Добрый день, друзья!
Сегодня я хотел бы продолжить начатую вчера тему о рентабельности жилой недвижимости как инвестиции.
Начнём с того, чем закончили вчера. Немного расчётов:
1) Цена покупки 1.9 млн+ 280 тысяч на ремонт= 2.180.000 рублей в 2013 году
2) Ориентировочная стоимость в 2023 году -3.600.000 рублей + 958.200 рублей заработано на сдаче в аренду = 4.458.200 рублей. (Кажется, что за 10 лет капитал удвоился, но это ложное ощущение).
3) Общая инфляция с 2013 по 2023 составила 106.84 %. Разница между ценой покупки и нынешней стоимостью (с учётом полученного дохода) составляет 109.1%, то есть инфляция уничтожила всю возможную доходность.
4) Если мы обратимся к цифрам в долларах (сейчас меня начнут хейтить), то получим, что в 2013 году покупка квартиры обошлась в 72 667$, а её нынешняя стоимость, в совокупности с принесённым доходом, оценивается в 48 458$, то есть потери составили 24 208$ (2.227.136 рублей по курсу на сегодня).
5) Если мы возьмем ориентировочную стоимость актива на данный момент за константу на весь год, то получим доходность в районе 3.9% годовых (3.6 млн стоимость квартиры, 144 т.руб. ежегодный доход). И это я ещё не вычел возможные риски (вдруг опять стиралка или холодильник сломается?) и налог, который я предпочитаю всё же платить.
Немного разрушаются иллюзии, созданные инфоцыганами и "королями однушек"?
Я не буду категорично заявлять, мол "инвестиции в квартиру под сдачу- фигня, никогда не делайте так!". Я вполне допускаю, что в этом конкретном случае может быть неудачный район, неудачный город, квартира никому не нравится, я хреновый рантье и так далее. Оставлю это вам на оценку. Честно скажу: у меня был мысль купить ещё пару квартир и получать с них доход, но, с накоплением знаний и опыта, я о ней забыл.
Так что же убило во мне эту идею? Давайте разберем по пунктам:
1) Квартира- это адский неликвид.
Выставив её на продажу в мае, вы вполне можете успеть встретить в ней и Новый год и следующие майские праздники.
в 2021 году мои родители продавали квартиру. Первое объявление было выложено в начале февраля, а продажа состоялась в июле с дисконтом в 17 (!!!) процентов.
2) Сдача квартиры в аренду- это риски.
Хотел поставить этот пункт первым по списку, потому что во многих статьях в интернете вы увидите, что инвестиции в недвижимость считают минимально рискованными.
Смешно. После 2020 года я опасаюсь поднимать трубку когда звонят арендаторы: в ковидном году "качество" квартиросъемщиков снизилось настолько, что я знаю как минимум 6 случаев когда арендаторы загоняли владельцев квартиры в минуса: тут и пожар, и два затопления соседей, и разведение полной антисанитарии с обязательным последующим ремонтом. Шанс того, что квартиросъемщики что-то возместят ничтожен.
3) Инвестиции в недвижимость ужасны в плане диверсификации.
Про диверсификацию мы подробно говорили здесь.
Возьмём сумму из примера: 3.6 млн рублей лежит в одном активе, который сложно продать. Для сравнения на ИИС в данный момент у меня меньшая сумма, но там почти три десятка активов.
Достаточно стрёмно, что такая большая часть портфеля- это что-то одно.
4) Сопутствующие расходы.
Обязательно косметический ремонт (после одних жильцов плинтус оторвался, после вторых линолеум на балконе пришлось поменять), мебелировка (диван заскрипел за три года) , налог на недвижимость, налог на самозанятость, различные поверки и замены счётчиков.
Резюмируя я отвечу на вопрос: "Если так много минусов, почему же ты её продашь?". Не знаю, вот и всё. Где-то в далёком детстве заложили установку, что квартиры-это хорошо. Так и живу с этим.
Пожалуйста, напишите в комментариях, что вы думаете о инвестициях в квартиры под сдачу?
Друзья, не забывайте подписаться на канал! Впереди нас ждет много интересного!
