ДонСтрой уже лет 20 считается ведущим застройщиком Москвы. Есть и крупнее, возможно тот же ПИК, но они строят масс-сегмент. А дома ДонСтроя всегда были эталоном по качеству и общему концепту жизни (пусть и в некоторых регионах ведущие застройщики строят с качеством явно выше).
(Пост получился длинноватый, поэтому сделал его сжатое резюме - "Дома ДонСтроя - недооцененные и переоцененные".)
Они строят и премиум-сегмент.
Но мы исходим из покупки квартиры для жизни. В комфортном, уровневом ЖК.
Какие дома самые выгодные для покупки? Удобство ДонСтроя в том, что все их дома по классу комфорта одинаковые – все высоко уровневые. Значит, самый выгодный – это самый недооцененный, где главных плюсов много, а цена ниже.
Возьмем с десяток домов ДонСтроя с разных концов Москвы. Все их дома просто не осилю.
И разбавим соседними ЖК близкого уровня от других застройщиков. Для репрезентативности.
Оценим в сравнении, какие недооценены, какие переоценены с точки зрения рыночных факторов. Нерыночные факторы, такие как маркетинг и реклама, намеренно исключаем.
Смотрим только главные факторы, влияющие на варьирование цен. Спрос и предложение определяют уровень цены, но нас интересует не уровень, а относительное сравнение.
Второстепенные факторы можно не смотреть. Каждый, кто искал в Москве дом для жилья, хорошо знает, что любой жк – это компромисс (чаще большой), причем для каждого покупателя свой. Поэтому второстепенные факторы не только не перебивают главные - внекомпромиссные, но вообще нивелируют друг друга.
Какой самый главный фактор образования цены квартиры, да и вообще любого товара (если не считать спрос и предложение)?
Это то, что мы собственно покупаем!
1) Метры.
Нюанс квартиры и особенно хорошего жк в том, что мы покупаем не только метры. Вместе с квартирой мы покупаем и территорию жк. Это часто замалчивают (возможно, потому что это больной вопрос), но это именно так: и юридически, и главное, практически.
2) Метры территории.
Москва - центробежная. В центре у ДонСтроя строится премиум-класс. Кто жил в центре в простых домах, знает про неочевидность переезда вне центра даже в хороший жк. У меня до сих пор возникает желание покусать пальцы о давнишней ситуации, когда между квартирами с видом на Кремль и с видом на небо я выбрал вторую. Не кусаю лишь потому, что и жк, и квартира оказались очень хорошими. Цена в Москве явно зависит от удаленности от центра.
3) Близость к центру.
Больше метров – больше цена. Но есть жк и с нелиненейной разницей цен на большие и маленькие квартиры. Однако все же в Москве в жк рассматриваемого нами уровня похоже превалирует достаточно линейная математика цены.
Поэтому для учета этого фактора в сравнении используем среднюю цену за 1 кв.м.
Как ее оценить? Данные о реальных сделках ограничены и неполны. Данные из объявлений дают полный охват, но содержат лишь номинальные ценники. Рыночная цена меньше номиналов, но на сколько? В последний период большого спада разница реальных сделок и даже падающих номиналов достигла на пике 50% (причем это без заведомо завышенных номиналов). Риэлторы пытаются играть с номинальной ценой, выставляя левые объявления, но благо площадки пытаются отрезать такие. В общем, из опыта реальных сделок известно, что в целом по рынку на одинаковый сегмент гэп номинальных ценников (если исключить застройщиков, помешанных на способах завышения ценников) и рыночной цены одинаковый. Поэтому для целей сравнения мы можем просто использовать номиналы, обрезав экстремумы при складывании средней.
Мы смотрим уровневые жк для жизни (пусть и в Москве такая фраза звучит несколько недоуменно). Важны не только метры, но и территория, тем более она покупается в комплекте с метрами. (Конечно, важны и другие вещи, но их относим к второстепенным факторам.)
Территория жк, как оказалось, не простой вопрос. Первоисточник для всех домов, казалось бы, – это данные РосРеестра. Но по ходу нашего исследования выяснилось, что даже площадь некоторых домов в ЕГРН указана вероятно неверно, явные расхождения с проектными документами и с математической совместимостью всех площадных показателей жк. О территории и говорить не приходится.
Да еще пару лет назад в угоду застройщикам после всех инстанций, начиная кажется с Верховного суда, разрешился вопрос о постройке нескольких жк на одном участке земли. Если раньше застройщики, получив большой участок, изгалялись, впихивая много домов в один официальный адрес и даже как бы ставя их на один фундамент, то у жк после 2021 года юридически часто уже нет своей территории. Как тогда быть жильцам? И что теперь они покупают? По старым домам тоже много нюансов, т.к. земля жк – это было последнее, что беспокоило застройщика, ведь продавал он лишь метры и красивые обещания с меняющимися из-за моды маркетинговыми слоганами.
