Алексей Попов, руководитель «ЦИАН.Аналитики», исследовательского подразделения ЦИАН – одного из крупнейших российских сервисов по покупке, продаже и аренде площадей, принял участие в форуме, посвященном маркетингу в недвижимости Wow fest. Он рассказал о том, что изменилось на рынке новостроек Москвы за 10 лет.
Метраж квартир
«Мы потеряли примерно одну комнату, – констатировал эксперт. – Средняя площадь квартир в Москве уменьшилась за 10 лет с 66 кв. м до 52 кв. м». Но дело не только в оптимизации планировок, но и в демографии: «москвичи позже рожают ребенка, растет число квартир, где проживает только один человек». В ближайшее время уменьшение квартир в новостройках прекратится. Свой оптимизм аналитик обосновал динамикой предложения: «доля микростудий до 25 кв. м по-прежнему ниже 10% и не растет. Доля лотов до 35 кв. м лишь за последние пару лет превысила 10% и составила в 2023 г. 14%».
Цены
«Цены за 10 лет увеличились вдвое, – продолжил Алексей Попов. – со 146 тыс. до 333 тыс. руб. за квадратный метр. 80% роста приходится на 2020-2021 г. За 8 лет рынок вырос в три с половиной раза. Главная причина – перекладывание активов из вкладов в квадратные метры, чтобы избежать турбулентности. Рынок недвижимости – один из самых устойчивых».
При этом фактическая доступность жилья в столице снизилась, считает Алексей Попов, потому что «цены растут, ипотечные ставки то растут, то не растут, а реальные доходы населения у нас, скорее, не растут в последнее время». «Тот факт, что так хорошо растут объемы продаж, связан с тем, что не так много вариантов вложения денежных средств, – добавил он.
Затоваривание
По мнению эксперта, «затоваривания» рынка новостроек не произошло, и столице оно не грозит. «Предложение в Москве быстро растет, но про затоваривание говорили и десять лет назад. Термин «затоваривание» трудно применим к московскому рынку из-за высокой миграционной привлекательности региона и низкой обеспеченности населения жильем, – считает Попов. – Говорят, что объем нераспроданных лотов растет, но есть города, где этот показатель выше».
Этажность и отделка
Растет этажность: «Доля домов выше 25 этажей уже больше 10%, этажность новинок рынка постоянно растет. А малоэтажка в Новой Москве не прижилась». Глава аналитиков ЦИАН отметил условность различий между классами жилья (эконом, комфорт, бизнес и т.п.): «Большинству покупателей не важно, как позиционируется объект. Покупатель решает свою проблему, приобретая определенную квартиру. Увеличивается доля продажи квартир с отделкой, не стало это пока каким-то нормативным требованием, чтобы нельзя было продавать квартиры без отделки вообще, но тем не менее».
Монополизация и концентрация
По мнению ЦИАН, в столице снижается концентрация предложения. Прежде всего, это касается застройщиков. «Прогнозы о монополизации рынка в руках крупнейших застройщиков первой десятки после введения механизма с использованием эскроу-счетов и пандемии не сбылись», – отметил Алексей Попов. По предварительным данным, концентрация проектов в этом году даже уменьшится по сравнению с предыдущим (61% против 62% в 2022 г.).
Районы Москвы
Новую Москву главный аналитик ЦИАН назвал относительно неудачным проектом. «Предполагалось изначально, что произойдет децентрализация всей столичной агломерации, но этого не получилось, – сказал он. – Получилось несколько хороших, развивающихся, но спальных районов с сугубо формальным присутствием там каких-то других функций».
Улучшение системы долевого строительства
Из того, что получилось на рынке новостроек Москвы, Алексей Попов особо отметил улучшение системы продаж: «Сначала была внедрена схема продаж через договора долевого участия, затем безболезненно был проведен переход на реализацию через эскроу-счета. Это не привело к быстрому росту цен, рост цен произошел позднее, и после введения эскроу-счетов у нас не было ни одного крупного банкротства. Все это привело к тому, что покупатели стали увереннее, они стали относиться к покупке квартир в новостройке как к нормальной инвестиции, а не как к игре в «русскую рулетку», которая была в 2000-е годы».
