Сходу расставим точки над i: в текущих условиях оформить ипотеку без своих вложений нельзя. Но выход есть: как начальный взнос можно применять муниципальные дотации, потребительский кредит либо же поменять средства залогом собственности.
-Банк не филантроп, либо Для чего необходим начальный взнос
Чтоб финансовое учреждение согласилась выдать ипотечный кредит, клиент должен обосновать свою состоятельность, удостоверив доход и внеся начальный взнос (дальше ПВ) из своих финансовых резервов. Обычно он составляет 10–двадцать процентов полной цены объекта.
Для банка это свидетельство того, что возможный заемщик владеет денежной дисциплиной: сумел накопить нужную сумму, а означает, управится и с каждомесячными платежами.
А также, начальный взнос увеличивает ликвидность ипотечной недвижимого имущества, которая до погашения займа остается в залоге. Если клиент закончит платить, банк сумеет резвее реализовать объект, уменьшив его цена на сумму ПВ.
15–20 годов назад банки в Российской Федерации еще охотнее выдавали жилищные кредиты без начального взноса. Ипотека тогда была новаторством на рынке кредитов, и так они усердствовали преодолеть настороженность клиентов.
Но во время ипотечного кризиса в США в 2008 году финансовые учреждения столкнулись с высочайшим процентом невыплаты в числе «рискованных заемщиков». Почти все из них как раз брали кредит без начального взноса и потому просто расставались с ипотечной недвижимым имуществом. А также, в конце 2010-х годов поменялась политика Центрального Банка России — регулятор отнес ссуды без ПВ к высокорискованным.
После чего банки разработали новые линейки займов, в которых опасности были просчитаны иным образом, а начальный взнос в том либо ином виде стал фактически обязательным.
-Как отсутствие ПВ в валютном выражении оказывает влияние на условия ипотеки
Банк — это коммерческая организация, направленная на получение дохода. Чтоб понизить опасности, она отсекает потенциально сложных заемщиков кропотливой проверкой и обязательным страхованием. Также ординарными «заградительными» правилами типа «нет работы — нет ипотеки».
Так высокорискованным клиентам делают очень нерентабельные условия. Смягчат их только если заемщик сумеет показать свою надежность — найти начальный взнос.
А также, отсутствие взноса обычно сузивает выбор объектов. К примеру, для соглашений на вторичном и пригородном рынках этот кредит получить фактически нереально (во всяком случае очень трудно).
-Чем можно поменять начальный взнос и какие условия ожидают заемщика
Рынок ипотечного предоставления кредита с февраля 2022 года располагается в нестабильном состоянии, потому приведенные ниже условия и ставки животрепещущи на момент написания статьи. За четкой сведениями следует обратиться в избранный банк.
На данный момент под ипотекой без начального взноса предполагают ряд программ, позволяющ?? россиянам получить недостающие средства либо поменять средства собственностью.
1. Кредит под залог уже имеющейся недвижимого имущества
Представим, что у клиента есть пригородный дом, но он желает приобрести к тому же квартиру в городе. В залоге у банка в данном случае будет не приобретаемое жилище, а уже имеющийся объект.
В качестве залога может выступать неважно какая недвижимость: дом, квартира, склад, кабинет, гараж, земляной участок.
Кредит по подобным программам обычно дают не на полную рыночную цена заложенного собственности, а на какую-то её часть. К примеру, в случае с квартирой вы получите менее 60–семьдесят пять процентов от суммы, в которую её оценили. При передаче в банк иной недвижимого имущества размер займа обычно составляет 40–шестьдесят процентов.
ПРИНЦИПИАЛЬНО
Залоговый объект не может находиться в старом либо аварийном здании, которое подлежит сносу. Если недвижимость жилая, в ней не должны быть прописаны дети.
Программы ипотеки под залог имеющейся недвижимого имущества имеют почти все банки: к примеру, Росбанк, Альфа-банк, ВТБ. Процентная ставка по ним составляет 14–двадцать процентов годовых.
2. Внедрение в качестве ПВ муниципальных отчислений либо дотаций
Часто встречающийся пример этого подхода — программа общегосударственного маткапитала.
По правилам для начального взноса либо выплаты по жилищному кредиту материнский капитал можно применять сходу после рождения малыша, а для покупки жилища без ипотеки либо строительства дома — через 3 года.