В общем, решение непросто, но было найдено, обоснованно и, главное, апробировано: для сравнения берем только огороженный двор. И его придется считать вручную, благо почти во всех жк из списка я бывал. С одной стороны, кусок территории, где проходной двор или вообще другой огороженный дом, юридически принадлежит собственнику квартиры, с другой – ценности и «уровневости» в этом уже нет. Пример немного другого, но идейно близкого содержания: ЖК Событие продают с вновь построенным парком Событие, но разве прекрасный, но все же тесноватый парк сильно влияет на цену, раз он общедоступный? Понятно, что это не юридически, а всего лишь маркетинг (кстати, ДонСтрой на днях наконец передал парк условному Жилищнику).
Тут же вспоминаются печальные практические примеры, как рушились цены на квартиры, когда из-за, прямо скажем, неадекватных и/или непрофессиональных активностей кого-то жк терял свой забор, а жильцы затем свой двор. Именно закрытый двор в уровневых жк в числе главных факторов.
Касательно локации, наверное, кто-то спросит про метро. Это вторичный фактор. Если в масс-сегменте влияние метро приближается к главным факторам, то в уровневом сегменте у него возможно даже больше отрицательного влияния. Немало покупателей стараются держаться как минимум в стороне от злачных мест. Яркий пример: Мичуринский – район, который издревле явно выделялся престижностью. С открытием метро несколько лет назад в самом центре района, цены в уровневых жк стали смотреть вниз, особенно рядом с метро. Сейчас уже и трудно сказать, осталось ли и вообще останется ли там хоть что-то от былой престижности, к большому сожалению. Метро, конечно, стало только одной из причин, но в числе существенных.
Кажется, в Москве остался только один район без метро. И ситуация с ценами там заметно отличается от соседних. Не смотрел подробно, но затрагивал, и казалось, там даже масс-сегмент по культуре и организации тяготеет к уровневому. И тоже субъективно, но там даже предложений заметно меньше. Хотя сейчас взглянул на карту, есть и еще парочка таких районов, но в них нет уровневых жк, в одном я даже бывал, и обстановка там была умиротворяющая. Да, и еще Мосфильмовская тоже, там обстановка до сих пор как на старом Мичуринском.
Схожее положение касательно районов. Мол, запад дороже. Это из разряда прогремевшей международной байки про самый криминальный район Гольяново. Каждый покупатель выбирает удобный для себя район. Это вторичный фактор. Как пример вспоминается история Фили, когда там продавали новые жк, его тоже раскручивали всевозможными байками, прораставшими аж из советских времен. Сейчас даже коренные москвичи не находят там преимуществ. Район – как и все, со своими плюсами и минусами. (Единственный район, где районность играет главным фактором – это Юго-Восток, по понятным причинам. Но мы его не смотрим.)
У нас уже есть главный фактор, полностью закрывающий вопросы локации для нашей сравнительной аналитики – близость к Кремлю.
Итак, учитываем:
- площадь двора на 1 кв.м квартиры,
- расстояние до Кремля,
- расстояние до МКАД,
- средний номинальный ценник за кв.м.
(Заметили, что 2 показателя расстояния по сути одинаковые?)
Всего 18 домов, из них 10 ДонСтроя. Если нужного Вам дома нет в списке, Вы можете попробовать посчитать показатели для него самостоятельно (все используемые данные доступны).
Строим ранжиры по каждому фактору. Считаем баллы за место в ранжире. И сравниваем место по баллам с местом по ценнику, получаем разницу в баллах недооценки.
Тут момент. Думаю, многие обратили внимание, что близость к центру скорее чуть более играющий фактор, чем двор. Но не кардинально. Поэтому у двора оставляем один ранжир, а у локации два по сути одинаковых, но расстояние до МКАД берем с понижающим коэффициентом 0.5. Таким образом, локация относительно двора стоит в баллах в 1.5 раза больше.
Так как это метод ранжиров, то полученный результат у каждого дома относительный к другим домам, а не линейный. Это значит, что лишь экстремумы на шкале точно выразительны. А середина шкалы может быть менее показательна. Мы попробуем оценить ее экспертно.
(Возможно, у кого-то после прочтения сложится недоверчивое впечатление от очень простой и прямолинейной логики. Но любой опытный аналитик подтвердит, что на практике именно подобного характера прямо-логичные модели оценки чаще дают реалистичную картину. И они не так просты, они кажутся простыми из-за внешне прямой логичности, но при желании показать серьезность аналитик всегда может нагрузить отчет невидимой подоплекой этой логики, что часто и делается. Здесь же задачи выложить толстый отчет заказчику нет, здесь интересен финальный результат.)
Вот широкая таблица сравнения:
ЖК Лосиный остров – самый недооцененный !
Совсем не удивлен, но и удивлен тоже.
Пересмотрев множество домов в Москве, знаю, это редкий ЖК из числа наилучших с т.з. жилья. Очевидных плюсов больше. Прямой выход в один парк, пешая доступность до другого, автомобильная до третьего, виды из окон, иногда даже бывает приятный воздух, жильцы пишут о соловьях по утрам. Территория сногсшибательная! Если Событие скромно продают с находящимся в стороне общественным парком с узенькой дорожкой, то тут своя прогулочная аллея внутри жк. Локация тоже оптимальная: хоть до центра несколько путей, хоть до Шереметьево платник. В округе сильные частные и государственные школы. Метро целых 3 ветки, и все в стороне. И т.д., и т.п.
И замечательные показатели в таблице. По двору он на первом месте (нельзя исключить вероятности, что он на первом месте вообще по всей Москве).
Мы уже говорили, что, как и везде, есть и минусы. Стандартный метод – попросите профессионального риэлтора показать для Вас жк. Он расскажет о всех плюсах подробно, а о минусах, если не расскажет, то их все можно найти в интернете. И оцените для себя свой собственный компромисс.
Но ценник самый низкий в таблице! Я заранее представлял, что Лосиный остров в какой-то мере выгоден для покупки. Это, кстати, был один из перекосов рынка, из-за которых возник интерес сделать это сравнение. Но никак не представлял, что преимущество настолько явно. Даже ПИКовский ГринПарк оказался дороже, хотя это всего лишь ПИК (но не хочу звучать выраженно необъективно – у ГринПарка так же, как у всех, есть свои плюсы, иначе бы он сюда не попал), к тому же он находится явно ближе к МКАД.
Почему так? Ошибка в расчетах? Ошибка в логике? Не исключаю, но вообще-то я же делал разные перепроверки и т.п., а выводы логики не противоречат входным субъективным оценкам. Не знаю. Из всех идей озвучу, что ДонСтрой, помню, как-то слабовато рекламировал этот ЖК особенно на фоне сегодняшних реклам. Мол, зачем реклама дому, который уникален сам по себе? А ведь как только дом сдается, реклама прекращается. И работает только в остаточной памяти. Если Вы ищете сейчас дом, то должны хорошо знать этот эффект – рекламная атака создает впечатление, что в Москве стоят всего лишь несколько наипрекраснейших домов, причем все недостроенные, а других и готовых домов просто нет.
Второй экстремум показывает явно переоцененный дом. Им оказался ЖК Небо (не ДонСтрой). Там я не был, подробностями не поделюсь. Дом выглядит интересным, уровневым. Но явно переоценен: при ценнике выше среднего двор невыдающийся, МКАД недалеко.
Можно не заметить, что в сравнительных рядах есть и третий как бы экстремум – это 0. И здесь 0, на мой взгляд, наглядно демонстрирует состоятельность оценки – ТриумфПалас. Ноль значит, что ценник дома не переоценен и соответствует рынку (ситуации на рынке, а не рыночной цене, выше мы разбирали, что реальная рыночная цена квартир отличается от ценника на тот или иной процент).
Легендарный ТриумфПалас с высоким ценником при локации за трешкой получился совершенно оправданным. И, кстати, рекламы в него засадили в свое время предостаточно, да и после он подсвечивался как достопримечательность.
Такое ощущение, что все наслышаны про его минусы, его принято поругивать даже у жильцов. Но те, кто там бывал, и тем более те, кто там живет, знают про значимые плюсы. Высокий ценник в этом случае соответствует субъективным ожиданиям от этого дома.
Учитывая нелинейность метода оценки, про другие дома (не из экстремумов) нельзя однозначно говорить из таблицы, насколько сильно они недооценены/переоценены. Тем не менее, взглянув на таблицу экспертно, можно отметить, что группа недооценки скорее имеет меньшую выраженность, а группа переоценки - наоборот.
ГринПарк (его упоминали выше), Сердце Столицы, Символ, Утесов, да и при упрощении ситуации Две башни как-то не выглядят недооцененными. А Серебряный фонтан вообще-то экспертно больше похож на переоцененный, хотя в таблице у него 2е место по недооценке. Полагаю, у него может быть техническая ошибка в ценнике. Т.к. там много апартаментов, то наверняка маклеры в объявлениях замаскировали их под квартиры, а ценник на них ощутимо ниже. И хотя я вычищал апартаменты, мог запросто и не заметить. А соседство с апартаментами – это, наверное, понижающий фактор для цены. Сейчас уже нет времени это переделывать.
Но все же при выборе жк обратить внимание на их тяготение к недооценке тоже стоит. Две башни, Утесов, ну и остальные тоже. Они даже просто могут показаться где-то привлекательнее, не касаясь вопроса цены.
А вот группа переоцененных уже наоборот могла бы озадачить невысоким баллом переоценки в таблице. Седьмое небо, 1147, Дом на Мосфильмовской, да и Событие – их обычно приводят в пример явной переоценки. Шуваловский издавна считался дорогим, и когда-то был еще дороже. Получается, что вся эта группа независимо от балла (внутри группы между разными баллами тоже могут быть нелинейности) действительно переоценена как минимум заметно.
По Измайловскому не ожидал, что он так переоценен — это видно по его показателям. По Огням тоже рассчитывал, что будут середнячками, но результат указывает на переоценку. Виноградный вроде бы довольно интересный комплекс, очень долго строился, немного следил за ним и рад, что построился – этот проект в чем-то особенный для рынка, но вот тоже видна переоценка.
А вот сокращенная таблица:
