Сначала договоримся. Свое личное будущее вы уже хорошо представляете. Вспомним старика Сенеку. «Если человек не знает, в какой порт он плывет, никакой ветер не будет ему попутным».
Определитесь, куда плывете вы. Если еще не определились, повремените. Ничего не покупайте. Подумайте. Поразмышляйте на тему, типа, куда идет мир, и, куда иду я.
Куда идете вы, я не знаю, а вот о ветрах, пожалуй, могу кое-что сообщить.
О ветрах.
1. Ветер №1.
Право собственности.
Немного истории вопроса.
Как сказал один из героев Вудхауса, воодушевляя своих сторонников, «Будущее ждет нас впереди!». С этим не поспоришь. Но, что бы говорить о будущем немного вернемся в прошлое. Зная прошлое или, как минимум, понимая динамику процесса в прошлом, легче понять будущее.
Например, в массовом сознании засело, что существующие юридические нормы, определяющие право собственности на объекты недвижимого имущества существуют с древних и даже прадревних времен. Другими словами, оказавшись в каком-нибудь древнем Египте, вы могли бы легко купить квартиру или домик, если в вашем кошельке оказалось достаточно местных денег или просто золота. Ну, хорошо, вопрос, были ли тогда вообще кошельки, оставим историкам. Для нас важно другое.
На самом деле, сегодняшние юридические нормы, по которым мы владеем и отчуждаем всякую недвижимость, возникли не так давно. Например, в Европе они появились только в девятнадцатом веке. И возникли не просто так. Этому способствовал тот экономический уклад, который пришел на смену феодальному праву.
А что было до этого?
Не будем углубляться в эмфитезис и суперфиций, которые возникли во времена славной Римской империи наряду с сервитутом и прочими правовыми понятиями. Это было давно. Для особо интересующихся - это права, производные от права аренды земли, которую вы возделываете или на которой находится ваше домовладение.
Классическое римское право и недвижимость это отдельная большая тема, но, кроме академического интереса, эта тема может заинтересовать только людей, занимающихся законотворчеством.
К слову, если бы понятие суперфиций было доступно людям, занимавшимся реституцией в Латвии, это принесло бы определенную пользу. Когда мы вернемся к рассмотрению возможностей вложений в зарубежную недвижимость, наверное, объясню почему.
Сейчас мы просто «отмотаем» наши юридические нормы немного назад.
Для чего?
Что бы понять, что юридические нормы, определяющие ваши права на недвижимость, часто меняются быстрее, чем устаревает и разрушается сама недвижимость.
Рассмотрим многоэтажки, построенные во времена генсека Л.И. Брежнева.
На основе чего люди получали право пользования этими квартирами? На основании права квартиросъемщика и прописки. Или пайщика домостроительного кооператива и прописки.
То есть по сути это было ближе к арендным отношениям. Или суперфиций на суперфиций.
А до этого?
До этого государство использовало право пользование жилплощадью как стимулирование к труду. И использовало относительно успешно. Например, человек, отработавший определенный срок на какой-нибудь непопулярной у жителей Москвы низкооплачиваемой работе получал право на жилплощадь.
А до этого?
До этого, то есть до революции 1917 года было право собственности, похожее на наше. Но постепенно большая часть жилого фонда перешла под тотальный контроль государства.
Вспомним, как это было. Это не вредно хотя бы потому, что сейчас также происходит экспансия государственного контроля. Можно увидеть параллели, хотя они немного другие. Для тех, кто любит теоретические обоснования – в начале двадцатого века целью государственного контроля было построение индустриального общества, сейчас – феодального. С некоторой примесью постиндустриального.
Так как это было сто лет назад?
В бывшей Российской империи право собственности на квартиры было по сути аннулировано, поскольку большая часть жилого фонда в городах перешла под контроль различных ведомств. Людей, проживавших в больших и не очень квартирах, часто бывших собственников, подвергли, так называемому уплотнению. Бывшие частные квартиры превратились в коммунальные.
В этом смысле, профессор Преображенский из «Собачьего сердца» не совсем обычный персонаж. Швондер, в чьем управлении по сути находился дом, не мог «уплотнить» квартиру профессора, просто потому, что тот хороший врач и у него лечатся важные люди.
Обычно все было не так. Часто совсем не так. Вас могли лишить права пользования квартирой за прогулы на работе, пьянство, поведение, которое считалось антиобщественным и так далее.
Впрочем, сначала было много форм собственности. Ведомственная, органов местной власти, собственность товариществ, артелей, индивидуальная собственность на дома.
При этом основной целью национализации была не прибыль государства, а тотальный контроль за людьми. Жилье оказалось по сути на дотации, причем дотация распространялась и на тех, кто мог позволить себе платить много. Например, научные работники, художники, писатели, востребованные специалисты.
Интересный момент. Собственников не трогали, если их отдельно стоящее домовладение было меньше 115 квадратных метров. Государственный интерес распространялся в основном на многоэтажные дома. То есть ценилось все, что было связано с индустриализацией. Маленькие домовладения не вписывались в общую картину, а при попытке включения в общий оборот жилья быстро приходили в негодность. Их национализация была по сути невыгодной.
Сейчас многим кажется, что слом старых отношений произошел чуть ли не в один день, 25 октября 1917 года (по старому стилю).
Это не так. Например, такие средства тотального контроля как паспорта и прописка по месту жительства появилась только в 1932 году. А трудовые книжки, как обязательный документ, только в 1939-м. Правда, так называемая трудовая повинность и различные формы трудовых книжек, как документов относящих человека к той или иной социальной группе существовали с 1918 года.
Впрочем, частное домостроение также существовало, но, разумеется, под контролем власти. Который со временем все больше усилился. Тут, как ни парадоксально, мы видим процесс, обратный репрессиям против населения. К восьмидесятым годам прошлого века массовых репрессий по социальным мотивам уже почти не было, в то время как построить, например, свой дом в Подмосковье стало довольно сложно. Можно было получить только 6 соток земли, при условии использования их под цели садоводства и невозможности строительства капитальных домов.
Серьезный удар частные домовдания получили в 1937 году. Они по сути стали не частными. Постановлением от 17 октября того года отменено:
а) право частных владельцев жилья взимать квартирную плату с нанимателей жилища сверх существующих норм;
б) право взимания с квартиронанимателей, помимо периодических платежей, также и единовременных при сдаче в наем (въездные);
в) право сдачи жилой площади без ограничения существующими нормами;
г) право выселения жильцов по истечении договора о сдаче в наем жилого помещения.
Да, это все было именно так.
Но это в России. У которой, как считают многие, свой путь.
Но, давайте запомним, как было в России и вернемся к экскурсии в прошлое.
