В риэлторских чатах и форумах обычно редко обсуждали политику. Сейчас обсуждают. Одни - утверждают, что все настолько ужасно, что вот, вот с грохотом рухнет, другие убеждают, что наконец-то наступила стабильность, внутри которой можно строить далеко идущие планы, и только какие-то странные люди пытаются все испортить. Особенно борьбой с коррупцией.
Как обстоят дела на самом деле? Насколько политические и социальные процессы влияют на рынок недвижимости? И, если влияют, то как?
Ответ прост, как сибирский валенок. А, если у вас есть несколько минут терпения, то вы будете знать вообще все, что неполитизированному но практичному человеку нужно обо всем этом знать.
Для начала определимся, с какой стороны следует смотреть на это вопрос.
Сравним вложения двух разных людей, сделанные, скажем, 150 лет назад. Предположим, оба они вложил свои деньги в квадратные метры. Но один – в квадратные метры в центре Лондона, а другой – в квадратные метры центра Санкт-Петербурга. Что стало с одними вложением, и что стало с другим?
Если вы не планируете жить еще 150 лет, и думаете, что вас эта аналогия не касается, уменьшим масштаб времени. Скажем, раз в десять. Да, все изменилось не так радикально, но за последние 15 лет лондонский собственник стал раз в примерно 5 богаче, скажем, московского. Конечно, если, считать в фунтах стерлингов.
Ну и что? Я все считаю в рублях, возразят многие. Если мое рабочее место в центре Москвы, и я расплачиваюсь в магазинах в рублях, какое мне дело до стоимости квадратного метра в Лондоне? Может быть, у них там на рынке здоровенный пузырь?
Вполне может быть. Но все мы, и собственник квартиры в Москве, и собственник квартиры в Лондоне - в каком-то смысле члены профсоюзов, называемых государства. Профсоюзов владельцев и пользователей недвижимости. Профсоюзов, которые должны отстаивать наши интересы.
А, кроме того – инвесторы. И свои инвестиции имеет смысл как-то оценивать, знать текущую цену, ликвидность и возможные риски. В том числе страновые, то есть зависящие и политики наших «профсоюзов».
От чего зависит эффективность и надежность инвестиций?
Инвестиция в недвижимость это инвестиция в конкретное место (локация, пространство помещения, площадь земельного участка) и в ваше право собственности на это место.
С точки зрения локации, пространства и площади, ваша инвестиция зависит от того, как идут дела в том конкретном месте, в которое вы сделали инвестицию, то есть, насколько оно востребовано. Также от качества проекта, качества строительства самой недвижимости и, в некоторых случаях, от стоимости владения.
В то время как право собственности обеспечивается юрисдикцией или правоохранительной системой государства, в котором вы приобрели недвижимость, и, с точки зрения права, ваша инвестиция оценивается так, как оценивается надежность и время жизни конкретной правоохранительной системы.
Да, любая юрисдикция, любая правоохранительная система конечна во времени. Во всех процветающих ныне местах бывали смутные и темные времена, а многие края, где сейчас не все ладно, когда-то процветали более прочих. И многим казалось, что это будет вечно.
Но ведь тут не угадаешь, возразят мне. Есть ли практический смысл в подобных размышлениях?
Вообще-то есть. Потому что мы и не будем гадать. А применим наши знания механики рынков недвижимости и привнесем в них немного политики и геополитики. И экономической географии.
И посмотрим, что будет на выходе.
Все, кто меня читает, знает, что о политике я вообще-то не пишу. И не занимаюсь ни политикой, ни пропагандой своих политических взглядов. Мои тексты – это бесплатный консалтинг, то есть информация для практических действий в сфере недвижимости.
Основное, что, в этом смысле нужно знать о политике и геополитике в прошлые и будущие двести – триста лет легко умещается в одном абзаце.
У цивилизации есть некий путь, мэйнстрим. Вектор, в направлении которого происходят изменения, и в направлении которого возникают новые социальные и производственные отношения. Так было всегда и так будет. Иногда этот мэйнстрим называют прогрессом, некоторые люди полагают, что мир катится в бездну, и это вовсе не прогресс, а регресс, но то - оценочные суждения, и для нас они второстепенны.
Для нас, для понимания перспектив и оценки благополучия той или иной локации принципиально важно иное. В каком отношении к этому мэйстриму находится конкретное место, страна, юрисдикция. Принципиально и судьбоносно важно, КАК векторы и направления мэйнстрима приживаются и распространяются. Органично, просто удачно или с трудом. То есть через дестабилизации, экспроприации, перестройки и революции. Или, может быть, вообще никак?
