Идея — сравнить дома и выявить наиболее недооцененные.
Интересен дом для жилья. Высокого уровня, но не премиум.
ДонСтрой удобен тем, что все их дома по классу комфорта одинаковые и считаются эталонными – все высоко уровневые. Значит, самый выгодный – это самый недооцененный, где главных плюсов много, а цена ниже.
Этот пост - это резюме. Более подробный пост тут:
Берем 10 домов ДонСтроя в разных концах Москвы. Добавляем 8 соседних домов других застройщиков – для репрезентативности. (Больше не осилю.)
Смотрим только главные факторы, влияющие на варьирование цены. Спрос и предложение не берем, т.к. нам нужен не уровень цены, а только сравнение. Второстепенные факторы не берем, т.к. они субъективно оцениваются покупателем и из-за компромиссности любого жк в сумме нивелируют свое влияние.
Главные факторы для рассматриваемого нами сегмента:
1) Метры – то, что покупаем. (В сравнении учитываем их, считая все на 1 м2 квартиры за счет характерной сегменту линейности рыночной цены от размера квартиры.)
2) Метры двора – то, что тоже покупаем. Очень важный фактор, играющий и де-юре, и де-факто, но почему-то нередко замалчиваемый.
3) Близость к центру. Главный ценообразующий фактор Москвы, не считая того, что собственно покупаем.
Для сравнения по цене, берем средние ценники из объявлений. Понятно, что это лишь номинал, а рыночная цена ниже. На текущем рынке процентов похоже где-то на 20. Но для целей сравнения ценников будет достаточно.
Для каждого жк считаем баллы по всем факторам и ценнику и строим ранжиры. Близость к центру берем с коэффициентом 1.5 в сравнении с двором. Сравниваем ранжиры и находим балл недооценки/переоценки.
В сравнении ранжирами получаются показательными только экстремумы. В середине же видно только направление, но не размер. И отличия относительно друг друга могут быть сильно не линейны. Поэтому для оценки середины добавим экспертные взгляды.
Самый недооцененный – ЖК Лосиный остров. Замечательные показатели, самый большой и очень большой двор. По вторичным факторам много плюсов, некоторые тоже из числа эксклюзивных. Хотя на рынке известно, что дом недооценен, но неожиданно, что настолько выраженно. Минусы у дома рядовые и вторичные, так же как у всех других домов из таблицы.
Цена же самая низкая! Даже ценник ПИКовского и находящегося ближе к МКАДу ГринПарка оказался чуть выше.
Самый переоцененный – ЖК Небо (не ДонСтрой). Интересный, уровневый. Но явно переоценен: при ценнике выше среднего двор невыдающийся, МКАД недалеко.
Третий как бы экстремум – это ноль, т.е. относительно других домов тут не видно ни переоценки, ни недооценки – ЖК Триумф Палас. Ну, это дом легенда, все его знают. При нахождении уверенно за трешкой ценник высокий, свои минусы, свои значимые плюсы. Высокий ценник в этом случае соответствует субъективным ожиданиям от этого дома. И ноль на ранжире здесь очень демонстративен.
Между экстремумами группа недооценки и группа переоценки. Так как их баллы не линейны относительно друг друга, то требуются экспертные комментарии.
У группы недооценки выразительность очень слабая. ЖК Серебряный фонтан вообще вероятно попал в эту группу из-за тех. ошибки, т.к. он считается скорее переоцененным. Возможная причина – путаница квартир и апартаментов, на которые ценник значительно ниже. ГринПарк (упоминали выше), Сердце Столицы, Символ, Утесов, да и при упрощении ситуации Две башни как-то не выглядят недооцененными. Но, безусловно, переоцененными их тоже не назовешь. И аналитика показывает, что их тяготение к недооценке на лицо. При выборе жилья стоит обратить на них внимание, даже просто потому что они могут показаться относительно более привлекательными.
У группы переоценки, наоборот, выразительность сильная. Седьмое небо, 1147, Дом на Мосфильмовской, да и Событие – их обычно приводят в пример явной переоценки. Шуваловский издавна считался дорогим. Получается, что вся эта группа независимо от балла (внутри группы между разными баллами тоже могут быть нелинейности) действительно переоценена как минимум заметно. По Измайловскому не ожидал, что он так переоценен, но это четко видно по его показателям. По Огням тоже рассчитывал, что будут середнячками, но результат указывает на переоценку. Виноградный довольно интересный комплекс, но вот тоже в аналитике видна переоценка.
А вот сокращенная таблица: