плоскую кровлю на многоскатную, изолировали трубы в подвале, заменили электропроводку и стояки — то дом прекрасно простоит еще долгое время.
Стоит ли сейчас покупать квартиру в панельном доме?
А почему нет? Просто надо понимать цели.
- Если вы покупаете в качестве инвестиции — купить, привести в порядок и перепродать, то едва ли это выгодно. Ремонт дорожает, вторичка дешевеет. Разве только попадется «бриллиант» по низкой цене, тогда возможно.
- Если покупаете под сдачу в аренду — прекрасно. Хорошая локация всегда будет востребована, даже если у вас панелька со скромным ремонтом. А стоимость аренды, между прочим, в последние месяцы очень выросла — и еще будет расти.
- Если покупаете, чтобы жить — тоже замечательно. Но надо очень хорошо выбирать: не продувает ли стены и окна, не течет ли в подвале и с крыши, что там в подъезде и на детской площадке, какая там управляющая компания.
🔔 Статья по теме: Покупка вторичной квартиры в 2024 году: пошаговая инструкция
Во всех трех случаях я рекомендую брать панельку «помоложе». Если в одной локации вы выбираете между хрущевкой и улучшенной планировкой, берите улучшенку: заплатите чуть больше, но жить будете намного комфортнее.
Да, с точки зрения вложений старый фонд меньше подходит: хрущевки и брежневки дешевеют и будут дешеветь дальше. Но это происходит вовсе не какими-то стремительными темпами. И я думаю, что в ближайшее десятилетие панельные дома в хороших локациях останутся востребованными.
А вы что думаете о панельных домах?
Кстати: если вам нужно продать, купить или обменять квартиру в Екатеринбурге (не обязательно панельку :) — я вам с удовольствием помогу. И если надо просто посоветоваться — помогу тоже, консультация бесплатная. Пишите в WhatsApp +79089250595.
Возможно, вам будет интересно:
🔔 Вклады или "бетон"? Как не потерять деньги при высокой инфляции
🔔 Маткапитал и доли: как "поделить жилье", чтобы потом не было проблем
🔔 Как найти нормального риелтора и не попасть на жулика: чек-лист