Если вы это знаете, все остальное вы можете вывести из этого знания.
В качестве иллюстрации пройдемся по планете.
Где зарождаются и развиваются новые производственные и социальные отношения? Ключевое слово тут развиваются, потому что зачатки всего нового часто возникают в разных местах одновременно, но оформляются, подхватываются и находят питательную почву совсем не везде.
Последние нововведения - капитализм, индустриализация, власть финансовых инструментов и прочие вещи, выводящие экономические и социальные отношения на новый уровень – начали развиваться в англоговорящих частях глобуса. Все остальные его части или перенимали эти новые отношения или оставались в стороне.
Соответственно, одни части получали от мэйнстрима наибольшие выгоды, например, выигрывали войны и держали ФРС. С другой стороны, игнорировать мэйнстрим или просто стоять и нервно курить в стороне в этом процессе почти ни у кого не получалось. Таков закон природы, или ты учишься и используешь новое, или не учишься, и используют тебя и твои ресурсы.
Думаю, страны, юрисдикции и их население в этом смысле можно сравнить с людьми. Кто-то придумывает что-то новое, кто-то быстро схватывает и развивает придуманное, а кто-то тормозит. Кто-то умеет сорганизовать себя, кто-то нет. Кто-то до последнего держится за старое, кто-то легко решается на новые шаги.
Борьба старого и нового драматична, совсем без жертв нигде не обходится. Это следует принять как данность, но следует обратить внимание на одно важное обстоятельство. На соотношение сил.
Именно от этого соотношения зависит ущерб и количество жертв.
Думаю, это понятно. Чем лучше общество адаптируется к зарождающемуся будущему мэйнстриму, чем больше его членов «не тормозит», тем короче переходный период. И менее разрушителен. И наоборот, когда тормозит подавляющая часть населения, и у общества в целом не находится сил сделать рывок, переходный период может не кончиться никогда.
Ходить за примерами далеко не нужно. Посмотрим, как проходили смены технологических укладов в разных странах Европы. Общества, в которых преобладали архаичные установки, проходили эти периоды труднее, опаздывали и оказывались на вторых ролях. А иногда и на третьих.
И, наоборот, там, где оказывалось достаточное количество активного населения, и установки общества в целом были более свободные, менее пещерные, быстро осваивались новые уклады и после некоторого периода нестабильности эти страны выходили в число наиболее развитых.
Вообще, как не странно звучит эта аналогия, с прогрессом все обстоит примерно как с вирусами и короновирусами. Если у организма хороший иммунитет, активная биота, он достаточно быстро реагирует на новую напасть. Да, иногда болеет, иногда температурит, но все проходит в пределах устойчивости и без осложнений. А, если организм утрачивает способность адекватно реагировать на новые инфекции, все проходит тяжелее. Вплоть до летального исхода.
Теперь плавно переходим к тому месту и к той юрисдикции, где находится недвижимость большинства моих читателей.
А место это находится посередине между Европой, с одной стороны, которая в текущих столетиях схватывает и осваивает новые уклады достаточно быстро, и Азией и Ближним Востоком - с другой. И эта срединность хорошо иллюстрируется нашей историей. Суть и последствия неоднократно и доходчиво описывались, например, тут.
Индустриализация, коллективизация и прочие модернизации в наших краях удавались, обычно только в одном случае, если это проводилось насильственными методами. Так повелось еще со времен Петра I или, подозреваю, вообще Рюрика. В противном случае, модернизация не получалась или делалась по принципу «хотели как лучше, а получилось, как всегда».
Не спас даже долгий период управления дойчской династией. И нужно понимать, что это не козни масонов и не происки госдепов. Таков расклад сил в обществе.
Меняется ли этот расклад? Конечно, меняется. Новые поколения несут свое новое и прогрессивное. Проблема в том, что людям, которые могли бы двигать общество, например, к постиндустриальным отношениям, часто проще выучить иностранный язык, чем его, это общество, куда-то двигать. Оказывается слишком тяжело. И причина совсем не в том, что эти люди не любят Родину. Для многих из них это единственный реальный путь самореализации.
Каковы практические последствия для рынка недвижимости от этого среднего положения?
Обычно только экономические. Мы не можем экономически обогнать Европу и цена квадратного метра в Москве ниже, чем в Лондоне или Париже.
Ну, и юрисдикции бывают разными, и право в разных юрисдикциях имеет свои особенности. Например, в юрисдикциях ЕС охраняются права не только собственника, но и арендатора собственности. И даже лица, самовольно занявшего недвижимость. Да, не удивляйтесь. Если вашу виллу где-то в Испании займет какой-то непонятный человек, у него тоже возникнут на нее некоторые права.