Как применять материнский капитал в сделках с пригородной недвижимым имуществом
Размер этой социальной выплаты в 2022 году составляет от 524 527,90 до 693 144,10 рублей — зависимо от состава семьи и времени рождения детишек.
С учетом цен на недвижимость в столицах сумма кажется несерьезной, но в местном миллионнике, а тем паче в маленьком городе либо деревенском поселении она достаточна для внесения ПВ в 10–двадцать пять процентов.
Значительной является и возможность использования материнского капитала в разных государственных программах льготных жилищных кредитов, ставки по которым ниже, чем у рыночной ипотеки. К примеру, эти средства можно навести на ПВ при оформлении субсидированного ипотечного займа под девять процентов, домашней ипотеки под шесть процентов, Дальневосточной ипотеки под два процента.
Субсидированный ипотечный займ в 2022 году: какие программы доступны россиянам
Помните, что жилая недвижимость, приобретенная либо построенная с внедрением маткапитала, непременно обязана быть оформлена в общую долевую собственность обоих супругов и всех детишек.
ПРИНЦИПИАЛЬНО
В некоторых регионах есть доп программы областного маткапитала, также мотивированные выплаты многодетным семьям. По ним можно получить до 450 000 рублей и навести их на начальный взнос при приобретению квартиры, дачи, дома.
Юные семьи, которые нуждаются в улучшении условий проживания, могут рассчитывать на социальную выплату для покупки недвижимого имущества, которую тоже можно применять как начальный взнос. При подобном положении правительство заносит за семью часть цены квартиры, а остальное она выплачивает сама.
Чтоб получить дотацию, необходимо стать участником программы, доказав надобность в улучшении условий проживания и удостоверив наличие средств на выплату остатка цены. Приобрести на дотацию можно как строящиеся, так и готовые объекты.
ПРИНЦИПИАЛЬНО
Основной аспект для участия в программе — возраст супругов до тридцать пять лет. При всем этом гражданином Россия быть может только один из них. Наличие либо отсутствие детишек оказывает влияние только на размер соцвыплаты. Семья может также состоять из 1-го родителя возрастом до тридцать пять лет и ребенка малыша.
Семьи с детками получают тридцать пять процентов расчетной цены жилища, а не имеющие детей пары — тридцать процентов. Условия программы могут корректироваться на региональном уровне. К примеру, в Екатеринбурге соцвыплата для супругов без детишек составляет тридцать пять процентов, а для семей с детками — сорок процентов.
Главной трудностью дизайна этой дотации является само попадание в программку. Необходимо, чтоб семью признали нуждающейся в улучшении условий проживания по учетной норме площади имеющейся недвижимого имущества. Её размер устанавливается для каждого субъекта раздельно. К примеру, в различных муниципалитетах Свердловской области это от 10 до 16 кв. м на человека, в Новосибирской области — 12 кв. м, Московской — 10 «квадратов».
ПРИНЦИПИАЛЬНО
На уровне субъектов также есть местные мотивированные программы для профессионалов. По ним правительство выдает гражданам определенных профессий (время от времени добавочно оговаривается возраст участника) дотацию на приобретение жилища.
К примеру, в Ростовской области такая программа действует для преподавателей городских школ, а в Московской — для преподавателей, докторов, юных научных работников и остальных профессионалов.
Согласно данным программам можно получить разовую дотацию на начальный взнос и дальше платить ипотеку по сниженной ставке. Определенные условия определяются в регионе либо муниципалитете в рамках подпрограммы.
Ипотечные предложения, в которых как ПВ участвуют общегосударственные и местные дотации, есть фактически у каждого банка.
3. Армейская ипотека
Для военных в Российской Федерации действует накопительно-ипотечная система (НИС). С её помощью они могут приобрести квартиру, дом либо землю под стройку в любом регионе государства, задействуя выделяемые страной средства. Программа распространяется только на служащих по договору россиян, которые включены в перечень участвующих.
Поначалу за счет каждогодних платежей из государственного бюджета на счете у военнослужащего скапливаются средства. 3 года они остаются неприкасаемыми, а потом он может приобрести на них жилище. Если скоплений не хватает, можно оформить военную ипотеку, задействуя их как начальный взнос.
Пока гражданин располагается на службе, кредит оплачивает правительство. Погашение случается каждый месяц, равными платежами, в размере 1/12 от утвержденного годового взноса, который в 2022 году составил 311 044,50 рублей на 1-го участника.
