Речь пойдет о продаже квартиры, полученной Вами по наследству, срок владения которой, для отчуждения без уплаты налогов – ещё не наступил, а продать надо уже сейчас.
Небольшое, но важное отступление от налоговой тематики: Вам надо знать, что покупатели, специалисты по недвижимости, банки - весьма настороженно относятся к приобретению наследственных квартир, тем более, если наследство свежее. Поэтому надо морально приготовиться к тому, что покупатели будут весьма тщательно проверять Вас и эту квартиру, требовать существенную скидку и зададут Вам много неожиданных вопросов, к которым Вы будете не готовы. Справедливости ради, стоит отметить, что эта настороженность вполне оправданна, исходя из судебной практики. Поэтому, как говаривал Дейл Карнеги: "смиритесь с неизбежностью".
Возвращаемся к налогам.
Необходимо помнить, что течение срока владения такой квартирой начинается не с момента государственной регистрации Вашего на неё права собственности, и не с момента выдачи нотариусом свидетельства о наследстве. Право собственности у Вас возникает с момента смерти наследодателя. Как следствие, началом течения срока владения унаследованной квартирой является именно дата смерти наследодателя.
О налогах по факту получения наследства, и сроках владения унаследованной квартирой (с некоторыми особенностями) - можно почитать в этой публикации "Квартира по наследству. Налоги при получении, сроки владения".
В наследстве нет смысла разделять квартиры, на полученные от близких родственников или чужих людей, как это происходит с дарением. О дарении я писал в этой публикации: "Продаёте подаренную квартиру? Разбираем налоги".
Теперь давайте сгенерируем примерные условия нашей задачи:
🔘 Представим, что в 2022 году Вы получили по наследству квартиру. И эта квартира Вам не интересна как актив.
🔘 Квартиру Вы продаёте за 7 миллионов рублей.
🔘 Вы являетесь налоговым резидентом (не выезжали за пределы РФ вовсе, или находились в РФ более 183 дней в календарном году, в котором продаете квартиру). О налоговом резидентстве можно прочитать здесь.
🔘 Цена продажи Вами квартиры больше, чем 70% кадастровой стоимости в год сделки, так как налоговая инспекция будет считать налоги от бОльшего значения, и если цена продажи выше - то от неё, если 70% кадастровой стоимости выше - то от кадастра. В нашем случае будем считать, что цена сделки – 7 млн. рублей – выше кадастровой стоимости квартиры. Короткое видео о Правиле 70% кадастра - ЗДЕСЬ.
🔘 Фактический срок владения: 1 год 2 месяца.
Не имеет значения, является ли эта квартира Вашим единственным жильем, так как минимальный срок владения всё равно будет равен 3 годам, а значит срок владения, по нашим условиям задачи - не выдержан.
🔘 Наследодатель когда-то купил эту квартиру, например, за 5 миллионов рублей.
А теперь внимание!
Если Ваш наследодатель получил квартиру, например, по приватизации, то у него никаких затрат на приобретение этой квартиры не возникало, а значит такой случай нам не интересен. Тут как ни крути, а заявить можно только ежегодный вычет в 1 миллион, и остальное - по ситуации.
Но! Если наследодатель когда-то эту квартиру купил, например, за 5 миллионов рублей, то это уже становится очень интересным! Как мы помним, в нашем случае, такие расходы наследодателем понесены и они составляют 5 миллионов рублей.
Дело в том, что для уменьшения налогооблагаемого дохода от продажи этой квартиры, Вы можете включить расходы, которые когда-то понёс наследодатель, на приобретения этого объекта недвижимости.
Надо особо отметить, что для подтверждения таких расходов, которые понёс наследодатель, важно иметь на руках его правоустанавливающие и платежные документы. В наших условиях задачи, представим, что такие документы имеются.
Соответственно, Вы можете уменьшить налогооблагаемый доход двумя способами:
🔘 либо уменьшить его на ежегодный налоговый вычет в 1 млн. рублей,
🔘 либо на сумму затрат на приобретение этой квартиры, которые понес наследодатель, в нашем случае на 5 млн. рублей.
Применить 1 млн. и затраты наследодателя одновременно - нельзя. Как говорится "или/или".
Мы прекрасно понимаем, что выгоднее применить расходы наследодателя, нежели 1 млн.
Считаем дальше:
7 млн. (цена сделки при продаже) – 5 млн. (расходы наследодателя).
2 млн. рублей - это и будет налогооблагаемый доход.
Получаем итоговый налог к уплате: 2 млн.х13% = 260.000 рублей.
Как я и говорил ранее, этот налог возможно дополнительно уменьшить или обнулить другими вычетами, но эту ситуацию нужно исследовать индивидуально и более глубоко.
Всех благ! Если есть вопросы - обязательно задавайте!
Подписывайтесь на канал Квартира 78/Налоговый ответ, однажды эта информация может Вам пригодиться!
Я в Telegram (там больше информации, в т.ч. можно получить консультацию): Налоговый ответ⠀