А в Калифорнии вы сегодня столкнетесь еще и с большими финансовыми проблемами, если захотите продать свой дом, и купить на эти деньг дом в другом штате. Налог с продажи будет заградительным.
То есть, в мире некоторые права имеют тенденции к ограничению. В РФ пока другие особенности/недостатки. Они вытекают из того, что правоприменительная практика тут имеет отношение не только к праву, к закону, но и к субъекту права. К тому, кто и против кого это право использует. Или нарушает.
Этот факт делает ваше право собственности более зыбким, особенно, если это право на серьезный объект недвижимости. Который разного рода рейдеры могут посчитать «сладким». Или, например, право на земельный участок, который приглянулся «серьезному» инвестору. Тем не менее, это право существует, пока ваша фамилия записана едином государственном реестре прав собственности на недвижимость.
По-настоящему серьезные проблемы начинаются как раз тогда, когда происходит то, с чего мы начали. Когда меняется экономический и социальный уклад.
Во-первых, при серьезных изменениях меняется сам тип права владения. В феодальном обществе, например, право собственности на недвижимость возникало из вассальных отношений. Просто обменять недвижимость на деньги и наоборот было невозможно. Кое-что о том, к чему это право движется сейчас, можно найти тут.
Во-вторых, не все юрисдикции переживают сам переходный процесс.
Переход общественных отношений из одного состояния в другое, как мы уже отмечали, всегда и везде сопровождается потерей равновесия. Которое зависит от двух вещей. Соотношения сил нового и старого, и понимания этими силами того, что вообще происходит.
В силу нашего местного соотношения сил и особенностей восприятия действительности, такой переход несет риск краха существующей юрисдикции и перехода через смутные времена. Что мы и переживали не один раз. Хочется думать, что следующий переход произойдет удачнее, но пока слишком многое не в пользу такого хода событий.
Что это означает для рынка недвижимости?
Во-первых, переоценку.
Это многофакторный процесс. Что бы понять его глубину, коснусь из всех этих многих факторов только одного.
Предположим, произойдет переформатирование или коллапс финансовой системы, и на какое-то время будет недоступна ипотека. Что произойдет с ценами на недвижимость? Они рухнут в разы. Механизм этого явления описывал тут, поэтому повторять это сейчас не буду. Отмечу только, что цены рухнут не на всё и не везде, а только на ту недвижимость, на которую была доступна ипотека.
Во-вторых, от того, насколько сильно будет потеряно равновесие, зависят риски потери права собственности на недвижимость.
В текущей ситуации риски потери права имеют те, чье социальное положение не позволяет эффективно отстаивать свое право собственности. Если говорить о праве на серьезные активы, это люди, не имеющие соответствующего положения и связей в каких-либо властных и силовых структурах. Если говорить о массовых активах, таких как типовые квартиры, это одинокие старики и люди, страдающие серьезными заболеваниями.
Но важно понимать, что перечень лиц, чьи права собственности становятся уязвимыми, тем длиннее, чем серьезней потеря равновесия. А при исчезновении юрисдикции, в зоне риска оказываются вообще все. Преемственность права собственности при возникновении новой юрисдикции на месте старой, можно оценивать только как вероятную.
Такова данность.
И, в свете этой данности, нужно помнить, как минимум, о трех вещах.
1. Момент потери равновесия произойдет с вероятностью 100%. Это не зависит от чьей-то воли или от того, что кто-то «раскачивает лодку», это закон развития. В то время как момент обретения нового равновесия может где-то и не наступить, или прийти не так скоро, как всем нам хотелось бы. Все, повторяю, зависит от соотношения сил. По возможности следите за этим соотношением.
2. Наибольшие риски потери права собственности или его деформации имеют крупные активы. Чем крупнее и привлекательнее актив, тем больше риск. Но даже во время тотальной экспроприации на законодательном уровне экспроприировали не все. Небольшие домовладения даже после революции 1917 года во многих случаях так и остались частными.
3. Смутные времена приходят и уходят, но момент обретения нового равновесия произойдет в новой ситуации и в новой системе ценообразования на рынке недвижимости. Не все активы сохранят или восстановят свою ценность. Следите за новыми тенденциями. Например, тут.
И…, думаю, это действительно все. Все, что нужно знать о политике, юрисдикциях и о том, какие процессы там происходят, для успешных действий на рынке недвижимости. Ну, если и не все, то главное.