Процентная ставка для участвующих НИС зависит от банка и на данный момент начинается от восемь процентов. Величина начального взноса составляет 10–двадцать процентов. Обычно на него хватает средств, скопленных за 1-ые 3 года. Если в НИС принимают участие оба члена семьи, то получить военную ипотеку можно вместе.
Для выдачи армейской ипотеки зарегистрировано порядка 15 банков: ВТБ, Сберегательный банк, Промсвязьбанк, «Дом.Россия» и иные.
4. Солидарные акции строительных организаций и банков
Сами строительные компании займы на покупку жилья не выдают — это запрещено законом. Однако в сотрудничестве с банками они могут запускать особые программы для новых домов. До начала специальной операции в феврале 2022 года их достаточно нередко давали клиентам.
Кредит в данном случае практически выдавался банком, но за счет возмещения части средств строительной организацией имел очень симпатичные условия. Это были кредиты без начального взноса и/либо с низкой ставкой, а время от времени с беспроцентной рассрочкой на 6–12 месяцев.
Распространялись подобные программы на определенные строящиеся объекты. К примеру, в 2021 году ГК ПИК и ГК «А101» давали на некоторые свои объекты ипотеку без ПВ по ставке 6–двенадцать процентов на весь срок займа. На часть новостроек распространялась дополнительная ставка 0,1–один процент на 1-ый год отчислений.
Естественно, это не означает, что строительные компании трудятся в убыток. Такие акции часто краткосрочны. А также, некоторые девелоперы покрывают свои издержки, повышая исходную цена квартир.
На момент написания статьи таковых акций от строительных организаций мы не обнаружили, всюду требуется начальный взнос в 10–двадцать процентов. Однако пониженные проценты по ипотеке в два–восемь процентов (без использования государственных проектов) опять начали появляться на рынке. Означает, можно ждать и акций с компенсацией ПВ.
5. Потребительский кредит
Очередной выход при недостатке средств на начальный взнос — взять потребительский кредит без установленной цели. Значительный минус этого решения — процентная ставка по обычным кредитам, обычно, значительно выше ипотечной, а срок их возврата намного короче.
Если не изучать предложения с залогом собственности и учесть, что для вас будет нужно значительная сумма, то ставка потребкредита составит 20–тридцать пять процентов при сроке до пять лет. Другими словами переплата по займу будет существенно выше, чем если б вы сходу платили одну ипотеку.
Сам факт того, что для вас придется обслуживать сходу два займа, может привести к отказу в выдаче ипотеки, если банк сочтет, что финансовая перегрузка вам будет очень велика.
Как вариант, можно поделить кредиты меж женами. К примеру, супруга берет потребкредит, а потом супруг оформляет ипотеку и заносит данную стоимость в качестве ПВ. Однако на практике супруги нередко стают созаемщиками, другими словами банки учитывают комплексный доход семьи и могут повысить ставку и/либо уменьшить сумму займа закредитованным клиентам.
6. Завышение цены жилища (не советуем к использованию)
Существует практика, когда заместо настоящего внесения начального взноса торговец и клиент формально завышают цена жилого объекта.
К примеру, квартиру продают за 4 миллионов рублей, но в договоре купли-реализации указывают сумму в 5 млн. Торговец пишет расписку, что он принял 1 млн наличными и выходит, что у клиента есть двадцать процентов от стоимости контракта.
При обращении в банк последний видит, что клиент сделал начальный взнос в двадцать процентов и сейчас для полной оплаты квартиры ему необходимо получить восемьдесят процентов суммы. Банк одобряет сделку, выдает ипотеку и переводит торговцу 4 миллионов рублей. Тот получает сумму, на которую рассчитывал, а клиент — кредит без вложения своих средств.
Понятно довольно случаев, когда такая схема сработала, но вероятны нарушения:
банк может позвать собственных оценщиков, которые откажутся завышать цена объекта;
сделку могут признать недействительной, тогда и клиент остается без средств и без квартиры;
если сделку отменят, торговец тоже очень испытывает судьбу: ему нужно будет возвратить обозначенную в договоре сумму, в том числе тот «виртуальный» миллион.
Итак, ипотека без начального взноса в наше время — быстрее исключение из правил, на которое могут возлагать надежды совсем не все заемщики. Однако и тем, кто имеет такую возможность, мы рекомендуем хорошо высчитать долговую нагрузку, чтоб взятый кредит не стал неподъемным бременем.
